Con fecha 17/07/18 se publicó en el Boletín Oficial de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires Nº 5415, el Decreto 224/18 del Jefe de Gobierno porteño por el que se promulga la sanción de reforma de la ley local 941(texto consolidado por ley 5666) - que lleva el número de ley 5983 -, norma que oportunamente dio creación al Registro obligatorio de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal dentro del éjido de la Ciudad de Buenos Aires (sanción: 03/12/2002; promulgación: Decreto Nº 1.740 del 27/12/2002 y publicación: BOCBA N° 1601 del 03/01/2003) estableciendo los requisitos necesarios a cumplir para poder desarrollar dicha actividad y que en sus anteriores reformas (leyes 3254 de 2009, 3291 de 2010 y 5932 de 2017)amplió la regulación estatal con respecto a las obligaciones a cargo de los administradores de edificios sometidos al régimen de la propiedad horizontal y el procedimiento administrativo sancionatorio para los supuestos de incumplimiento.

Ahora bien, la nueva ley 5983, sancionada por la Legislatura porteña el pasado 28 de junio, conlleva, en su primera parte, una serie de nuevos requerimientos para ser atendidos por quienes quieran ejercer la mentada actividad de administrar consorcios de PH así como nuevas obligaciones y en su segunda parte la creación de una plataforma web oficial para uso del consorcio (mediante una aplicación) que será de uso obligatorio de toda personahumana o jurídica que administre un consorcio a título oneroso en la Ciudad Autónomade Buenos Aires para la gestión administrativa del Consorcio, siendo dicha aplicación optativa para los consorcistas, “quienes pueden decidir sobre eluso y consulta de la misma”, como no podría ser de otra manera atento a que el poder de policía y reglamentario del poder legislativo citadino tiene competencia para regular una actividad comercial o de servicios como lo es la de administrar consorcios pero nunca para reglar las prerrogativas, facultades y/o deberes de los integrantes de la persona jurídica Consorcio (cfr. art. 148:h; 2044, 2045, 2046, 2047 y ccdantes., CCyCN).

I.- La primera parte de la reforma.

En el art.4º de la norma – requisitos para la inscripción en el Registro Público de Administradores -se modifica el inciso f, el que ahora establece que la capacitación que deben aprobar los aspirantes a ejercer la actividad de administrar consorcios en la C.A.B.A. tendrá que contener al menos 120 horas  la que debe ser revalidada anualmente mediante un curso de actualización con una carga horaria mínima de 10 horas.

Se incorpora al artículo supra citado el inciso g, por el que se deberá acompañar un certificado de libre deuda expedido por el Registro de Deudores/as Alimentarios/asMorosos/as.

La norma agrega que “Las personas jurídicas deben cumplir con los requisitos establecidos en el presenteartículo. La reglamentación debe establecer cuáles son los integrantes del órgano deadministración que deben cumplir estos requisitos, así como la forma en que se debeactualizar la documentación correspondiente”.

Por su parte, para los administradores denominados “voluntarios”, “gratuitos” o “ad honorem” se añade como obligación a las ya establecidas en la ley 941 reformada (1) la de informar el número de la CUIT o la CUIL, según corresponda.

Asimismo, al art. 5º de la ley en examen, se le anejó el inciso e) a los impedimentos para inscribirse en el mentado Registro, que consiste en estar  inscripto en el Registro de Deudores/as Alimentarios/as Morosos/as del gobierno porteño.

Decidida y destacada importancia tiene, ahora, la sustitución del art. 7º, al prescribir que la publicidad del Registro por la página web del GCABA permitirá que “cualquier interesado” pueda informarse respecto de la totalidad de los requisitos einformes exigidos en el art. 4° de la ley , así como también de las sancionesque se hubieren impuesto en los últimos 2 años, con lo que se amplía el cúmulo de información a la que podrán acceder los consorcistas, principales tributarios de ésta norma regladora de la actividad de los administradores de sus consorcios.

En ocasión de la reforma provocada a la ley 941 por la 3254, uno de los cambios sustanciales fue ampliar y especificar algunas obligaciones que se sumaron al desempeño de los administradores y esto fue mediante la incorporación de los arts. 9º, 10º y 11º.

Ahora bien, la ley 5983sustituye el inciso b del art. 9º, dejando establecido que en el ejercicio de sus funciones el administrador debe “Atender a la conservación de las partes comunes y realizar las diligenciaspertinentes para el cumplimiento de la normativa vigente resguardando elmantenimiento edilicio e infraestructura, instalaciones, sistema de protección contraincendio, higiene y seguridad y control de plagas. Asimismo, proveer el cuidado delagua potable conforme al ordenamiento vigente”; por el inciso h “Depositar los fondos del consorcio en una cuenta bancaria a nombre del Consorciode Propietarios” (2), dejando de lado la posibilidad que la asamblea de propietarios pueda adoptar una decisión en contrario, seguramente fundado en la normativa aplicable por las llamadas leyes “antilavado” (25.246 y 26.683); por el inciso i se estipula que las auditorias contables, de control de gestión y legales a las que pueden ser sometidas las gestiones administrativas, también podrán ser llevadas a cabo por las Asociaciones de Consumidores, debidamente inscriptasen el Registro de Asociaciones de Consumidores de la Ciudad de Buenos Aires, en forma gratuita, fortaleciendo la otra faz de la télesis de la norma en estudio y que es el carácter tuitivo que se le imprime en favor de la protección de los patrimonios consorciales y de los derechos de los consorcistas, entendidos éstos en un concepto ampliado (toda aquella persona que vive o trabaja en un inmueble sometido al sistema de la PH, ya sea en calidad de propietario, locatario, comodatario, usufructuario, usuario, habitante o poseedor por cualquier título). Por su parte, el nuevo inciso k del referido art. 9º postula que “En caso de renuncia, cese o remoción, el Administrador debe poner a disposicióndel consorcio dentro de los quince (15) días hábiles, los libros y toda documentaciónrelativa a su administración y al consorcio, incluyendo la acreditación del pago de losaportes y contribuciones del encargado y/o dependiente, en caso de que los hubiere,no pudiendo ejercer la retención de los mismos” a los fines de mantener el enunciado anterior pero esta vez en consonancia temporal con lo prescripto por el art. 2067, j del Código Civil y Comercialde la Nación (CCyCN) (“en caso de renuncia o remoción, dentro de los quince días hábiles debe entregar al consejo de propietarios los activos existentes, libros y documentos del consorcio, y rendir cuentas documentadas”), que fuera puesto en vigencia a partir del 01/08/2015, vale decir a posteriori de la sanción de la ley local 3254. Si bien los preceptos no eran idénticos, llevaron, en más de una ocasión, a diferendos en lo que respecta al plazo de entrega por el administrador (antes la ley 941 hablaba de “poner a disposición del consorcio dentro de los 10 días”).

Siguiendo un hilo conductivo basado en el propio articulado de la norma reformadora(3), se incorporan nuevos deberes por parte del administrador de consorcios mediante el mencionado art. 9º, a saber: i) Dar de alta al consorcio que administra en la plataforma web de la AplicaciónOficial – a la que nos referiremos in extenso más adelante -; ii) Comunicar a los propietarios e inquilinos del consorcio que administra el alta delmismo en la plataforma web de la Aplicación Oficial; iii) Notificar a todos los propietarios dentro de las 48 horas de recibir la comunicación respectiva, la existencia dereclamos, sanciones administrativas y presentaciones judiciales que afecten alconsorcio– en sentido similar a lo que instauró el inc. k del art. 2067 del CCyCN -; iv) Responder con su patrimonio por toda erogación que provenga del ejercicioindebido de su administración – en el sentido del art.160 del CCyCN -; v) Al momento de su designación, informar al consorcio en forma cierta y veraz, haciendo constar en acta detalladamente, todos aquellos servicios ytrámites que realice por cuenta propia y formen parte de sus honorarios, así comotambién aquellos que sean encomendados a terceros y que excedan la remuneración acordada con la asamblea por su actividad (cfr. art. 14º de la ley 941 reformada) – fundamental para saber de manera efectiva cual será el costo de la tarea administrativa para los consorcios -; vi)  Poner a consideración de la Asamblea de Propietariosla posibilidad de establecer como medio de notificación fehaciente la comunicación realizada a través de la plataforma web de la AplicaciónOficial, que es válida para todos aquellos que la hubiesen aceptado; vii) Brindar al consorcista (propietario o inquilino) condiciones de atención y trato digno,evitando actitudes vejatorias, vergonzantes o intimidatorias. Aquí nos detenemos para manifestarque el legislador ha receptado los innumerables reclamos y denuncias presentados por los consorcistas desde la génesis misma del Registro de Administradores, lo que no sólo es loable sino de estricta justicia, empero ha desarrollado un texto legislativo demasiado lato y que podría conducir en el futuro más de una interpretación de la norma tanto por las partes (administrador y consorcista) cuánto por la autoridad de aplicación a la hora de decidir en el procedimiento administrativo sancionador que la normativa prevé. Consideramos que el precepto es una suerte de “ley penal en blanco” que provocará controversias que pudieron haberse evitado si se afinaba la técnica legal.

En otro orden, al art. 10º de la ley 941 reformada, se le suman por la aquí analizada ley 5983, dos incisos, el j relativo a la obligación incorporada a los administradores de consorcios de “Indicar en forma separada y diferenciada los importes que correspondan aexpensas ordinarias y extraordinarias”, de acuerdo a lo que determina el art.2048 del CCyCN y el k por el que deben “Incluir un texto claro y visible en el que se indique un sitio en la plataforma weboficial y un teléfono de contacto para quejas o reclamos”.

A su vez, la novísima norma en estudio modifica, oportunamente, el art.14º de la ley regulatoria de la actividad de los prestadores del servicio de administración, agregando a la premisa que los honorarios del administrador deben ser acordados con la asamblea de propietarios y modificados del mismo modo, que “Estas decisiones deben figurarindefectiblemente en el acta respectiva”, para salvaguarda de los intereses del consorcio y aumentando el estándar de información necesaria para los consorcistas.

En cuanto al régimen de infracciones, la norma recientemente publicada al modificar el art.15º de la ley (4), aclara que la única infracción para los administradores llamados a título “voluntario” o “gratuito” es la no inscripción en el Registro y para el resto añade el supuesto de incumplimiento de los acuerdos conciliatorios celebrados ante la autoridad de aplicación (a los que se arriba a instancias del procedimiento administrativo aplicable); la incomparecencia injustificada del administrador denunciado a la audiencia previa de conciliación (de conformidad con loestablecido en el inciso d del art. 9° de la ley 757, sobre Procedimiento para la Defensa de Consumidores y Usuarios, aplicable subsidiariamente); la inclusión en la liquidación de expensas de todo servicio y/o trámite que no haya sidoprevisto por el administrador al momento de su designación (conforme lo dispuesto enel art. 9° inc. r, que más arriba hemos detallado) y el incumpliendo de la obligación impuesta por el artículo 29º incorporado por la reforma (que los administradores no pongan a disposición los datos de la plataforma oficial conocida como Consorcio Participativo, a fin dedarse de alta como usuario, dentro de los 10 días de efectuada la comunicaciónfehaciente del propietario al administrador).

A su tiempo, también se modifica el art.16º de la ley 941 reformada, cambiando algunos aspectos del régimen de sanciones aplicables, agregando – con sentido más que razonable, entendemos – el “apercibimiento” (seguramente en dirección a incumplimientos menores de infractores “primarios”) y trocando la multa, que pasa a una escala ordenada en unidades fijas (como en el régimen de faltas municipales, según la ley tarifaria) que van de 300 a 20.000 (cada unidad fija en la actualidad equivale a  un valor de medio litro de nafta de mayor octanaje informado por el Automóvil Club ArgentinoSede Central y el mismo se establece por períodos semestrales. Ver RESOLUCIÓN N° 130/MJYSGC/18) (5).

Es de destacar, lo novedoso que significa que por conducto de la reforma del art.17º (Denuncia) se faculta a la autoridad de aplicación de la ley (recordemos que es el Registro de Administradores dependiente de la Dirección General de Defensa y Protección al Consumidor del GCABA) arealizar inspecciones a las oficinas de los administradores para verificar el cumplimiento de la normativa vigente y a las asociaciones de consumidores, debidamente inscriptas en el Registro deAsociaciones de Consumidores de la Ciudad de Buenos Aires, a denunciar,confirmando así el carácter altamente protectorio a los consumidores consorcistas de la ley sub exámine.

Asimismo, se crea el art.17º bis por el que se adopta la instancia conciliatoria que prevé la ley local de procedimiento para la defensa de los derechos de los consumidores y usuarios (art.9 de la ley 757) a los fines de resolver los conflictos promovidos en las denuncias a los administradores, quedando en cabeza de la autoridad de aplicación su utilización “si resulta procedente deacuerdo con las circunstancias del caso”. Por ello, también se modifica el art.18º, aclarando que “Recibida la denuncia o finalizada la etapa conciliatoria, en caso de que se haya promovido, sin haber arribado a una amigable composición…”, la citada autoridad de aplicación, si encuentra mérito suficiente en la misma,ordena la instrucción del correspondiente sumario e imputa al denunciado. Los requisitos que debe contener la imputación se han mantenido (6).

En el precepto correspondiente a la resolución del sumario (art.20º de la ley 941 reformada) se agrega un párrafo por el que en caso de aplicarse sanciones, las mismas deben constar en el Registro Públicode Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal hasta 2 añosdespués de haber sido impuestas.

II.- La segunda parte de la reforma: Aplicación de la plataforma web oficial Consorcio Participativo.

A instancias del art.14 de la ley 5983 que estamos analizando, se incorpora a la ley 941 reformada, el enunciado Capítulo VI (arts. 23 a 31) titulado APLICACIÓN DE LA PLATAFORMA WEB OFICIAL, que significó en los meses previos a la sanción de la norma, un intenso debate – aunque muchas veces teñido de argumentación tendenciosa en favor de intereses corporativos que podrían verse afectados – sobre la creación de un aplicativo que fomentara, facilitase y efectivamente permitiese – allende los medios tradicionales – una mayor participación de los consorcistas en las cuestiones atinentes a sus consorcios – en particular a los gastos que ellos mismos sufragan – a la vez de dotarlos de una herramienta de inmediatez para un mayor y mejor control de la tarea del administrador y el manejo por éste de los fondos consorciales y la provisión de información en tiempo real sobre los temas que cotidiana o periódicamente acaecen en los edificios enmarcados en la PH.

Así las cosas, el nuevo art.23º da nacimiento a la mentada Aplicación Oficial “para el uso obligatorio de toda personahumana o jurídica que administre un consorcio a título oneroso en la Ciudad Autónomade Buenos Aires para la gestión administrativa del Consorcio”. Esta aplicación “es optativa para los consorcistas, quienes pueden decidir sobre eluso y consulta de la misma”. Agregando que la “información está disponible para los consorcistas, quienes tienen la opción de usar este canal para su consulta y comunicación con el administrador en relación a sus reclamos” (el resaltado nos pertenece).

Mientras la aplicación es de acceso exclusivo para los propietarios yadministradores, los inquilinos deben requerir una autorización previa por parte delpropietario para la generación y alta de su usuario (art. 24º), se asegura que será gratuita para los usuarios (art. 26º). Una buena parte de los detractores atacaban esta premisa, utilizando una verdad de Perogrullo, al exponer que la elaboración de la aplicación demandaría un costo, así como su posterior mantenimiento, que – obviamente – se sostendrá por el presupuesto de la C.A.B.A., por lo que como en todos los casos – sea cual fuere la política pública que elijamos como ejemplo – algunos pagarán por algo que no utilizarán.

Otro de los argumentos adversos a la implementación de la plataforma web iba en rededor del peligro que implica que el Gobierno local pudiese acceder a la información que los usuarios volcasen en ella y de ese modo acopiar datos presuntamente “sensibles” o en su defecto privados, pudiéndole dar un destino diferente al esbozado en los fundamentos del proyecto de ley enviado a la Legislatura por el Ejecutivo de la Ciudad. Lo cierto es, va de suyo, que cualquier modo o forma de acceso por la autoridad pública a información privada sin autorización (es decir sin ampararse en las leyes que lo permiten – estrictamente por razones de seguridad pública y prevención o represión de delitos o por venia judicial) sería ilegal y los funcionarios deberían responder por la infracción penal cometida. Sin perjuicio de ello y atento a las suspicacias generadas, es que la novel norma estatuye que la aplicación “debe asegurar la  Privacidad yProtección de Datos Personales, y de cualquier otra información que pueda resultarsensible en cumplimiento de lo estipulado en la Ley 1845, la Ley Nacional N° 25.326 y demás normativa vigente aplicable” y el “Consorcio puede contar en la aplicación con la opción de servidores privados paraun guardado único de la documentación aportada por medio electrónico referida a lasexpensas”(7).

Otra de las motivaciones especiales que impulsaron a los autores del proyecto, es que la autoridad de aplicación pueda acotar el campo de búsqueda de las personas que administran consorcios sin estar debidamente inscriptas en la matrícula que creó el Registro. Esta ha sido una labor de poco eficaz cumplimiento por el Estado hasta el punto que se estima que existen algunos miles de consorcios que se encuentran administradores por infractores a la ley.

En ese sentido, el art.27º de la ley en comentario postula que “Solo pueden darse de alta en la plataforma oficial losadministradores inscriptos en el Registro Público de Administradores de Consorcios dePropiedad Horizontal”.

Como es lógico y ante la novedad, se prevé en la ley (art. 28º) la capacitación de los administradores y los empleados que ellos designen, en la utilización de la plataforma oficial, siendo obligatorio la realización de un curso gratuito – presencial o virtual – para poder dar el alta a los consorcios en la señalada plataforma.

Más atrás, cuando vimos algunas de las nuevas obligaciones que el remozado art.9º de la ley 941 reformada introducía a los administradores (incisos n y o), como su contracara se presenta el art.29º de la ley 5983 que faculta a los propietarios de unidades funcionales a “denunciar anteel Registro Público de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal a losadministradores que no pongan a disposición los datos de la plataforma oficial a fin dedarse de alta como usuario, dentro de los diez (10) días de efectuada la comunicaciónfehaciente del propietario al Administrador”.

En la inteligencia de la norma en lo que respecta a la aplicación que tratamos, se vislumbra que se intenta, entre otras funciones, que los consorcistas cuenten con la definida como “información histórica” de los consorcios que integran, entendido esto como, entre otros documentos, una copia del reglamento de propiedad horizontal, planos del edificio, reglamento interno o de convivencia si lo hay; etc, más allá del momento en que se incorporen al mismo o del administrador que gobierne el condominio – objetivo no menor a la hora del acceso a la información por el lado de los consortes, que ha propugnado más de una denuncia tanto en el ámbito administrativo cuanto en el judicial – y esto se avizora reflejado en el art. 30º de la ley 5983 al postular que “En el caso de renuncia, cese oremoción del administrador, la plataforma queda disponible para el nuevoadministrador con toda la información histórica del consorcio”.

Tema no menor refleja el art.31º de la ley en estudio; su primer párrafo dice: “La plataforma dentro de sus funcionalidades debeincluir la opción de notificar a los propietarios ausentes las ‘propuestas de decisiones’ adoptadas en asamblea, en los términos del artículo 2060 del Código Civil y Comercialde la Nación, así como la posibilidad de manifestar su voluntad para el rechazo dedicha propuesta” (8).

Nuevamente podemos tomar nota de la manifiesta intención del Legislador de armonizar la legislación local con la fondal, con la finalidad de interrelacionarla y evitar conflictos o choques en las órbitas de competencia. En tiempos de la presentación del proyecto se hablaba de “asambleas virtuales” de consorcio – algo no previsto y es más, dada su redacción, contrario al código unificado -pero por fortuna primó un análisis más profundo del plexo normativo y se optó por darle una más virtuosa funcionalidad a la plataforma en este aspecto: la de permitir que sea utilizada como medio de notificación si los consorcistas optan por ello. La parte “in fine” del artículo que aquí abordamos otorga mayores seguridades a los efectos que tal notificación pueda ser considerada “fehaciente”: “La plataforma debe contar con la certificación de emisor y comunicación al receptor sinalteraciones con el correspondiente acuse de recibo”.

Y este mismo precepto aclara taxativamente: “En los supuestos previstos en los artículos 2056 inciso m), 2057 y 2058 inciso c) lacomunicación a través de la plataforma es meramente informativa no teniendo elcarácter de notificación fehaciente” (9).

Finalmente, el art.32º de la ley 5983 atiende un reclamo de las empresas informáticas del sector de la PH – que pergeñaron una fortísima, creativae inteligente campaña mediática de oposición al otrora proyecto, la que también fue basada en falsos conceptos, cabe explicitar – al permitirle a la autoridad deaplicación “suscribir convenios con empresas prestadoras de sistemas deservicios de liquidación de expensas para consorcios, a efectos de su integración conel sistema establecido en la presente ley, asegurando la interoperabilidad para lacarga automatizada”.

La aplicación, según la única cláusula transitoria, entra en vigencia una vez vencido el plazo establecido en sureglamentación.

III.- Colofón.

En efecto, de acuerdo a información pública proporcionada por la DGDyPC del GCABA se espera que para principios del año venidero se encuentre licitada y construida la aplicación de la plataforma web oficial, con lo que la implementación recién comenzaría a mediados de 2019.

El resto de la ley que intentamos escrutar en este breve trabajo, por ende la primera parte con las nuevas regulaciones – varias de carácter sustancial para el ejercicio de la actividad - para ser cumplimentadas por los actuales y futuros administradores de consorcios de PH, tienen en su gran mayoría – en nuestra opinión – aplicación inmediata por su operatividad, mientras que las que específicamente determina el articulado, tendrán que esperar la reglamentación del Ejecutivo local, consustanciándola con el anterior y vigente decreto reglamentario de la ley 941 reformada, el 551/2010.

En definitiva, el Legislador tuvo que atender – la votación no mereció pronunciamientos contrarios al proyecto -, en una nueva oportunidad – a casi 16 años de la primigenia ley 941 – el reglado de una actividad de significativa importancia en la Ciudad de Buenos Aires, que importael manejo de una inmensa cantidad de fondos de terceros – los consorcistas – y abarca el interés directo de casi el 80 % de los habitantes de éste distrito, ante los permanentes reclamos por violaciones e incumplimientos a la ley y una redundante opacidad en las gestiones de una buena porción de administradores de consorcios, demostrando a las claras que la función aún no ha encontrado su esperado quicio.

Y ello, también, es de decisiva competencia de la autoridad de aplicación (el Registro Público de Administradores, dependiente de la DGDyPC del gobierno local) que deberá darse un correcto y esmerado funcionamiento, dotándose de personal suficiente en cantidad e idoneidad y una directriz política de apego a la eficacia en la aplicación de la norma.