Dra. Martina Moretti
Estudio Grispo & Asociados

El presente trabajo, pretende realizar un breve análisis comparativo entre la reciente Ley Provincial número 14.432, que declara la Inembargabilidad e Inejecutoriedad de la Vivienda Única familiar, y la ya conocida Ley Nacional número 14.394 del Régimen de Bien de Familia, que impide que el bien afectado sea ejecutado por deudas, cuya causa obligacional, sea de fecha posterior a su inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble.   Más allá de las diferencias existentes entre ambas leyes, las mismas tienen como finalidad la protección de la vivienda familiar como derecho constitucional de todo ser humano, y por consiguiente, el amparo patrimonial del grupo familiar.- 

AMBITO DE APLICACIÓN

Como puede observarse, la primera gran diferencia radica en el ámbito de aplicación de las mismas.- Mientras que la Ley Nacional 14.394, tiene su ámbito de aplicación en todo el territorio de la República Argentina, la Ley Provincial 14.432, solamente se aplica sobre inmuebles que se encuentren ubicados dentro de la jurisdicción de la Provincia de Buenos Aires. 

INSCRIPCIÓN

Un rasgo significativo, de suma importancia, y  si se puede decir el más innovador, es que la nueva ley provincial, no requiere de inscripción previa ante el Registro de la Propiedad Inmueble, para gozar del beneficio de Inembargabilidad e inejecutoriedad de la vivienda única y de ocupación permanente, es decir, que el mismo es automático desde la entrada en vigencia de la ley, sin la necesidad que sus beneficiarios realicen trámite o gestión alguna tendiente a su goce.- Esto constituye una diferencia radical con la Ley de Bien de Familia, cuyo beneficio es oponible a terceros, a partir de su inscripción ante el mencionado registro. 

BIEN INMUEBLE OBJETO DE PROTECCIÓN

No debe olvidarse, que mientras la Ley 14.394 permite afectar como bien de familia, el inmueble donde se habita con el núcleo familiar ó aquél en el que desarrolla su actividad económica por cuenta propia e implique la generación de recursos que estén destinados a su manutención, la Ley 14.432, sólo comprende el bien donde reside habitualmente con el grupo familiar.

La explotación económica del bien inmueble afectado a Bien de Familia, puede ser tanto profesional, comercial o industrial, pero sea cual sea la misma, debe estar destinada al sostén del grupo familiar.

Sin embargo, la Ley provincial exige en su artículo 3 que: "A fin de gozar con el beneficio de inembargabilidad e inejecutabilidad, los inmuebles tutelados por la presente Ley deberán constituir el único inmueble del titular destinado a vivienda y de ocupación permanente, y guardar relativa y razonable proporción entre la capacidad habitacional y el grupo familiar, si existiere, conforme los parámetros que determine la reglamentación".

Esta nueva norma beneficia únicamente, a aquél inmueble ubicado físicamente en la jurisdicción de la Provincia de Buenos Aires, y en el cuál, el propietario resida con carácter de habitual, conjuntamente con su familia.

Asimismo, se exige en forma ambigua e incierta, que el inmueble guarde una "relativa y razonable proporción entre la capacidad habitacional y el grupo familiar", cuyos parámetros de interpretación y calificación, deberán ser determinados expresamente, conforme surge del articulado, mediante la reglamentación de la presente ley.

Si bien, la Ley Nacional, no establece expresamente limitaciones de valuación, exige que  el inmueble urbano o rural no exceda las necesidades de sustento y vivienda familiar.- Es por ello, que algunas jurisdicciones, han establecido como requisito, un monto máximo de valuación fiscal y/o la existencia de relación proporcional entre la capacidad del inmueble y los habitantes que residen en ella, entre otros.  

Es menester destacar, que por imposición del artículo 45 Ley 14.394, solamente puede afectarse un sólo inmueble como bien de familia, y como se ha expuesto precedentemente, se requiere de su inscripción ante el Registro de la Propiedad Inmueble, para poder ser oponible frente a terceros.- Para el caso, que la vivienda comprenda, más de un lote o unidad funcional, el titular dominial deberá solicitar la ampliación del beneficio, por tratarse de una indivisible unidad económica.  

La Ley 14.394, posee una limitación de extrema relevancia, dado que no existe a nivel nacional, un registro único que permita conocer, que para determinada persona física, existe o no, un inmueble afectado como bien de familia. Esto se debe, a que los registros de bienes inmuebles son jurisdiccionales, y no existe a nivel nacional, una base única que otorgue dicha información.

La afectación al régimen de bien de familia prospera con el cumplimiento de los restantes requisitos exigidos por la normativa vigente y la simple declaración personal del titular dominial, en la cual manifieste, la inexistencia de análogo beneficio en otra demarcación.- Esto ha propiciado, que una misma persona, afecte a bien de familia, diversos inmuebles ubicados en distintas jurisdicciones.

GRUPO FAMILIAR BENEFICIADO

Cabe analizar una distinción particular existente entre el núcleo familiar considerado por ambas leyes, donde radica un avance significativo sobre las nuevas uniones de convivencia.

La Ley 14.394, establece en su artículo 36 que " A los fines de esta ley, se entiende por familia la constituida por el propietario y su cónyuge, sus descendientes o ascendientes o hijos adoptivos; o en defecto de ellos, sus parientes colaterales hasta el tercer grado inclusive de consanguinidad que convivieren con el constituyente".  

Es menester destacar, que cuando hablamos de parientes colaterales hasta el tercer grado inclusive,  nos referimos específicamente, a los hermanos, tíos y sobrinos.  

Si bien, de la interpretación estricta del artículo relacionado, se entiende, que sólo estarían incluidos los ascendientes y descendientes del titular dominial, y no así los de su cónyuge, una interpretación amplia del articulado y su exégesis, permiten concluir que también se encontrarían comprendidos los de éste último, entendiendo que la protección de la normativa, alcanza al grupo familiar en su integridad.  

Se ha dicho en varias oportunidades, que el limitar los beneficiados del grupo familiar del titular dominial, implica una desigualdad frente a aquellas personas cuyo estado civil es ser "soltero", y no posee familiares ascendentes, descendientes o colaterales, restringiendo la posibilidad de gozar de los beneficios que brinda la Ley 14.394.  

Sin embargo, la Ley Provincial 14.432 se ha alejado de la antigua redacción de bien de familia, al entender como grupo familiar a aquél originado en el matrimonio o en las uniones de hecho incluyendo a los ascendientes y descendientes directos de alguno de ellos.  

La EJECUCIÓN y EMBARGO del inmueble

Tal como se expuso al comienzo del presente trabajo, ambas leyes establecen, salvando las diferencias significativas entre las mismas, la protección de la vivienda familiar frente a posibles ejecuciones de acreedores por deudas contraídas por el titular registral del inmueble.  

Sin embargo, mientras que la Ley Nacional es determinante al establecer en su artículo 38, que el "bien de familia no será susceptible de ejecución o embargo por deudas posteriores a su inscripción como tal, ni aún en el caso de concurso o quiebra, con excepción de las obligaciones provenientes de impuestos o tasas que graven directamente el inmueble, gravámenes constituidos con arreglo a lo dispuesto en el artículo 37 -  causa grave o manifiesta utilidad para la familia-o créditos por construcción o mejoras introducidas en la finca", la Ley Provincial, no hace referencia alguna a la aplicación de la misma, sobre deudas contraídas con anterioridad o posterioridad a la entrada en vigencia de la normativa.  

De acuerdo a lo expuesto, los beneficios de la Ley 14.394 no se aplican, a deudas cuya causa obligacional, sean anteriores a la inscripción registral del inmueble como bien de familia.

La Ley 14.432 establece expresamente, que la garantía de inembargable e inejecutable no será oponible respecto de las deudas originadas en: Obligaciones alimentarias; el precio de compra-venta, construcción y/o mejoras de la vivienda; Impuestos, tasas, contribuciones, expensas que graven directamente la vivienda; Obligaciones con garantía real sobre el inmueble y que hubiere sido constituida a los efectos de la adquisición, construcción o mejoras de la vivienda única.    

Parte de la doctrina considera, que frente a esta falta de mención de su retroactividad, son aplicables los artículos 2 y 3 del Código Civil de la Nación, los cuales establecen  que lasleyes no tienen efecto retroactivo, salvo disposición en contrario, y que las mismas son obligatorias luego de su publicación y desde el día en que éstas determinen, y si no consignan tiempo, serán obligatorias después de los ocho días siguientes al de su publicación oficial.- Ello es así, porque de lo contrario, importaría un fraude a aquellos acreedores, cuyas deudas se encuentran garantizadas por dicho inmueble, en el que sólo basta, que el deudor manifieste residir en forma habitual y permanente con su núcleo familiar, dada la inexistencia de registración previa.  

Este último aspecto, conjuntamente con el parámetro a tener en cuenta a la hora de evaluar la razonabilidad entre la capacidad del inmueble y los habitantes que residen en ella, deben ser objeto de reglamentación.  

Sin embargo, no puedo dejar de mencionar, que existen quienes consideran que los beneficios de la Ley 14.432 se aplican igualmente sobre deudas precontraídas a la entrada en vigencia de la normativa, dado que debe tenerse en cuenta, los fines que se tuvieron en miras al momento de su dictado, y la necesidad inminente de dar tratamiento y amparar el derecho a una vivienda digna, el cual se encuentra reconocido por nuestra Carta Magna y los tratados con jerarquía constitucional.

En resumen, de acuerdo a lo expuesto, existen diferencias notables entre ambas leyes, pero la finalidad y objetivo buscados con sus dictados, es el mismo: la protección del derecho constitucional a una vivienda digna y su reconocimiento como principal centro de desarrollo de la familia en su conjunto.