La Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial sostuvo que la ausencia de intimación a que alude el artículo 5  de la Ley 23.091 no constituye obstáculo para el progreso de la acción de desalojo por falta de pago, debido a que dicho recaudo representa un mero formalismo que no tiene un fin en sí mismo, ya que es un medio de evitar abusos de parte del locador y dar certeza de las sumas adeudadas por el locatario.

En la causa “Jumbo Retail Argentina S.A. c/ Mena Jorge Daniel s/ ordinario”, la parte actora solicitó que  se declare resuelto el contrato que la vinculada con el demandado y que se lo condene a restituirle la tenencia de cierto local, haciéndose extensiva la condena a todo ocupante, subconcesionario o subinquilino.

La accionante afirmó que, en su carácter de propietaria de distintos centros comerciales, celebró con el demandado un contrato en virtud del cual le otorgó la concesión no exclusiva de un local para la comercialización de un kiosco. Relató que ante el incumplimiento del demandado, le remitió dos cartas documento haciéndole saber su decisión de resolver el contrato de concesión e intimándolo a la restitución inmediata del local y al pago de la totalidad de las obligaciones vencidas y adeudadas.

La sentencia de primera instancia hizo  lugar a la demanda y declaró ajustada a derecho la resolución contractual, condenando a Mena y/o a el/los ocupante/s que detente/n el uso y goce del local, a restituirlo. A su vez, desestimó la pretensión del demandado de encuadrar el contrato en una locación de bienes en los términos del artículo 1493 del Código Civil al considerar que su finalidad no era principalmente la entrega de un bien en uso y goce, a cambio de un precio, sino la prestación de un servicio que se integró con exigencias y modalidades impuestas por el concedente.

La resolución de primera instancia remarcó que las partes actuaron en el marco de la autonomía de la voluntad creando una relación jurídica a la cual debieron ajustar su conducta, concluyendo que  la demandada incumplió la carga de articular la nulidad de aquellas disposiciones contractuales que estimaba desajustadas al objeto del contrato para sustraerse a su cumplimiento, y, en particular, de aquella relativa al plazo de duración.

Dicha decisión fue apelada por el demandado, quien alegó que  no existió contrato de concesión, sino de locación, por lo que  el convenio debió tener una duración temporal mínima de tres años y no de 24 meses, así como también que su adversaria tuvo que intimarla de pago de modo previo a concretar el distracto.

Los jueces que componen la Sala F explicaron que “en  la contestación de demanda no se plantearon, como argumentos defensivos, que el plazo de duración pactado de 24 meses resultase inferior al establecido en el art.2 de la Ley 23.091 -que fija un mínimo de 3 años- ni tampoco que el local objeto de explotación no se encontrase declarado en los planos aprobados por el G.C.B.A.- lo que habría impedido su uso y goce”.

Sentado ello, los camaristas aclararon que “con prescindencia del nomen iuris que se estime adecuado para calificar el vínculo contractual que uniera a las partes, lo cierto es que la ausencia de intimación a que alude el art. 5 de la Ley 23.091 no constituye obstáculo para el progreso de la acción de desalojo por falta de pago”, ello así “siempre que el inquilino no acredite haber abonado los alquileres”.

En tal sentido, los magistrados explicaron que  el recaudo que contempla la recordada norma representa un mero formalismo que no tiene un fin en sí mismo, ya que es un medio de evitar abusos de parte del locador y dar certeza de las sumas adeudadas por el locatario”, añadiendo que “el recaudo se estableció a favor del inquilino para protegerlo de los locadores desaprensivos, pero no para que se valga de él pretendiendo ocupar sine die el inmueble del locador, omitiendo abonar el monto del arriendo y los gastos a su cargo”.

En la sentencia dictada el 31 de marzo del presente año, los Dres. Rafael Barreiro, Juan Manuel Ojea Quintana y Alejandra Tévez señalaron que “la intimación extrajudicial debe ser interpretada de conformidad con las reglas de la buena fe”, puntualizando que “adoptar una posición contraria llevaría al absurdo de hacer prevalecer un simple recaudo formal por sobre la verdad jurídica objetiva, con el desmedro consiguiente de la justicia como fin ideal del derecho”, sobre todo “ teniendo en cuenta que el art. 509 del Código Civil prevé que en las obligaciones a plazo -como es en el caso de autos- la mora se produce por su solo vencimiento”.

En base a lo expuesto, y luego de acreditar que “fue expresamente pactado el pago mensual anticipado del canon locativo el primer día de cada mes, a partir de la fecha en que comenzara a computarse el plazo de la concesión”, la mencionada Sala determinó que los depósitos efectuados resultaron posteriores a la resolución contractual y también al vencimiento de la obligación de pago de las facturas emitidas por los cánones vencidos sobre las cuales se fundó la resolución, al a vez que “fue estipulado que la falta de cumplimiento daría lugar a la resolución anticipada ipso facto, habilitando a Jumbo S.A. a exigir la restitución inmediata del local”, la mencionada Sala decidió confirmar el pronunciamiento de grado.