Por la Disposición 3/2026 (DI-2026-3-APN-DGRPICF#MJ) del Registro de la Propiedad Inmueble de la Capital Federal (RPI) dependiente del Ministerio de Justicia de la Nación (publicada en el B.O.R.A. n° 35.864 de fecha 05/03/2026) se dispuso la improcedencia de la registración autónoma del llamado “derecho de sobreelevar” o “derecho de sobre-edificación”.

Por el artículo 1° de la novel normativa se establece que el RPI no tomará razón de la reserva, constitución o cesión del llamado “derecho de sobreelevar” o “derecho de sobre-edificación” como asiento autónomo, por tratarse de derechos personales no taxativamente enumerados para su registración en las leyes nacionales o provinciales.

La norma anuló la anterior Disposición Técnico Registral N° 2/1999, que permitía de forma excepcional la registración de este derecho.

Por su artículo 2° se determina: “Alta de Unidades. Para la inscripción de la modificación del Reglamento de Propiedad Horizontal que tenga por objeto dar de alta nuevas unidades funcionales, producto de la sobreelevación u obra nueva, se requerirá el consentimiento de todos los titulares registrales de las unidades del edificio. Si tal modificación se hubiese previsto en el Reglamento de Propiedad Horizontal, se requerirá únicamente la intervención del o de los titulares del derecho reservado y si existiera alteración del porcentual de dominio, también la intervención de los titulares de las unidades comprometidas (art. 115 del Decreto N° 2080/80 T.O. 1999).

Como protección a los acreedores, en caso de que las unidades existentes sufran una disminución de sus porcentuales y estén gravadas (por ejemplo, con hipotecas), se deberá acreditar el consentimiento de los acreedores.

Asimismo, la escritura pública deberá contener la calificación notarial adecuada del “negocio causal” que da origen a las nuevas unidades a favor del beneficiario de la reserva.

También será motivo de calificación registral que, de la escritura pública de modificación del Reglamento de Propiedad Horizontal, cuando implicare alta de nuevas unidades a favor del titular de la obra y beneficiario de la reserva, surja la adecuada calificación notarial del negocio causal que da origen a dichas unidades (cfr. artículo 4° de la medida).

Entre los fundamentos de la iniciativa se manifiesta: “Que para aquellos supuestos donde se pretenda la protección adecuada de un derecho real sobre lo edificado o sobre el derecho a edificar, la legislación de fondo ha previsto la figura del Derecho Real de Superficie (arts. 2114 y ss. del CCCN), la cual cuenta con regulación registral específica.

Que la modificación de un Reglamento de Propiedad Horizontal que genere nuevas unidades funcionales implica en general una alteración de los elementos constitutivos del dominio de cada uno de los propietarios, requiriéndose en principio para ello acuerdo unánime (art. 2052 CCCN), salvo que se actúe mediante representación suficiente o este tipo de mejoras se hubiesen previsto y autorizado en el Reglamento de Propiedad Horizontal (art. 115 Decreto N° 2080/80 - T.O. 1999).

Que asimismo corresponde la protección de los acreedores hipotecarios y/o titulares de otros gravámenes, conforme lo exige el artículo 116 del Decreto N° 2080/80 (T.O. 1999), requiriéndose, cuando así corresponda, su consentimiento ante modificaciones que alteren el porcentual del dominio”.

La nueva disposición entró en vigor el 5 de marzo de 2026 y será aplicable a todas las escrituras autorizadas a partir de la fecha de su publicación en el Boletín Oficial.