El 23 de julio, la COMAP anunció la entrada en vigor de la Circular Nº 5/021 que modifica algunas de las definiciones y características para promover las actividades de construcción destinadas a la venta o arrendamiento de inmuebles, y para urbanizaciones de iniciativa privada, sustituyendo la Circular Nº 6/020.

A continuación, resumimos las principales novedades:

Cambios en las formalidades de los proyectos de Gran Dimensión Económica

Definición de “Único Proyecto Integrado”

La nueva Circular establece que el proyecto podrá desarrollarse en uno o más padrones, definiendo para este último caso el concepto de Único Proyecto Integrado. Estos proyectos deberán cumplir con las siguientes condiciones, modificando la definición dada por la Circular N° 6/020:

• Todos los subproyectos deben ser desarrollados bajo una única razón social.
• Cumplir los porcentajes de áreas destinadas a uso común en todos los subproyectos.
• Los subproyectos deben ser clasificados todos bajo el mismo criterio (obra nueva u obra en curso, de acuerdo al Artículo 2 de los Decretos reglamentarios (329/016 o 138/020).
• Las unidades de cada subproyecto pueden compartir el área de uso común a la que refiere la Circular. Esto debe establecerse en el Reglamento de Copropiedad.
• En ningún caso se aceptarán proyectos de construcción de una sola unidad de vivienda u oficina.

Cómputo del cronograma de inversiones

Se agregan consideraciones específicas para:

(i) proyectos de Urbanizaciones;
(ii) proyectos mixtos (es decir, proyectos de Urbanización y de construcción de viviendas u oficinas) y
(iii) los subproyectos (Proyecto de Inversión Integrado):

• Urbanizaciones: el cronograma de inversiones podrá comenzar desde que se obtenga el Permiso de Construcción o en su defecto desde la autorización para construir obra de infraestructura que otorga la Intendencia.
• Proyectos mixtos y Subproyectos: se considera el primer Permiso de Construcción (total o parcial).

Inversiones elegibles

Se detallan las definiciones y condiciones de elegibilidad para las inversiones en obra civil, bienes muebles destinados a las áreas de uso común y equipamiento y maquinarias destinadas a la Obra Civil.

Obra Civil:

En el caso de las inversiones destinadas a la Obra Civil, se destacan las definiciones dadas por la circular para los proyectos de urbanización. Específicamente, se destaca lo siguiente:

• Además de las inversiones ejecutadas dentro del padrón de propiedad privada, se consideran elegibles las inversiones ejecutadas fuera del padrón en propiedad pública necesarias para proporcionar el acceso a los servicios esenciales.
• Urbanizaciones en padrones que no son propiedad horizontal: se consideran elegibles las inversiones correspondientes al desarrollo de recreativo público y la construcción de calles internas que posteriormente deban ser cedidas a la Intendencia, siempre que sean ejecutadas dentro del padrón asociado al proyecto.

Bienes muebles destinados a las áreas de uso común:

• Se definen como las inversiones en mobiliario y equipamiento destinadas a áreas de uso común, los cuales se ubican dentro de áreas de circulación. Estas áreas no se consideran para calcular el área de uso común.

Equipamiento y maquinarias destinadas a la Obra Civil:

• Son los equipos y maquinarias necesarias para ejecutar la Obra Civil que integra el proyecto promovido. Es condición excluyente que su vida útil finalice concomitantemente con la ejecución de las obras.

Porcentajes requeridos y definiciones de Áreas de uso común

Porcentajes requeridos:

La circular determina distintos porcentajes de Áreas de Uso Común en función del tipo de proyecto de Gran Dimensión Económica:

• Proyectos de construcción de viviendas y/o oficinas que no se realicen en urbanizaciones: no se introducen modificaciones a los porcentajes requeridos de áreas de uso común respecto a las definiciones de los Decretos Reglamentarios y sus modificativos (329/016 o 138/020).
• Proyectos de urbanizaciones que concluyen en la etapa de loteo:

- Inversión menor a UI 60 MM: se requerirá un 5% del área destinada a uso común
- En los demás casos el porcentaje requerido será un 10%.

• Proyectos de urbanizaciones que no concluyen en la etapa de loteo:

- No se requiere un área destinada al uso común en el caso de los Proyectos de construcción de viviendas y/o oficinas en urbanizaciones bajo la normativa de propiedad horizontal.

Definiciones:

La nueva Circular mantiene las definiciones de Área de uso común dadas por la circular 6/20 para el caso de proyectos destinados a construcción de viviendas u oficinas en los literales a) y b). Para el caso de los proyectos de urbanizaciones, la nueva circular incluye además dentro del literal a) lo siguiente:

• Tajamares por lagos en los proyectos de urbanizaciones dentro del literal a) y establece la definición dada por el artículo 48 de la Ley 17.292 para toda la caminería interna que puede ser incluida.
• Incorpora nuevas áreas a ser consideradas como áreas de uso común para los proyectos de urbanizaciones (no comprendidos en la normativa anterior). Estas áreas son las referentes al desarrollo recreativo y construcción de calles internas que posteriormente se deban ceder a la Intendencia Departamental correspondiente.

Por Sebastián Ramos y Isabel Laventure