En la primera edición de la Revista Código Civil y Comercial (RCCyC) (Año XII, N° 1, febrero 2026) de La Ley – Thomson Reuters, Raquel Sofía Mass analiza un reciente fallo de la Cámara Segunda de Apelaciones de Mendoza que aborda un tema cada vez más frecuente en consorcios y edificios: la instalación unilateral de cámaras de videovigilancia en espacios comunes.

El artículo profundiza en los límites jurídicos de la vigilancia privada, el consentimiento como requisito estructural del tratamiento de datos personales, el alcance del derecho a la intimidad y a la propia imagen en la propiedad horizontal, y el estándar comparado europeo en materia de videovigilancia.

Con una mirada que integra derecho civil, protección de datos y teoría del “efecto panóptico”, la autora advierte que la seguridad —aunque legítima— no puede justificar intromisiones arbitrarias en derechos personalísimos ni decisiones unilaterales sobre bienes comunes.

Publicado originalmente en: Revista Código Civil y Comercial (RCCyC), Año XII, N° 1, febrero 2026, La Ley – Thomson Reuters (edición inaugural).
Autora: Raquel Sofía Mass, Directora de Abogados.com.ar.

I. Introducción

La convivencia en edificios y consorcios coloca a las personas en la intersección entre lo público y lo privado. Allí confluyen expectativas legítimas de seguridad, necesidades de organización colectiva y derechos personalísimos que en nuestro ordenamiento normativo poseen la máxima jerarquía constitucional. La coexistencia de estos intereses no es sencilla, y el avance de las tecnologías de vigilancia requiere la definición de límites claros.

El reciente fallo de la Cámara Segunda de Apelaciones de Mendoza ofrece una oportunidad para revisar cómo deben interpretarse estos conflictos a la luz del derecho argentino actual. La decisión de primera instancia confirmada luego por la Cámara sostiene que ningún interés de seguridad —aunque legítimo— puede justificar la instalación unilateral de dispositivos de video-audio-vigilancia sin consentimiento, sin base legal y sin decisión institucional del consorcio.

En este artículo me propongo profundizar en los conceptos centrales que surgen del caso y su vínculo con el marco normativo vigente, la doctrina y la experiencia práctica en materia de propiedad horizontal.

II. El consentimiento como requisito estructural

El punto de partida del fallo —y la piedra angular de cualquier análisis en materia de datos personales— es la afirmación de que el consentimiento no es un requisito formal, sino un elemento constitutivo de la licitud del tratamiento. En otras palabras, si no hay consentimiento, el tratamiento es lícito. Y si no hay tratamiento válido, la captación de datos se vuelve ilegítima desde su origen.

La ley 25.326 de protección de datos personales es clara al respecto. Los datos personales solo pueden recolectarse con consentimiento previo, expreso, informado y libre del titular. Esta exigencia no puede ser interpretada como un requisito formal ni caprichoso, sino como un resguardo del poder de autodeterminación informativa, ese derecho que permite a cada persona decidir qué datos divulga, a quién, para qué, durante cuánto tiempo y bajo qué condiciones.

En el ámbito de la videovigilancia, este estándar se vuelve especialmente relevante toda vez que la captación de imagen y voz es imperceptible, continua y potencialmente masiva para la persona humana. Si las cámaras están allí, graban; y si graban, procesan datos. La persona filmada no tiene control real sobre ese ciclo de tratamiento si no fue informada y si no consintió el proceso.

Además, el consentimiento debe ser documentado, claro y específico, no puede derivarse de la mera circulación por un hall, de la tolerancia pasiva o del silencio. Mucho menos puede presumirse "en beneficio de la seguridad de todos". El consentimiento es un límite constitucional y legal que protege la esfera privada frente al avance de cualquier forma de control y vigilancia. Y en tal sentido debe ser interpretado, aplicado y juzgado. Se complementa con el deber-derecho a la información que debe brindarse a los titulares de los datos personales respecto de los datos recolectados, la finalidad, alcance, plazo y forma de conservación, eventuales cesiones, y respecto de la transferencia internacional de esos datos.

El fallo en análisis tira por tierra un fundamento frecuentemente invocado en consorcios, barrios cerrados y espacios comunes. La idea de que la seguridad puede funcionar como una suerte de justificativo general para instalar cámaras de video-audio-vigilancia sin mayor análisis jurídico. Esa concepción debe ser reinterpretada a la luz de las garantías y derechos fundamentales que consagra nuestro plexo normativo. Ninguna disposición constitucional, legal ni jurisprudencial habilita a supeditar los derechos personalísimos al interés difuso de la seguridad, por más legítimo que este pueda resultar.

En nuestro país los derechos a la intimidad, a la imagen, al honor y a la privacidad están amparados por las siguientes normas:

- Art. 19 de la CN.

- Pactos y tratados internacionales con jerarquía constitucional.

- Arts. 51, 52, 53 y 1770 del Cód. Civ. y Com.

- La ley 25.326 de Protección de Datos Personales.

- Doctrina sólida sobre derechos personalísimos.

Todos estos instrumentos conforman un sistema jurídico que reconoce a la persona como el centro y al Estado y a los particulares como obligados a respetar ese atributo de la personalidad humana que es la dignidad. En su dimensión más amplia, la dignidad se vincula directamente con el derecho a la libertad, que ampara a cada individuo en el desarrollo pleno de su personalidad y en la toma autónoma de sus decisiones.

Cuando un particular instala cámaras que graban a vecinos, visitas, familiares, proveedores o incluso menores que viven en el edificio, produce una intromisión concreta en sus derechos personalísimos. Y ninguna finalidad, por loable que sea, autoriza a hacerlo sin autorización legal y sin consentimiento.

La Cámara lo expresa de manera implícita pero clara cuando expresa que la vigilancia privada unilateral genera una asimetría de poder incompatible con la convivencia democrática. La vida en un consorcio está regida por reglas específicas que exigen decisiones colectivas y procedimientos formales. El Reglamento de Copropiedad es la columna vertebral para la organización de una propiedad horizontal, es el estatuto jurídico que organiza el edificio y distribuye competencias entre asamblea, administrador y propietarios. Por eso, una medida intrusiva como instalar cámaras en espacios comunes no puede quedar librada a la voluntad individual de un vecino. Tampoco puede justificarse en el apoyo eventual de un grupo minoritario de propietarios. El órgano soberano es la Asamblea, y solo ella —o el administrador dentro de sus facultades— puede adoptar decisiones que afecten bienes comunes. La unilateralidad, en este terreno, es incompatible con el régimen de propiedad horizontal. El fallo lo subraya no solo desde lo jurídico, sino también desde la lógica de la convivencia cuando manifiesta que permitir que cada propietario adopte medidas de seguridad por su cuenta afectaría la armonía normativa y convertiría los edificios en un conjunto de reglas privadas, cada una con su propia mirada de lo que "conviene" o "necesita" en pos de la seguridad.

La propiedad horizontal es justamente lo contrario, es un sistema de organización colectiva donde ningún integrante tiene un poder excluyente sobre los bienes comunes.

La sentencia evidencia que el tratamiento de imágenes mediante videovigilancia se encuentra regulado simultáneamente por:

- La ley 25.326 (datos personales).

- Normativa provincial específica.

- El Cód. Civ. y Com.

- El Reglamento de Copropiedad.

- El principio constitucional de protección de la intimidad y de no dañar.

- Los tratados de derechos humanos.

Es indudable que este conjunto de normas legales, constitucionales y estatutarias constituyen y proveen una protección reforzada. Los datos personales, por su naturaleza, requieren capas de resguardo, y ninguna puede interpretarse como excluyente de las demás. Registrar una cámara ante un ente provincial no suple el consentimiento de los vecinos, máxime como en el caso de marras, en el que las cámaras no se habían registrado ante la autoridad de control mendocina. Instalar un cartel de "zona videovigilada" no reemplaza la obligación de informar y documentar. Tampoco acreditar finalidad legítima elimina los requisitos de proporcionalidad, necesidad y adecuación. El marco normativo debe cumplirse integralmente, no de manera fragmentada o selectiva.

Una de las enseñanzas más importantes del fallo es el rechazo a la noción de consentimiento implícito. La idea de que "si no se opusieron, consintieron" es incompatible con el sistema argentino de derechos personalísimos. Es claro que el legislador tuvo la intención de que los titulares de datos personales otorguen su consentimiento en forma libre, informada y expresa para la licitud del tratamiento de datos personales. El consentimiento no puede presumirse ni el silencio ser interpretado afirmativamente. Y nunca puede considerarse otorgado "por el bien de todos". Incluso cuando se trate de medidas orientadas a la seguridad colectiva o el bien común, los copropietarios conservan el derecho a decidir si aceptan o no que su imagen y su voz sean captadas, almacenadas, procesadas o eventualmente entregadas a terceros.

El fallo hace especial hincapié en que el consentimiento no desaparece ni se relativiza en función de la finalidad. Y mucho menos que pueda quedar librado al criterio unilateral de un particular que comparte una porción indivisa con otros copropietarios, que interpreta qué es lo mejor para el edificio y sus habitantes.

III. El alcance del derecho a la privacidad y la acción de reparación

Es fundamental destacar que estos derechos no se limitan a la protección de la esfera íntima o doméstica de las personas dentro de sus unidades privativas. Su alcance se extiende también a los espacios comunes donde transcurre su vida cotidiana —como pasillos, halls, cocheras, patios, accesos o ascensores—, en los cuales igualmente pueden verse comprometidas su privacidad y la seguridad de sus datos personales. Esto se debe a que tanto la privacidad como la protección de datos constituyen derechos intrínsecos de la persona humana, cuya tutela debe garantizarse con independencia del lugar físico donde se encuentren o el ámbito en que se desarrollen. En consecuencia, cualquier tratamiento de datos o implementación de medidas de control en áreas comunes debe observar estrictamente los principios de legalidad, proporcionalidad y finalidad, evitando injerencias indebidas en la esfera personal de los individuos.

La intimidad, en sentido amplio, no es solo "estar puertas adentro", sino también poder circular sin ser permanentemente observado por terceros. La imagen, por su parte, es un atributo personalísimo que solo el titular puede autorizar a capturar y utilizar. El honor se ve comprometido cuando la captación genera una situación de vigilancia que puede interpretarse como sospecha permanente y potencial amenaza de nuestra privacidad y libertad. El fallo en análisis reconoce todo esto y reafirma que la afectación de estos derechos genera un daño moral in re ipsa, es decir, un daño que no necesita demostración extra, sino que surge de la mera violación del derecho.

La sentencia de Cámara ofrece un marco especialmente relevante para comprender la dimensión jurídica del conflicto. En efecto, los jueces destacan que la captación de imágenes en espacios comunes, aún sin ingresar a unidades privativas, constituye un supuesto típico de afectación al derecho a la propia imagen, tutelado expresamente por los arts. 51 y 52 del Cód. Civ. y Com. La propia imagen —señala el Tribunal retomando doctrina clásica— posee un doble haz de facultades: una positiva (captarla, reproducirla, difundirla) y una negativa (impedir su obtención o difusión por terceros no autorizados). En el caso, los demandados ejercieron unilateralmente una actividad comprendida en esta dimensión negativa, sin consentimiento y sin habilitación legal o reglamentaria, lo que lleva a la Cámara a concluir que existió una vulneración directa a un derecho personalísimo autónomo.

Este análisis es reforzado por la consideración del derecho a la intimidad, al cual los jueces otorgan un alcance amplio y no restringido al interior de las unidades privadas. El Tribunal señala que la intimidad comprende también aquellas esferas de la vida cotidiana desarrolladas en espacios comunes cuando la persona mantiene una expectativa razonable de no ser registrada, expectativa que en un consorcio se preserva precisamente porque ningún copropietario puede ejercer facultades exclusivas sobre lo común (arts. 2037 y ss. Cód. Civ. y Com.). En ese contexto, la presencia de cámaras sin autorización del consorcio y sin información adecuada produce una invasión ilegítima de la privacidad, encuadrable en la prohibición del art. 1770 Cód. Civ. y Com., norma que sanciona la "intromisión arbitraria en la vida ajena" como una categoría abierta que abarca diversos modos de hostigamiento, vigilancia y control.

El Tribunal enfatiza que la antijuridicidad no depende de acreditar la captación de situaciones altamente íntimas, sino del simple hecho de registrar y almacenar imágenes que permitan identificar a las personas, sin base legal ni consentimiento. La sola captación de datos biométricos (rostro, voz, gestos, desplazamientos), subraya la Cámara, activa la tutela de la ley 25.326 y exige cumplir con los principios de licitud, finalidad, proporcionalidad y consentimiento informado. La ausencia de cualquiera de estos recaudos —particularmente el consentimiento inequívoco— convierte la conducta en ilegítima y coloca al actor en una situación de vulnerabilidad frente a un poder de vigilancia unilateral y no controlado.

Asimismo, los jueces ponen de relieve que la instalación clandestina de cámaras en bienes comunes implica una intromisión incompatible con la buena fe y la razonabilidad que deben regir las relaciones de vecindad (arts. 9 y 10 Cód. Civ. y Com.). La vigilancia no autorizada altera la convivencia, genera tensiones y trastoca el equilibrio comunitario al conferir a un copropietario una posición de dominio sobre los demás. Tal como advierte la sentencia, estas prácticas son especialmente graves cuando incluyen la observación de menores de edad habitualmente presentes en los pasillos, halles y escaleras del edificio.

Desde esta perspectiva, la Cámara interpreta de manera coherente los arts. 52 y 1770 Cód. Civ. y Com. sosteniendo que ambos funcionan como mecanismos de protección frente a invasiones injustificadas de la esfera personal, habilitando a la víctima a exigir el cese de la conducta, la remoción del daño y la reparación pecuniaria correspondiente. En línea con ello, el Tribunal afirma que el daño extrapatrimonial es in re ipsa, nacido del solo hecho de ser vigilado sin consentimiento, y que la perturbación de la tranquilidad personal y familiar no requiere prueba adicional cuando la intromisión se acredita objetivamente.

En definitiva, los jueces concluyen que la instalación de cámaras por decisión unilateral de dos copropietarios, sin autorización del consorcio ni cumplimiento de la normativa legal, supone una intromisión arbitraria en la intimidad ajena y una afectación ilegítima del derecho a la imagen, que no puede justificarse en supuestos fines de seguridad. Esta lectura se alinea con una concepción contemporánea de los derechos personalísimos, que reconoce que la vigilancia no consentida, incluso en ámbitos semipúblicos, puede erosionar la autonomía individual, condicionar la conducta y generar un clima de hostilidad contrario a una convivencia sana.

IV. La mirada panóptica y sus efectos psicológicos y sociales

Aunque el fallo se centra en la ilegalidad jurídica de la instalación de cámaras, sus fundamentos permiten extender la reflexión hacia el impacto social de la vigilancia privada. Vivir bajo una mirada permanente genera alteraciones profundas en la conducta, inhibe hábitos cotidianos, puede afectar la espontaneidad y producir tensiones comunitarias. Este "efecto panóptico" es ampliamente estudiado en sociología, psicología e incluso en el Derecho. La vigilancia incide en cómo actuamos y en cómo percibimos a los otros. En un edificio, esto puede implicar una transformación de las relaciones vecinales en vínculos de tensión y malestar. Y si la vigilancia es unilateral, ese desequilibrio se amplifica. Sin dudas, el resultado es incompatible con cualquier idea de convivencia saludable y pacífica.

Aunque Foucault escribía en 1975, su análisis parece describir los sistemas actuales de monitorización, cámaras, datos y control. Como señaló el filósofo e historiador francés al analizar el panóptico, el poder de la vigilancia no opera solo mediante la observación efectiva, sino a través de la posibilidad constante de ser observado. Esa incertidumbre induce a las personas a autorregularse, internalizando la mirada del vigilante y modificando su conducta incluso en ausencia de control real.

Con las diferencias del caso, este constituye uno de los riesgos más relevantes asociados a la instalación de cámaras de video y audio-vigilancia en sectores de tránsito común, accesibles a múltiples personas, aun cuando se encuentren dentro de un régimen de propiedad horizontal. La introducción de dispositivos de monitoreo en espacios donde los individuos realizan actividades cotidianas —caminar, conversar, esperar el ascensor o interactuar con vecinos— puede alterar la expectativa razonable de privacidad y modificar la dinámica social del edificio.

V. El estándar europeo. RGPD y videovigilancia

A nivel comparado, el Reglamento General de Protección de Datos (RGPD) de la Unión Europea ofrece un estándar particularmente exigente que refuerza las conclusiones del fallo. El RGPD clasifica a los datos biométricos tratados con fines de identificación como categorías especiales de datos, sometidas a un nivel reforzado de protección (art. 9°), y exige que cualquier tratamiento —incluida la videovigilancia— se base en principios estrictos de licitud, transparencia, minimización, proporcionalidad y responsabilidad proactiva. Asimismo, establece que la instalación de cámaras en espacios comunes solo puede considerarse legítima cuando exista una base legal clara, una evaluación de impacto cuando el riesgo sea elevado, información adecuada y accesible a los titulares, y medidas técnicas y organizativas que garanticen que el tratamiento no sea más intrusivo de lo necesario.

La Agencia Española de Protección de Datos (AEPD) ha elaborado una serie de guías orientativas en diversas obligaciones que impone el RGPD. Una de ellas es la Guía de Videovigilancia para Seguridad y otras finalidades, en la cual se establecen parámetros prácticos para la instalación de videocámaras en zonas comunes de comunidades de copropietarios a fin de dar cumplimiento al RGPD. Estas son:

- Acuerdo de la junta de propietarios en los términos previstos en la Ley de Propiedad Horizontal. Sería conveniente que el acuerdo reflejara las características del sistema de videovigilancia, número de cámaras y espacios que captan.

- La comunidad de propietarios como responsable del tratamiento, estará sujeta a las restantes obligaciones impuestas por la normativa de protección de datos.

- Las cámaras solo podrán captar las zonas comunes de la comunidad, no siendo factible la grabación de imágenes de la vía pública, a excepción de una franja mínima de los accesos al inmueble.

- Tampoco se podrá realizar la captación de imágenes de terreros y viviendas colindantes o de cualquier otro espacio ajeno. En este último caso, si se usan cámaras orientables y/o con zoom, será necesaria la instalación de máscaras de privacidad para evitar esta grabación.

- Se instalarán en los distintos accesos a la zona videovigilada y, en lugar visible, uno o varios carteles que informen de que se accede a una zona videovigilada. El cartel indicará de forma clara la existencia del tratamiento, la identidad del responsable, la posibilidad de ejercitar los derechos del art. 15 a 22 del RGPD y una referencia a dónde obtener más información sobre el tratamiento de los datos personales.

- El acceso a las imágenes estará restringido a las personas designadas por la comunidad de propietarios. En ningún caso estarán accesibles a los vecinos mediante canal de televisión comunitaria.

- Si el acceso se realiza con conexión a internet, se restringirá con un código de usuario y una contraseña (o cualquier otro medio que garantice la identificación y autenticación unívoca), que solo serán conocidos por las personas autorizadas a acceder a dichas imágenes.

- Una vez instalado el sistema, se recomienda el cambio regular de la contraseña, evitando las fácilmente deducibles.

- Se pondrá a disposición de los afectados la restante información que exige el art. 13 del RGPD. La información puede estar disponible en conserjería, recepción, oficinas, tablones de anuncios o ser accesible a través de internet.

- La contratación de un servicio de videovigilancia externo o la instalación de las cámaras por un tercero no exime a la comunidad del cumplimiento de la legislación de protección de datos.

Además de España, otros países de la UE han elaborado sendas guías para el uso de dispositivos de video audio vigilancia en distintos ámbitos y, a nivel supranacional (como el Comité Europeo de Protección de Datos —EDPB por sus siglas en inglés—), existen mecanismos que establecen orientación aplicable para todos los Estados miembros.

Este enfoque europeo, reconocido como uno de los más avanzados del mundo, confirma que la videovigilancia no puede ser utilizada como un justificativo genérico de seguridad, sino como una herramienta excepcional sometida a controles estrictos y a una supervisión permanente orientada a proteger la dignidad y los derechos fundamentales de las personas.

VI. Reflexión final

En la sentencia comentada, los jueces concluyen que la instalación de cámaras por decisión unilateral de dos copropietarios, sin autorización del consorcio ni cumplimiento de la normativa legal, supone una intromisión arbitraria en la intimidad ajena y una afectación ilegítima del derecho a la imagen, que no puede justificarse en supuestos fines de seguridad. Esta lectura se alinea con una concepción contemporánea de los derechos personalísimos, que reconoce que la vigilancia no consentida, incluso en ámbitos semipúblicos, puede erosionar la autonomía individual, condicionar la conducta y generar un clima de hostilidad contrario a una convivencia sana.

En este punto resulta necesario recordar que, si bien en la vida digital contemporánea nuestras imágenes, voces y datos son captados y tratados de manera prácticamente permanente —a través de dispositivos móviles, redes sociales, cámaras públicas y privadas, sistemas de control de acceso y múltiples plataformas en línea— ello no implica, de ningún modo, una renuncia tácita a los derechos personalísimos ni convierte en legítima cualquier forma de vigilancia. Por eso, incluso en un entorno de recolección masiva de información, cada individuo conserva plenamente la facultad de reclamar el cese de la intromisión, exigir el retiro de los dispositivos que vulneren su privacidad y obtener reparación frente al daño que la vigilancia no autorizada haya generado. La expansión tecnológica no diluye derechos, sino que, por el contrario, refuerza la necesidad de su protección frente a prácticas invasivas en ámbitos donde la autonomía personal y la convivencia deben preservarse.

Adicionalmente, el fallo enfatiza y nos recuerda que la dignidad, la autonomía y la privacidad no pueden ser relativizadas ni vulneradas en nombre de la seguridad común. Las tecnologías de vigilancia pueden ser herramientas útiles, pero solo cuando se implementan con transparencia, con consentimiento y con decisiones adoptadas del modo que la ley, los estatutos y las convenciones exigen. Sin estos requisitos, las herramientas tecnológicas disponibles pueden convertirse en una fuente de daño.

La propiedad horizontal es un régimen de convivencia y convivir implica respetar no solo el espacio físico del otro, sino también su esfera íntima, su imagen, sus datos y su derecho a vivir sin ser observado por un particular o grupo de particulares que deciden por cuenta propia, "proteger" a todos.

Si bien nuestra ley de protección de datos personales requiere una actualización acorde al contexto actual, es innegable que su redacción vigente otorga un marco de garantías y derechos que brindan protección frente a las vulneraciones en la privacidad como la que plantea el caso bajo análisis. La seguridad puede ser un objetivo válido y legítimo, pero no es un argumento suficiente para eludir los parámetros legales que rigen en nuestro país. En un Estado de derecho, los objetivos nunca pueden estar por encima de los derechos y libertades fundamentales.