Si bien se trata de una figura legal de larga data e incorporada también a ordenamientos jurídicos locales[1] en base a la experiencia comparada en el derecho continental europeo[2], recientemente la celebración por parte del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires de diversos convenios urbanísticos y su posterior aprobación por parte de la Legislatura porteña[3] ha generado revuelo y puesto el foco sobre dicha figura.

Ante esta circunstancia, a continuación, se efectúa un breve análisis objetivo sobre el régimen normativo aplicable a los convenios urbanísticos en la Ciudad de Buenos Aires y el estado de situación actual en tanto existen cuestionamientos en curso respecto de algunos convenios puntuales como así también en general del marco normativo existente lo que ha llevado a que recientemente se presente en la Legislatura un proyecto de ley, que recoge alguno de dichos cuestionamientos y regula más acabadamente la cuestión, lo que también será objeto de análisis.

En primer lugar, es necesario destacar que los convenios urbanísticos son considerados como una herramienta de gestión urbana que formaliza un acuerdo y define compromisos entre actores del sector público y el privado para realizar, dentro de un determinado plazo, intervenciones urbanas en la Ciudad que generen beneficios mutuos[4].

En la Ciudad de Buenos Aires, mediante el Plan Urbano Ambiental contenido en la Ley N° 2.930 se hizo mención formal y genérica a la figura de los convenios urbanísticos[5], lo que fue ratificado en igual sentido al aprobarse el Código Urbanístico actualmente vigente mediante Ley N° 6.099[6], habiéndose celebrado al menos dos convenios específicos amparados únicamente en dichas normas[7].

Con posterioridad, mediante la Resolución de la Secretaría de Desarrollo Urbano N° 119/20[8] se aprobaron la “Metodología de evaluación del impacto urbano de las propuestas de convenios urbanísticos” y la “Metodología de evaluación de la valorización del suelo, compensación suficiente y contraprestaciones de las propuestas de convenios urbanísticos”.

En ese contexto es que con posterioridad, mediante la Resolución N° 1/21 del Secretario de Desarrollo Urbano de la Ciudad de Buenos Aires[9], publicada en el Boletín Oficial el 12 de enero de 2021, se aprobaron las Bases y Condiciones de la “Convocatoria de Convenios Urbanísticos de Proyectos Urbanos Innovadores”, y se llamó a los interesados a presentar ofertas desde el 1 de marzo de 2021 hasta el 14 de mayo de 2021. En el marco de esta convocatoria es que se celebraron y aprobaron por parte de la Legislatura porteña durante el año 2021 los convenios urbanísticos antes mapeados.

El régimen en cuestión tenía como supuestos objetivos macros (i) fomentar la reactivación económica y la integración social; y (ii) reducir el impacto ambiental.

Básicamente, lo que se buscaba mediante la convocatoria en cuestión era que los interesados en participar presentaran sus propuestas de desarrollos urbanísticos que, de ser seleccionados, contarían con ciertos beneficios vinculados a excepciones y modificaciones al cumplimiento de determinadas pautas contenidas en el Código Urbanístico, como así también beneficios económicos, a cambio de una contraprestación a favor de la Ciudad de Buenos Aires consistentes en (i) constitución de derechos reales a su favor; (ii) ejecución de obras de espacio público sobre las parcelas en las que se constituyan derechos reales; (iii) pago de obras de espacio público sobre las parcelas en las que se constituyan derechos reales; (iv) otras formas de contraprestación, siempre que se justifique adecuadamente el beneficio que implique para la Ciudad.

Los sujetos interesados debían ser personas humanas o jurídicas que fueran propietarios, poseedores, superficiarios y/o tenedores de los terrenos involucrados, como así también organismos provinciales, municipales o del Estado Nacional, universidades nacionales y otras universidades con sede en la Ciudad de Buenos Aires que debían contar con el asesoramiento de al menos un profesional con competencia en la materia.

De seleccionarse la propuesta, se remitía el convenio en cuestión a la Legislatura porteña para que fuera probado mediante el procedimiento de doble lectura estipulado en el artículo 89 de la Constitución de la Ciudad de Buenos Aires, que requiere una primera aprobación en el recinto legislativo, la realización de una audiencia pública y luego una nueva aprobación legislativa.

La celebración de convenios urbanísticos durante el año 2021 bajo la convocatoria aquí mencionada despertó cierto malestar en parte de los vecinos porteños, principalmente en los integrantes de Asociaciones Vecinales y ONGs que recurrieron en algunos casos al poder judicial local solicitando la nulidad de estos, o al menos que se suspenda su aplicación hasta tanto se implementaran determinadas medidas previo a la celebración de los acuerdos (y por ende, lógicamente, antes también de que se eleven a la Legislatura), principalmente que se desarrollen en cada caso puntual mecanismos de participación pública y transparencia (la celebración de una audiencia pública) y que se efectúe un Estudio de Impacto Ambiental[10].

Más aún, actualmente existen en trámite ante la Legislatura porteña al menos dos proyectos de resolución[11], impulsados por legisladores opositores, en los que se solicita al Poder Ejecutivo de la Ciudad que informen diversas cuestiones vinculadas a la celebración de los convenios urbanísticos que tuvieron lugar recientemente.

En este contexto, es que, por parte del oficialismo se presentó a inicios del año 2022 ante la Legislatura un proyecto de ley[12] en el que, en base a la experiencia antes mencionada, a priori se busca principalmente garantizar la transparencia y la participación ciudadana. Así, dentro de los principios generales a los cuales deben ajustarse los procedimientos de elaboración, formalización y ejecución de los convenios urbanísticos mencionados en su artículo 4, se pone hincapié en la (i) concurrencia e igualdad, (ii) publicidad y difusión; (iii) integridad; entre otros.

Para lograr tales fines, se estipulan mecanismos específicos que no estaban contemplados en las metodologías contenidas en la Resolución de la Secretaría de Desarrollo Urbano N° 119/20 y demás normas. Por ejemplo, en el artículo 7 del proyecto se hace mención a la necesidad de presentar una Declaración Jurada de Intereses acerca de si existe vínculo alguno entre funcionarios públicos intervinientes y los privados interesados en celebrar el convenio, y en el caso que exista alguna vinculación se exigen requisitos adicionales como la realización de audiencias públicas. Asimismo, en las definiciones del artículo 3 se hace mención expresa a que los planes de proyectos deben garantizar la participación real y efectiva de los posibles terceros interesados y de la comunidad en su conjunto. También se incluyen, en el artículo 13, criterios taxativos de evaluación y aprobación de los proyectos que deben tenerse en cuenta a la hora de calificar los proyectos que se presenten ante una Comisión de Evaluación, que es un órgano específico que se creará a tal fin.

Puntualmente, respecto de la publicidad y la participación ciudadana, en el artículo 20, expresamente se contempla que la Autoridad de Aplicación de la norma, distinta e independiente de la Comisión de Evaluación arriba mencionada, instará el procedimiento de publicidad respectivo que garantice la participación ciudadana en todas las etapas que constituyen la celebración de los convenios urbanísticos.

De esta manera, pareciera que el proyecto ley en cuestión recoge e intenta plasmar en su texto soluciones a algunos de los cuestionamientos realizados por los vecinos porteños que fueran considerados en la sentencia antes mencionada.

Sin perjuicio de ello, surgen algunos interrogantes y conclusiones. Respecto de los primeros cabe preguntarse si actualmente, dado que la convocatoria realizada mediante la Resolución N° 1/21 del Secretario de Desarrollo Urbano de la Ciudad de Buenos Aires y demás normas complementarias ya finalizó y en tanto aún no se sancionó el proyecto de ley, puede o no el Poder Ejecutivo de la Ciudad de Buenos Aires celebrar con particulares convenios urbanísticos no amparándose únicamente de manera genérica en lo expuesto en el Código Urbanístico y en el Plan Urbano Ambiental. En cuanto a las conclusiones, es evidente que tanto la cuestión (i) de la participación ciudadana, ya no solamente mediante la audiencia pública que tiene lugar durante el trámite parlamentario en el procedimiento de doble lectura sino también durante las negociaciones previo a la celebración del convenio urbanístico; como así también la (ii) ambiental, puntualmente si cabe realizar un Estudio de Impacto Ambiental o no previo a la celebración de los convenios urbanísticos; seguirán siendo objeto de discusión en los tribunales locales.

En ese sentido, es necesario encontrar un equilibrio entre la necesidad del Poder Ejecutivo porteño de celebrar esta clase de convenios en virtud de los beneficios que le generarían al erario público y a los ciudadanos y por el otro lado garantizar un adecuado procedimiento de participación pública y transparencia, como así también resguardar al medio ambiente ante los impactos negativos que pueden llegar a tener en algunos casos los proyectos inmobiliarios allí contenidos.