El 30 de junio de 2020 se publicó en el Boletín Oficial el Decreto N° 580/2020, que promulgó la denominada “Ley de Alquileres” (Ley N° 27.551, en adelante, la “Ley”) sancionada por el Congreso de la Nación el pasado 11 de junio de 2020. 

La Ley introduce modificaciones al Código Civil y Comercial de la Nación (“CCC”) en relación con la locación de inmuebles. 

Las disposiciones de la Ley son aplicables a los contratos que se celebren a partir del 1° de julio de 2020.

A continuación, se describen las principales modificaciones introducidas:

Plazo

Se establece que el plazo mínimo legal de contrato será de tres años, sin perjuicio del destino que se le otorgue al inmueble.

El plazo mínimo legal no es aplicable cuando el inmueble se destina a sedes de embajadas, consulados u organismo internacionales, usos habitacionales con fines turísticos, guarda de cosas y predio ferial.

Precio y actualización

No podrá exigirse al locatario el pago de alquileres anticipados por períodos mayores a un mes. 

La Ley excluye a los contratos de locación de la prohibición de indexación establecida en la Ley de Convertibilidad (Ley N° 23.928).

En los contratos de alquiler de inmuebles con destino habitacional, la actualización del precio del alquiler se efectuará de forma anual. El índice para la actualización anual de los precios estará conformado en igual medida por el Índice de Precios al Consumidor (IPC) y la Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables (RIPTE), que debe ser elaborado y publicado mensualmente por el Banco Central (BCRA).

Reparaciones

En caso de negativa o silencio del locador debidamente notificado ante un reclamo del locatario para que realice alguna reparación urgente, el locatario puede realizarlas por sí a cargo del locador una vez transcurridas 24 horas de la notificación y, en el caso de reparaciones no urgentes, luego de transcurridos 10 días corridos. En tales casos, el locatario puede descontar el valor de los arreglos del precio de alquiler.

Impuestos y expensas

El locatario no tiene a su cargo el pago de impuestos que graven a la propiedad -como el impuesto inmobiliario- ni el pago de expensas comunes extraordinarias.

Garantías

El locatario debe proponer al locador al menos dos alternativas de garantía entre las siguientes: título de propiedad inmueble, aval bancario, seguro de caución, garantía de fianza o fiador solidario o garantía personal del locatario (respaldada por un recibo de sueldo o certificado de ingresos que pueden sumarse en caso de ser más de un locatario).

El valor de la garantía no podrá superar el equivalente a cinco veces el valor mensual de la locación, salvo en el caso que se otorgue como garantía un certificado de ingresos, en cuyo caso puede elevarse a diez veces.

El importe del depósito de garantía no podrá ser mayor al equivalente al primer mes de alquiler y deberá ser devuelto mediante la entrega de una suma equivalente al precio del último mes de la locación, o la parte proporcional en caso de haberse acordado un depósito inferior a un mes de alquiler.

Incumplimiento por falta de pago

En caso de locaciones con destino de vivienda, el locador debe intimar fehacientemente al locatario otorgándole un plazo no menor a 10 días corridos de recibida la notificación, previo a la acción judicial de desalojo.

Resolución anticipada

El locatario puede rescindir anticipadamente la relación locativa una vez transcurridos seis meses de vigencia del contrato, debiendo notificar al locador con al menos un mes de anticipación.

En caso que la rescisión opere durante el primer año del plazo locativo, el locatario debe abonar la suma equivalente un mes y medio de alquiler vigente al momento de devolver el inmueble. En los casos de rescisión luego del transcurso de un año desde el inicio del contrato, el  locatario debe abonar la suma equivalente a un mes de alquiler, en concepto de indemnización a favor del locador. 

Si han transcurrido seis meses desde la celebración del contrato y el locatario notifica su decisión de rescindir el contrato con tres meses de anticipación, no corresponde el pago de indemnización alguna.

Intermediación de corredores inmobiliarios

La intermediación en la celebración de contrato de locación sólo podrá estar a cargo de un profesional matriculado. En el supuesto que interviniese solo un corredor, ambas partes, locador y locatario, deberán pagar comisión, salvo pacto en contrario.

Otras disposiciones relevantes

Se establece la facultad de las partes de constituir un domicilio electrónico en el que serán eficaces las notificaciones, comunicaciones y emplazamientos que a ellos se dirijan.

Se establece la obligación del locador de declarar el contrato de locación ante la Administración Federal de Ingresos Públicos de la Nación (AFIP), dentro de los plazos que disponga dicho organismo.

Se establece que deberán crearse en el ámbito público de las provincias y la Ciudad Autónoma de Buenos Aires instancias de mediación y arbitraje gratuitos o de bajo costo para la resolución de conflictos entre las partes.

Se crea el “Programa Nacional de Alquiler Social” destinado a la adopción de medidas que tiendan a facilitar el acceso a una vivienda digna en alquiler mediante una contratación formal para personas en situación de vulnerabilidad.