La Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil resolvió que si la sociedad administradora de un club de campo inicia demanda contra uno de los propietarios de un lote del club, a efectos de ejecutar la deuda por gastos comunes, corresponde que intervenga la Justicia Nacional en lo Civil.

En los autos caratulados “C. D. C. H. D. S. II S.A. c/ A., S. C. y otro s/ Ejecución de expensas”, el coejecutado apeló la resolución de grado que desestimó las excepciones de incompetencia y de inhabilidad de título que interpuso.

Los jueces que integran la Sala G explicaron que “no obstante la complejidad de relaciones que la cuestión de las urbanizaciones especiales encierra, y la multiplicidad de abordajes que autoriza, no se aprecia discrepancia en que se trata de proveer una estructura que permita la propiedad exclusiva sobre un lote y la participación del propietario en los sectores, espacios, bienes y servicios comunes que -bajo el dominio o la administración de una figura societaria- forman un todo inescindible desde el punto de vista jurídico funcional y esa inescindibilidad se verifica tanto a nivel de propietario como de miembro del complejo en calidad de socio para el disfrute de las cosas comunes”.

En ese orden, los camaristas precisaron que “la adopción de una forma asociativa, por imposición legal, lo es en función de esa titularidad de dominio que se tiene sobre el lote, y su finalidad, entre tantas, no es otra que la de proveer a la organización del complejo deportivo, social y cultural, asumiendo la sociedad anónima -como ocurre en el “sub examine”- la calidad de órgano de administración del complejo urbano”, agregando que “su estatuto social determina que bajo la forma societaria mercantil funciona una asociación civil sin fines de lucro, constituida con arreglo a lo dispuesto por el art. 3º de la ley 19.550”, por lo que “la conformación de una sociedad y la calidad de socio accionista que asigna lo es de manera instrumental”.

Con relación al caso bajo análisis, los magistrados destacaron que “la deuda reclamada al demandado, según surge de certificación, tendría su origen en expensas impagas del lote n° 130 del Club de Campo Haras del Sur II”.

En la resolución dictada el 3 de abril del corriente año, los Dres. Carlos Alfredo Bellucci y Carlos Carranza Casares sostuvieron que “si la sociedad administradora de un club de campo inicia demanda contra uno de los propietarios de un lote del club, a efectos de ejecutar la deuda por gastos comunes, corresponde que intervenga la Justicia Nacional en lo Civil, ya que la relación sustancial en que se basa la pretensión es de carácter netamente civil, resultando irrelevante el carácter societario de la accionante”, rechazando así el agravio del recurrente.

En cuanto al agravio referido a la excepción de inhabilidad de título, los magistrados aclararon que “esta defensa es improcedente cuando no se niega la existencia de la deuda o cuando se la niega mediante la sola manifestación”, mientras que “su planteo no puede constituir un mero formalismo vacío de contenido, pues puede prestarse a maniobras dilatorias que desnaturalicen la sumariedad característica de este tipo de procesos habida cuenta que debe estar seguida de la enunciación precisa y categórica de las circunstancias de hecho que la motivan, de modo que genere en el juez la necesaria certeza de que existen hechos objetivamente ponderables que justifiquen el desconocimiento como recaudo habilitante de dicha excepción”.

Por otro lado, la mencionada Sala puntualizó que “el Código Civil y Comercial de la Nación, en su art. 2075, dispone que los conjuntos inmobiliarios deben someterse a la normativa del derecho real de propiedad horizontal”, a la vez que “dicho precepto establece que los conjuntos inmobiliarios preexistentes se deben adecuar a las previsiones normativas que regulan este derecho real”.

Al ratificar lo resuelto en la instancia de grado, los camaristas concluyeron que “resulta plenamente aplicable en la especie el art. 524 del Código Procesal”.