La Ley Nº 19.210 (posteriormente modificada por las Leyes Nros19.355, 19.478, 19.593 y 19.732 y reglamentada por los Decretos 350/2017, 351/2017, 132/2018 y 78/2019) denominada “Acceso de la población a servicios financieros y promoción del uso de medios de pago electrónicos”, conocida como “Ley de Bancarización” o “Ley de Inclusión Financiera”, regula entre otros aspectos, un sistema de pagos en el que se incluyen las operaciones relativas a inmuebles y vehículos motorizados.

La nueva normativa exige que, determinadas operaciones se abonen a través de medios de pago específicos indicados expresamente por la Ley, so pena de múltiples sanciones, las que afectaran al negocio, a las partes contratantes y al Escribano interviniente.

La Ley de Inclusión Financiera regula múltiples operaciones y negocios, en el presente artículo nos centraremos en analizar el régimen de inclusión financiera para transacciones inmobiliarias y relativas a vehículos motorizados

i. Ámbito de aplicación temporal y espacial

Será de aplicación para los pagos efectuados a partir del 1° de abril de 2018 correspondientes a operaciones o negocios jurídicos definitivos o preliminares celebrados u otorgados a partir de esa fecha.No estarán alcanzados los pagos correspondientes a operaciones otorgadas con fecha cierta anterior al 1° de abril de 2018.

Quedan alcanzados todos los negocios jurídicos que deban inscribirse en el Registro Público de la Propiedad de la República Oriental del Uruguay, esto quiere decir que aunque el negocio se documente en el extranjero, si tiene por objeto bienes ubicados en Uruguay y que por tanto deban registrarse en su Registro Público, deberán cumplir con la normativa impuesta por la Ley de Inclusión Financiera.

ii. Operaciones comprendidas

Queda comprendida toda operación o negocio jurídico sobre bienes inmuebles y vehículos motorizados, cero kilómetro o usados cuyo importe total supere el equivalente a 40.000 unidades indexadas (al día de hoy dicho monto equivale aproximadamente a 4.650 dólares estadounidenses).

En el importe antes referido se incluye el Impuesto al Valor Agregado y el Impuesto Específico Interno para el caso de vehículos motorizados si correspondiere.

Los valores expresados en unidades indexadas se convertirán a pesos uruguayos considerando la cotización de dicha unidad al 1° de enero del año en el cual se celebre u otorgue la operación o negocio jurídico. Las operaciones realizadas en moneda extranjera se convertirán a pesos uruguayos considerando la cotización interbancaria billete del último día hábil anterior al de la operación.

En el caso de los inmuebles, se excluyen del régimen los casos de enajenación de bienes inmuebles por vía de expropiación.

En relación a los vehículos motorizados, no será de aplicación la Ley de Inclusión Financiera en los casos en que una de las partes de la relación sea una institución de intermediación financiera.

iii. Medios de pago admitidos

Los medios de pago admitidos son los siguientes:

a) Medios de pago electrónicos;

b) Cheques comunes cruzados no a la orden;  

c) Cheques comunes de pago diferido cruzados no a la orden (hasta el 31/12/2019);

d) Letras de cambio cruzadas emitidas por una institución de intermediación financiera a nombre del adquirente.

e) Acreditación en cuenta en una institución de intermediación financiera. 

a) Medios de pago electrónicos

La Ley define por medio de pago electrónico las tarjetas de débito, las tarjetas de crédito, los instrumentos de dinero electrónico y las transferencias electrónicas de fondos, así como todo otro instrumento análogo que permita efectuar pagos electrónicos a través de cajeros automáticos, por Internet o por otras vías.

Para el pago con transferencias electrónicas de fondos, las cuentas de origen y destino de los mismos podrán estar radicadas en instituciones de intermediación financiera del exterior.Los pagos podrán efectuarse a través de medios de pago que involucren, tanto en el origen como en el destino de los fondos, a sujetos distintos a los que realizan la operación. Es decir que los fondos pueden provenir o transferirse a una cuenta cuyo titular no coincida con la parte del negocio que corresponda. En estos casos tener en cuenta que en caso de realizarse un pago un tercero se generan relaciones de crédito entre el titular de los fondos y quien resultara titular del inmueble/automotor.

Los pagos efectuados a través de medios de pago electrónicos tienen pleno efecto cancelatorio. En el caso de las transferencias electrónicas de fondos, el pleno efecto cancelatorio se producirá al momento de la acreditación del monto transferido en la cuenta de destino. Esto ha suscitado distintas opiniones dentro de los operadores jurídicos, ya que en opinión de parte de la doctrina no bastaría con que se otorgue carta de pago en el instrumento que documente la operación, sino que además se deberá confirmar que se hayan acreditado los fondos. Es más parte de la doctrina entiende que solamente con confirmar la acreditación de los fondos, no sería necesario otorgar la carta de pago. En ese sentido, se podrá solicitar al Banco receptor de los fondos que emita algún tipo de constancia bancaria.

b) Cheques comunes cruzados no a la orden

Los cheques comunes cruzados no a la orden, son aquellos que se deberán depositar para su cobro (cruzados) y tienen que estar a nombre del beneficiario del pago y no admiten endoso (no a la orden). Como consecuencia que no admiten endoso deberán ser depositados en una cuenta cuyo titular coincida con el beneficiario del cheque, para lo cual el vendedor deberá tener operativa una cuenta en Uruguay. 

c) Cheques de pago diferido cruzados no a la orden 

En este caso se aplican las mismas consideraciones que para el caso anterior, nada más que se difiere la acreditación de los fondos para la fecha de exigibilidad que se establezca en el cheque.

Se admitirá que los pagos se realicen mediante la utilización de cheques de pago diferido cruzados hasta el 31 de diciembre de 2019.

d) Letras de cambio cruzadas emitidas por una institución de intermediación financiera a nombre del adquirente

La letra de cambio a diferencia del cheque es un título valor que asegura y certifica la existencia de los fondos. Cualquier persona que tenga una cuenta operativa en Uruguay podrá solicitar ante su Banco una letra de cambio.

La letra de cambio deberá emitirse a nombre del adquirente del negocio y éste al momento del otorgamiento del negocio, la endosará y entregará al vendedor para el pago del precio.

En caso queel comprador comparezca en el negocio jurídico representado por un representante legal, se admite que la letra se emita a nombre del representante del adquirente. Se deberá prestar especial atención que el representante legal tenga facultades suficientes para el endoso.

Cuando se trate de negocios encadenados (con el pago recibido por la venta, se realiza un pago por una nueva compra) se admite que las letras estén a nombre del adquirente del negocio jurídico que dio origen a la serie de negocios encadenados.

Por otra parte, cuando intervenga un escribano público y asuma la calidad de depositario de una seña o arras, también se admitirá la utilización de letras de cambio cruzadas a nombre de dicho profesional por hasta el monto que se haya entregado, siempre que se hubiera abonado con alguno de los medios de pago admitidos por el régimen de inclusión financiera. El artículo 19 de la Ley 19.732 establece expresamente que lo antedicho no constituye una inhibición al ejercicio de la profesión, siempre que se utilice a los solos efectos de liberar el monto recibido en concepto de seña o arras.

e) Acreditación en cuenta en una institución de intermediación financiera

Se realiza un depósito de efectivo u otro instrumento de dinero electrónico o instrumento bancario directamente en la cuenta del acreedor del pago.

iv. Otras consideraciones sobre los pagos

Los pagos correspondientes a las operaciones inmobiliarias y relativas a vehículos motorizados que en conjunto no superen el equivalente a 8.000 Unidades Indexadas, podrán realizarse con cualquier medio de pago, incluido el efectivo.

En los casos que el escribano interviniente retenga en calidad de depositario una suma convenida por las partes contratantes para la cancelación de obligaciones tributarias, gravámenes, interdicciones o cualquier otra deuda o gasto vinculado a la operación, se admitirá el uso de la referida retención para integrar el pago en dinero de la operación siempre que se hubiera abonado con alguno de los medios de pago previstos por el régimen de inclusión financiera. El artículo 19 de la Ley 19.732 establece expresamente que lo antedicho no constituye una inhibición al ejercicio de la profesión.

v. Formalidades que deben cumplirse

Además de cumplir sustancialmente en realizar el pago conforme a los medios de pago admitidos, se deberá dejar constancia de ello en el instrumento donde se documenta el negocio jurídico, debiendo individualizarse: a) el medio de pago utilizado, b) número identificatorio del medio de pago, c) el importe pagado, d) el nombre de la institución de donde provienen los fondos y e) cuando se trate de sujetos distintos a los que realizan la operación, se deberán identificar los mismos.

En los casos de negocios encadenados el Escribano interviniente en el negocio podrá realizar el control de la titularidad de la o las letras de cambio utilizadas, basándose en la constancia de la escritura inmediatamente anterior que dio origen al pago. Si no surgiera con claridad la titularidad de los medios de pago utilizados, en el instrumento que documente la operación se deberá individualizar el o los negocios jurídicos anteriores, hasta incluir el que dio origen a la serie de negocios encadenados, dejando constancia de la correspondencia entre dichos negocios y los respectivos endosos de la o las letras de cambio utilizadas y de que las mismas se individualizaron debidamente en los instrumentos que documentaron las respectivas operaciones.

En las operaciones con saldo de precio podrá omitirse la individualización de los medios de pago utilizados para cancelar cada una de las cuotas, siempre que en el instrumento se identifique la cuenta a donde se transferirá el saldo de precio. Dicho cumplimiento podrá verificarse a través de la revisión de los comprobantes de pago proporcionados por las partes intervinientes en la operación o por medio de información brindada por la institución donde esté radicada la cuenta o el instrumento de dinero electrónico. Cuando se prevea que el saldo de precio se abone en más de 60 cuotas, se admitirá como mecanismo de verificación una declaración jurada en la que conste que los pagos se realizaron con los medios admitidos, indicando en forma genérica cuáles fueron los instrumentos de pago utilizados. A tales efectos, la institución en la que se acrediten los pagos deberá permitir la identificación de los mismos. La referida declaración jurada podrá ser realizada por cualquiera de las partes participantes del negocio jurídico.

Siempre que las partes no puedan aportar la información necesaria, las instituciones de intermediación financiera quedarán exoneradas del secreto profesional pudiendo el profesional que intervenga en la operación, previa autorización expresa de su cliente, requerir información de los pagos efectuados, previa exhibición del instrumento que documenta la operación en el que conste que se trataba de una operación con saldo de precio.

vi. Infracciones y Sanciones

Existen distintas sanciones que afectan al negocio, a las partes contratantes y al Escribano interviniente.

En la Ley de Inclusión Financiera original se previa la nulidad absoluta del negocio, lo que fue eliminado en sus posteriores modificaciones.

a) Imposibilidad de inscripción definitiva del negocio. 

Los  Registros  Públicos  no  inscribirán en  forma  definitiva  los negocios jurídicos que:

I) Su pago se haya realizado por un medio distinto a los admitidos por la normativa prescripta,

II) El instrumento (y su formulario de inscripción “minuta registral”) que lo documente no cumpla con las formalidades requeridas en relación a la identificación del pago. 

I) Cuando se trate del incumplimiento en la utilización del medio de pago, la inscripción definitiva podrá efectuarse una vez que se presente al Registro el comprobante de pago de una multa que más adelante se dirá.

En aquellos casos de negocios en los cuales se realice el pago con títulos valores diferentes a los admitidos como medios de pago y se haya acordado la novación, el Registro luego de comprobar el pago de la multa respectiva y realizar la inscripción del documento, enviará una copia de la minuta registral (formulario de inscripción con datos del negocio) por intermedio de la Dirección General de Registros, a la Secretaría Nacional para la Lucha contra el Lavado de Activos y el Financiamiento del Terrorismo.

II) Cuando se haya cumplido con el medio de pago, pero el mismo no se identificó en el instrumento (y ficha de inscripción “minuta registral”) que documenta la operación, se deberá agregarse un certificado notarial que consigne los datos identificatorios del pago.

b) Multa.

El incumplimiento de la obligación de realizar los pagos conforme prevé la normativa es sancionada con una multa equivalente al 25% del monto abonado o percibido por medios de pago distintos a los admitidos.

Serán responsables en forma solidaria tanto quienes paguen como quienes reciban dichos pagos, con excepción del caso de las operaciones con saldo de precio, de que no depositarse el instrumento recibido, la responsabilidad recaerá exclusivamente sobre el acreedor.

La Administración Tributaria será la autoridad competente para aplicar las sanciones que correspondan en caso de incumplimiento.

Las sanciones que se apliquen serán comunicadas por la Administración Tributaria a la Suprema Corte de Justicia y a la Secretaría Nacional para la Lucha contra el Lavado de Activos y el Financiamiento del Terrorismo.

Las infracciones previstas en este artículo prescribirán a los cinco años de su consumación.

c) Sanciones disciplinarias para el Escribano Público Interviniente.

El escribano público que autorice escrituras o certifique firmas de documentos privados que correspondan a operaciones que se hubieran pagado con medios de pago distintos a los admitidos serán pasibles de las sanciones disciplinarias establecidas en la reglamentación de la profesión notarial que dicte la Suprema Corte de Justicia, sin perjuicio de otras sanciones que puedan corresponder.

Las mencionadas sanciones no serán de aplicación cuando la referida autorización o  certificación  se  realice  en  forma  posterior  al  pago  de  la  multa. 

vii. Conclusiones Prácticas

La nueva normativa de inclusión financiera generó un impacto en la forma de realizar los negocios inmobiliarios, un caso de ello son las donaciones indirectas (ej. entre padres e hijos). Si bien la Ley de Inclusión Financiera no introdujo cambios en el estatuto jurídico de las donaciones, al excluir como medio de pago el uso del efectivo y además exigir la identificación del pago (titulares de emisor y receptor de fondos) trae aparejadas varias consecuencias en la realización de estos negocios.

Se pueden distinguir dos tipos de situaciones, la primera es cuando un padre le dona dinero a su hijo para que éste compre un inmueble. En este caso si el padre realiza el pago del precio mediante transferencia bancaria, al quedar consignado en el contrato que los fondos se transfirieron desde la cuenta del padre, se está documentando indirectamente una donación y por tanto aportar pruebas para que un heredero el día de mañana pueda reclamar la eventual reducción de esa donación.

Otra situación distinta es cuando el padre tiene intenciones de donarle indirectamente a uno de sus hijos un inmueble. Antes de entrar en vigencia la ley de Inclusión Financiera, si las partes concurrían al Escribano y le decían que habían acordado una compraventa y que el precio se había pagado con anterioridad en efectivo, el Escribano documentaba el negocio como una compraventa. Si en los hechos no había existido ningún pago (lo cual el Escribano no tener podía conocer), en el fondo había una donación. A partir de la vigencia de la Ley de Inclusión Financiera al tener que identificar el pago, excluye la posibilidad de realizar dichos negocios.