Con la reciente reglamentación de los Artículos 205 y 206 de la Ley de Financiamiento Productivo N° 27.440 (la "LFP") por medio del Decreto del Poder Ejecutivo Nacional 382/2019[1], han quedado en funcionamiento las medidas fiscales orientadas a fomentar el desarrollo y la inversión a través del mercado de capitales, creadas por dicha ley.

El punto central que comparten ambos artículos es que, para gozar de los incentivos fiscales, los proyectos deberán ser estructurados a través de fideicomisos financieros ("FF") o fondos comunes de inversión ("FCI") cuyos certificados de participación o cuotapartes, respectivamente, sean colocados entre los inversores por medio de oferta pública con autorización de la Comisión Nacional de Valores. Es decir que en los casos del FCIs, la norma se refiere a los denominados "cerrados" por contar con un número determinado de cuotapartes que son transadas en el mercado.

En cuanto al tipo de proyecto que debe financiarse con los fondos así recaudados, la normativa hace distinciones significativas que determinan la extensión de los beneficios fiscales asociados, según se indica a continuación.

Proyectos Elegibles en el Artículo 205

En el caso del Artículo 205 de la LFP, los fondos obtenidos como producto de la colocación por oferta pública, deberán destinarse a: (a) el desarrollo de y/o inversión directa en, proyectos inmobiliarios, agropecuarios, forestales y/o de infraestructura; y/o (b) el financiamiento o la inversión en cualquier tipo de proyecto, empresa o activos a través de valores negociables o cualquier otro tipo de instrumento, certificado, contrato de derivados, participación o asociación, en cualquiera de sus variantes y/o combinaciones.

A modo aclaratorio, para que el proyecto sea elegible a los fines de los beneficios fiscales para inversores, establecidos en el artículo bajo análisis, el hecho que deba tratarse de "inversión directa" (apartado (a)), implicará que el vehículo elegido (FF / FCI) será el que efectivamente sea titular del proyecto inmobiliario, agropecuario, forestal o de infraestructura, al que habrá de destinar los fondos obtenidos en la colocación por oferta pública del título valor correspondiente, mientras que el tipo de proyecto elegible bajo esta normativa es amplio en el apartado (b), pudiendo el vehículo elegido participar del mismo de manera indirecta, como podría ser suscribiendo a su vez un valor negociable privado emitido por el proyecto, adquiriendo acciones en alguna de las sociedades a través de las cuales se implemente el mismo o directamente otorgándole alguna financiación más tradicional como un préstamo.

Proyectos Elegibles en el Artículo 206

El más específico Artículo 206 establece que las inversiones del FF o del FCI deberán estar destinadas, al menos en un 75% a: (a) desarrollos inmobiliarios para viviendas sociales y sectores de ingresos medios y bajos; y/o (b) créditos hipotecarios; y/o (c) valores hipotecarios; conforme y en los términos establecidos en la normativa dictada por la Comisión Nacional de Valores.

En términos de proyecto elegible, la norma en este caso evidencia un propósito de fomentar el desarrollo del sector más deficitario de viviendas de la República Argentina, además de promover el mercado de capitales local. Así, como se verá a continuación, destina beneficios fiscales más amplios que en el artículo precedente, a proyectos inmobiliarios destinados mayoritariamente a los sectores de ingresos medios y bajos, en línea con los proyectos oficiales desarrollados en años recientes estilo ProCreAr.

Las principales características del tratamiento impositivo que recibirán los proyectos e inversores bajo este régimen son las siguientes:

Beneficios Fiscales en el Artículo 205

Los FF y los FCI serán los sujetos que tributarán el impuesto a las ganancias sólo en los casos de resultados de fuente extranjera, es decir, aquellos comprendidos en el Título IX de la Ley del Impuesto a las Ganancias ("LIG"), mientras que los sujetos obligados al pago de dicho impuesto en el caso de resultados de fuente argentina serán directamente los inversores titulares de los certificados de participación y/o cuotapartes, dependiendo del vehículo elegido (FF o FCI, respectivamente), estableciendo así la "transparencia fiscal" del FF y del FCI respecto de resultados de fuente local.

Adicionalmente, la ganancia de fuente argentina debe imputarse al período fiscal donde la misma es efectivamente distribuida por el FF o el FCI y percibida por el inversor, y no cuando la misma se devenga o determina, lo que permite la planificación fiscal del inversor que podrá así decidir el momento en que se le distribuyan dichos resultados, y por ende, el ejercicio fiscal en el cual deberá efectivamente tributar el impuesto que le corresponda, a la vez que incentiva la reinversión de ganancias acumuladas en el FF o FCI en nuevos proyectos que resulten elegibles para dichos beneficios bajo la norma analizada, ya que su decisión de no recibir los resultados para diferir el momento de tributación, implicará la existencia de fondos líquidos disponibles que deberán ser reinvertidos.

Una vez que el inversor decida que los resultados determinados por el FF o FCI le sean distribuidos, deberá tributar el impuesto a las ganancias, según la alícuota que le corresponda conforme las distintas escalas.

Beneficios Fiscales en el Artículo 206

Por otra parte, los inversores que participen en fondos cuyos recursos sean destinados, al menos en un setenta y cinco por ciento (75%), a desarrollos inmobiliarios para viviendas sociales y sectores de ingresos medios y bajos  (y/o créditos hipotecarios y/o valores hipotecarios) gozarán de los siguientes incentivos fiscales:

• No les resultará aplicable el Impuesto Cedular recientemente creado y previsto en el Capítulo II del Título IV de la LIG;

• Reitera el concepto de "transparencia fiscal" y de diferimiento, previstos en el Art. 205, como resultado de lo cual son los inversores quienes deben tributar el impuesto a las ganancias y no el vehículo (FF / FCI), debiendo hacerlo al momento de su distribución y no de su determinación;

• Establece una alícuota preferencial del 15% para dicho gravamen, cualquiera fuere su origen (intereses, alquileres, resultados por enajenación, etc.), en la medida en que los FF y FCI se liquiden en un plazo no menor a cinco (5) años, reduciéndose dicha alícuota al 0% en los casos en que se liquiden transcurridos más de diez (10) años, debiendo computarse en ambos casos dicho plazo desde la fecha de la efectiva emisión de la cuotaparte o certificado de participación.

Conclusión

En resumen, entendemos que la iniciativa, si bien se da en una coyuntura compleja para la Argentina, ha despertado interés en desarrolladores e inversores, y tiene el saludable múltiple desafío de impulsar el siempre gravitante mercado inmobiliario y fomentar el desarrollo del mercado de capitales local para convertirlo en una verdadera alternativa de financiamiento no solo para los tradicionales inversores institucionales, sino para tentar también a aquellos individuos acostumbrados a refugiar sus ahorros en inmuebles, optando en este caso por un producto que les brinde, por un lado un similar grado de confianza por permanecer sus inversiones en el sector inmobiliario al que perciben como un refugio de valor, y por el otro otorgarle a ese individuo diversificación de activos y riesgos, y delegación de las cargas administrativas asociadas a la gestión inmobiliaria, en conjunto con la transparencia que aporta la pertenencia al régimen de la oferta pública y la posibilidad de planificar la inversión en términos impositivos.