Actualmente en nuestro país, el artículo 1844 del Código Civil regula la responsabilidad del arquitecto y del constructor por los vicios que puedan surgir en las construcciones a su cargo, disponiendo un plazo de 10 años durante el cual en caso de surgir vicios constructivos serán de su responsabilidad, salvo que logren probar lo contrario.

La norma ha suscitado algunos problemas interpretativos, sobre todo en relación a la determinación de qué vicios deben entenderse comprendidos dentro de la responsabilidad decenal de estos profesionales. El Código se refiere a casos de ruina del edificio, por lo que evidentemente no cualquier vicio constructivo entra en el alcance de la norma, ya que debe tratarse de un desperfecto de gran entidad. Nuestra jurisprudencia ha adoptado diferentes interpretaciones sobre el concepto de ruina que hace nacer la responsabilidad decenal del arquitecto o constructor, mientras que algunos jueces han entendido que la responsabilidad decenal comprende únicamente casos de excepcional deterioro del edificio comprometiendo su solidez, otros sostienen una posición más amplia del concepto de ruina entendiendo por tal cualquier vicio de construcción que no le permita el edificio cumplir la función para la cual fue construido, lo que ha sido denominado como ruina funcional.

De un tiempo a esta parte, varios sectores vinculados a la construcción y a la academia han bregado por una actualización de esta regla de derecho, adaptándola a los tiempos modernos, en que se utilizan técnicas totalmente diferentes a las utilizadas en el momento de redacción de la norma actual y que además unifique criterios sobre aquellos vicios que se encuentran comprendidos en la norma, es decir dejando en claro y no libre a interpretaciones en qué casos debe responder el arquitecto o constructor. Asimismo se ha sostenido que no debe existir un único plazo sino que deben diferenciarse según la gravedad o magnitud del vicio o afectación de la construcción.

Días pasados el Senado aprobó un proyecto de ley que modifica el artículo en cuestión, diferenciando los tipos de vicios y estableciendo para cada caso un plazo específico. El proyecto cuenta ahora con media sanción y ha pasado a la cámara de diputados para su estudio.

¿Cómo se regula la responsabilidad del arquitecto y constructor actualmente?

Actualmente el artículo 1844 del Código Civil dispone que el arquitecto y constructor tendrán responsabilidad por los vicios constructivos que se manifiesten dentro de un lapso de tiempo de 10 años desde la entrega del edificio, pero la norma no refiere a cualquier tipo de vicio sino a casos en que el edificio se arruine.

El primer punto que suscita diferencias entre los intérpretes es en qué situaciones nace la responsabilidad del arquitecto o constructor, ya que el artículo se refiere exclusivamente a casos de ruina del edificio, término que ha sido interpretado de distintas maneras a lo largo del tiempo, desde una posición más restrictiva que entiende que solo existe responsabilidad si el edificio se arruina en sentido literal, es decir se compromete la estabilidad y habitabilidad del mismo, hasta una visión más flexible que entiende que dentro del alcance de la norma deben incluirse situaciones de desperfectos que sin implicar la ruina del edificio en sentido literal, comprometan o  hagan imposible cumplir con el fin para el cual fue construido. Esto implica que ante el mismo caso, dependiendo del Juzgado que asuma competencia puedan tomarse decisiones opuestas en cuanto a si un vicio de mediana entidad ingresa o no dentro de la responsabilidad decenal del arquitecto y constructor.

Sobre lo que no hay margen para distintas interpretaciones con la actual redacción de la norma, es que los vicios de menor entidad, como por ejemplo la pintura del edificio, no ingresan dentro de la responsabilidad decenal de estos profesionales, ya que en ningún caso puede hablarse en estos casos de ruina total o parcial del edificio.

También de acuerdo a la actual redacción del Código, en cualquier caso el arquitecto o constructor pueden eximirse de responsabilidad, si en el marco del juicio demuestran en forma fehaciente que los vicios o defectos de la construcción no obedecen a su responsabilidad sino a factores ajenos que escapaban a su alcance.

Los cambios que propone el Proyecto de Ley

El proyecto de ley aprobado la semana pasada por la cámara alta se propone en primer lugar unificar criterios sobre cuales vicios o defectos deben entenderse comprendidos dentro de la responsabilidad del arquitecto o constructor; diferenciando los vicios constructivos afecten la estabilidad o solidez del edificio, de otros vicios de mediana entidad, así como aquellos de menor porte que afecten simplemente las terminaciones, estableciéndose un plazo distinto para cada caso, en función de la gravedad del vicio de que se trate.

Así, de acuerdo al proyecto para los casos en que la obra tenga vicios o defectos que puedan comprometer la estabilidad o solidez del edificio o lo hagan impropio para su uso normal, se mantiene el plazo de 10 años desde la recepción de la obra.

Para el caso de vicios que sean de menor entidad que los anteriores, pero sin referirse a la terminación o acabado de la obra, el plazo de responsabilidad será de 5 años, también contado desde la recepción de la obra. Y finalmente para los vicios de menor entidad, que el proyecto llama vicios de terminación o acabado, como podría ser la pintura del edificio, el lapso por el cual el arquitecto o constructor es responsable es de únicamente 2 años.

Los tres plazos anteriormente mencionados, 10, 5 y 2 años, se refieren al lapso de tiempo dentro del cual en caso de manifestarse uno de estos vicios el arquitecto o constructor tendrán responsabilidad por los mismos. Ahora bien, una vez que nace la responsabilidad por haberse manifestado el vicio dentro de los plazos establecidos, la acción contra el arquitecto o constructor prescribe a los cuatro años desde que se manifestó el vicio. Esto quiere decir que en caso de manifestarse un vicio constructivo dentro de los plazos previstos en el artículo, el propietario damnificado tiene a su vez un plazo de 4 años desde que se manifestó el vicio para presentar su reclamo.

El proyecto mantiene la posibilidad que tienen el arquitecto o constructor de eximirse de responsabilidad en caso de demostrar que una causa extraña que les sea ajena y no imputable a ellos, que produjo el vicio o desperfecto en la obra.