La Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil explicó que resulta innecesaria la reinscripción de la garantía ante la iniciación de la ejecución judicial pues, en tanto la inscripción hace oponible la hipoteca a terceros, el embargo trabado en la ejecución hipotecaria es suficiente para exteriorizar su existencia, aunque luego venza el término sin ser renovada.

En el marco de la causa “Banco Peña S.A. c/ Cataldo Rafael Roberto y otro s/ ejecución hipotecaria”, el acreedor embargante apeló la resolución de primera instancia que desestimó el pedido de cobro preferente y de transferencia de fondos.

El recurrente se agravió por la omisión de aplicar en el caso el instituto de la caducidad de la inscripción registral de la hipoteca acaecida en autos, aseverando la arbitrariedad del decisorio que impugna y reprochando la imposición de las costas en su contra.

En tal sentido, el apelante aseveró que la entidad bancaria ejecutante ha perdido el privilegio especial de su crédito, tornándose un acreedor quirografario desde el 6 de septiembre de 2009, al producirse la caducidad de la inscripción del privilegio que pretende hacer valer, añadiendo que tal hecho fue omitido de considerar por la magistrada de grado, soslayando lo establecido por los artículos 3151 y 3197 del Código Civil.

Por último, la recurrente argumentó que el saldo del precio de la subasta se integró en fecha posterior a aquella en que operara la caducidad de la inscripción registral de la hipoteca, por lo que, a su criterio, resulta incorrecto alegar que se ha operado la subrogación real a favor del banco sobre el producido de la subasta, cuando sólo la seña del remate se canceló encontrándose vigente el gravamen hipotecario.

La Sala J recordó que “el primer rasgo esencial en la materia que surge de nuestro sistema legal es que los privilegios emanan de la ley y no pueden ser creados por voluntad de las partes”.

En tal sentido, el tribunal expuso que “en tanto el privilegio constituye una cualidad de modo de ser de ciertos créditos que les atribuye determinada prelación de cobro, nacido él y dado su condición de accesoriedad, la extinción del mismo se produce juntamente con la del crédito”.

Las magistradas que integran el mencionado tribunal remarcaron que ello ocurre  “sin perjuicio de la existencia de situaciones especiales que puedan operar como medios directos o indirectos de extinción, donde el crédito del acreedor hipotecario ejecutante, como se señala en el pronunciamiento apelado, goza de un privilegio especial cuyo rango surge de los artículos 3934 y 3937 del Código Civil, que sólo indican su postergación ante las costas judiciales devengadas en la causa, como resulta de los artículos 3900, 3901 "in fine", 3904, 3906 "in fine", 3908, 3910 "in fine", 3913 "in fine", 3914 y 3937, mientras que no existe norma que establezca la postergación de esta preferencia y de los gastos funerarios y los de última enfermedad”.

Con relación a la caducidad de la hipoteca, los camaristas explicaron que “el artículo 3197 del Código Civil dispone que los efectos de la inscripción de la hipoteca se extinguen pasados veinte años desde que fue registrada y que, con similar alcance, el artículo 3151 del mismo cuerpo legal, también norma que se conservan los efectos de la inscripción por veinte años, si antes no se renovare”.

A ello, el tribunal agregó que “el artículo 37 ley 17.801, concordante con el art.71, inc. a), ley 17.417, dispone en forma expresa que caducan de pleno derecho y sin necesidad de solicitud alguna, por el transcurso del tiempo que expresa este artículo o por el que, en su caso establezcan leyes especiales: a) la inscripción de la hipoteca, al vencimiento del plazo legal si antes no se renovare. Agrega que los plazos se cuentan a partir de la toma de razón”.

Sentado ello, las Dras. Marta del Rosario Mattera, Zulema Wilde y Beatriz A. Verón  aclararon que “la caducidad de la hipoteca importa, de pleno derecho, la pérdida del "ius preferendi" y del "ius persecuendi" con relación a terceros y las acciones correspondientes, subsistiendo entre las partes los efectos derivados de los derechos creditorios del caso”, es decir, que “lo que deriva de la caducidad de la inscripción es la pérdida del privilegio que conlleva la extinción de los efectos de la hipoteca, sin que altere la relación subyacente entre las partes derivada de la obligación garantizada por el derecho real que subsiste hasta su extinción, por lo que resulta pasible de ser ejecutada bajo las reglas y procedimiento propios del derecho común”.

Si bien “es cierto que la ley determina que la inscripción conserva el privilegio del acreedor hipotecario durante veinte años”, las magistradas entendieron que “la iniciación de la ejecución hipotecaria interrumpe el plazo del artículo 3197”, por lo que “al haberse hecho valer el privilegio en cuestión con la ejecución de la hipoteca que dio origen a este proceso y trabado el embargo dispuesto por el artículo 598 del Código Procesal, se suplen la exteriorización del derecho en el registro, por lo que no es necesaria la reinscripción de la garantía, aunque durante el procedimiento haya vencido dicho plazo”.

En base a lo expuesto, la mencionada Sala concluyó que resulta “innecesaria la reinscripción de la garantía ante la iniciación de la ejecución judicial pues, en tanto la inscripción hace oponible la hipoteca a terceros, el embargo trabado en la ejecución hipotecaria es suficiente para exteriorizar su existencia, aunque luego venza el término sin ser renovada”, sobre todo, si como ocurre en el presente caso “han sido citados a juicio, en oportunidad de decretarse la subasta, los acreedores y/o terceros poseedores y, en consecuencia, notificados fehacientemente de la existencia y subsistencia del gravamen antes de su caducidad, por lo que no podrán luego desconocerlo aunque no se renueve”.

En la sentencia dictada el 24 de junio pasado, el tribunal decidió desatender los agravios levantados por el acreedor embargante cuando la promoción del presente proceso, la traba del embargo sobre el inmueble y la citación de los acreedores al juicio, tornaron innecesaria la reinscripción de la hipoteca.

Sin embargo, el tribunal decidió modificar lo resuelto en relación a las costas, al ponderar que ante las distintas líneas de interpretación doctrinaria y jurisprudencial elaboradas en torno a la materia en debate, cabe considerar que el acreedor embargante vencido actuó sobre la base de una convicción razonable acerca de la cuestión controvertida, a raíz de lo cual deben soportar las partes por su orden las costas generadas en ambas instancias.