El 27 de marzo pasado el Poder Ejecutivo envió al Congreso un proyecto de ley denominado “Inviolabilidad de la propiedad privada”, que de aprobarse, introduciría importantes modificaciones a la Ley N°26.737, comúnmente denominada como “Ley de Tierras Rurales” y que impone fuertes restricciones a la adquisición o posesión de tierras rurales por parte de extranjeros.

Si bien esta ley fue derogada por el DNU 70/2023, actualmente se encuentra en vigencia en virtud de una medida cautelar en el marco de la acción de amparo promovida por el Centro de Ex Combatientes Islas Malvinas La Plata (CECIM La Plata)[1].

Fundamentalmente, el proyecto libera totalmente las restricciones para los privados extranjeros que no tengan participación estatal, manteniendo un régimen de protección al dominio y/o posesión sobre las tierras rurales restringido únicamente a Estados extranjeros y entidades vinculadas (por ejemplo sociedades del estado, sociedades anónimas con participación estatal mayoritaria, organizaciones empresariales donde un Estado extranjero tenga participación en el capital o en la formación de las decisiones societarias, fondos fiduciarios con bienes o fondos de un Estado extranjero, etc.).

En cuanto a los puntos más relevantes a considerar, se destacan los siguientes:

(i)        Objeto de la ley

Se pasa de un objeto restrictivo hacia los extranjeros en general, a una prohibición para los entes estatales extranjeros y entidades vinculadas en pos de la seguridad, defensa y soberanía nacional.

(ii)       Eliminación de las restricciones para personas humanas y jurídicas privadas extranjeras

Se eliminan totalmente las restricciones para personas humanas o jurídicas privadas extranjeras o argentinas de capitales extranjeros (salvo aquellas en las que algún Estado o sus entidades vinculadas tengan alguna participación, conforme se indica más abajo). El proyecto deroga los artículos referidos al máximo de hectáreas susceptibles de extranjerización, además de los topes por persona, nacionalidad y zona, quedando la limitación únicamente a los Estados extranjeros y entidades vinculadas conforme también se indica más abajo.

(iii)      Titularidad extranjera prohibida para Estados extranjeros y entidades vinculadas

Se prohíbe la titularidad de la propiedad o posesión de tierras rurales a los Estados extranjeros y organizaciones empresariales donde un Estado extranjero tenga participación en el capital (cualquiera sea esta, es decir no hay un mínimo) o en la formación de las decisiones societarias, y a las personas jurídicas cuyo capital social sea total o parcialmente de titularidad de este tipo de entidades (en cualquier porcentaje).

Sin embargo, se prevé una excepción para el caso en que la operación no constituya un riesgo a la seguridad, defensa y soberanía nacional, la que deberá ser reglamentada posteriormente.

(iv)       Disposiciones inalteradas

El proyecto mantiene inalteradas las disposiciones relativas a la prohibición de interponer personas jurídicas y/o humanas para encubrir la titularidad, la nulidad de los actos jurídicos celebrados en violación a esta ley (que ahora sólo afecta a los Estados extranjeros y entidades vinculadas), la no afectación de derechos adquiridos y la continuidad del Registro Nacional de Tierras como autoridad de aplicación.

(v)       Algunos puntos a considerar

Si bien este proyecto es una excelente noticia para el sector de agronegocios y para los inversores privados extranjeros que tienen interés en este sector, hay algunos aspectos a tener en cuenta: la definición de participación estatal es amplia y alcanza incluso a participaciones indirectas o minoritarias; no está claro cómo se va a tratar a los fondos de pensión, y queda abierta la cuestión de cómo se analizarán estructuras en las que no se puede determinar la propiedad del capital (por ejemplo, sociedades que cotizan en bolsa). En la práctica, esto obligará a revisar especialmente casos donde el inversor tenga, aunque sea de forma minoritaria, algún vínculo (directo o indirecto) con algún Estado extranjero (por ejemplo, a través de un fondo de pensión).

Por otro lado, la excepción para las operaciones que no constituyan un riesgo a la seguridad, defensa y soberanía nacional es demasiado amplia y la eventual reglamentación podría terminar desvirtuando la prohibición.

(vi)      Estado de la reforma

Finalmente, de ser aprobada por el Congreso la reforma de la Ley 26.737, resta analizar qué sucederá con la misma teniendo en cuenta su peculiar estado de vigencia (en base a la medida cautelar referida más arriba), en caso de que en última instancia el Poder Judicial de la Nación declare la constitucionalidad del artículo 154 del Decreto 70/2023 que derogara la Ley 26.737.

Este tema es mencionado en los fundamentos del proyecto de ley enviado al Congreso, reconociendo que “hasta tanto haya un pronunciamiento definitivo, subsiste un escenario de incertidumbre respecto de la vigencia efectiva del régimen legal aplicable” y que “en efecto, mientras el proceso judicial tiene por objeto el control de constitucionalidad de una legítima medida excepcional dictada por el Poder Ejecutivo Nacional, el proyecto canaliza el debate en el ámbito propio del Poder Legislativo de la Nación, a fin de que, mientras el Poder Judicial de la Nación define el fondo de la cuestión, se eliminen restricciones irrazonables”.

Si bien el análisis a fondo de esta cuestión deberá quedar para otra oportunidad, una alternativa posible para reducir este escenario de incertidumbre sería que el propio Congreso incluyera en el texto de la reforma la derogación previa del artículo 154 del Decreto 70/2023, en cuyo caso el amparo del CECIM devendría abstracto y en consecuencia la Ley 26.737 (con los cambios introducidos en la reforma en cuestión) subsistiría con plena vigencia.