La Ley de Urgente Consideración (en adelante LUC), ley N.º 19.889, ha introducido al ordenamiento uruguayo un nuevo régimen de arrendaticio, diverso al establecido por el Decreto-Ley N.º 14.219 (régimen estatutario) y el régimen de libre contratación expresado en el Código Civil.

Este nuevo régimen de arrendamiento tiene como característica fundamental, la ausencia de garantía, y, en contrapartida, se estipulan plazos de desalojo más acotados con respecto al régimen estatuario y de libre contratación, con el fin de que aquellas personas que no cuentan con garantía, puedan de igual modo, arrendar un inmueble con una finalidad habitacional.

En dicho sentido, este nuevo régimen, se aplica a los inmuebles que, sin importar su lugar de ubicación, cumplan en forma conjunta con los siguientes requisitos: a) Destino casa habitación, b) ausencia de garantía, c) contrato por escrito, d) expresar en el contrato, plazo, precio, y la voluntad de ambas partes de someterse al régimen establecido por la ley 19.889. (Art. 444 de la LUC)

Asimismo, es dable mencionar, que las partes tendrán libertad de pactar el plazo que ellos consideren, con el límite máximo de 15 años establecido en el código civil (art. 445). A su vez, respecto al precio del arriendo, el mismo podrá ser tanto en moneda nacional, extranjera, unidades indexadas, o incluso efectivo, teniendo en cuenta que el art. 224 de la LUC derogó el art 39 de la ley 19.210 que comprendía la obligación de que el pago del arriendo debía realizarse por intermedio de alguna entidad de intermediación financiera.

Por otro lado, también se prevé la posibilidad de inscribir dicho contrato, y en tal caso, este efectuará oponibilidad respecto a terceros, en el supuesto de que se venda el inmueble. Lo que se deduce que el eventual comprador, deberá respetar el plazo acordado en el contrato inscripto, es decir, no se aplicaría la cláusula de reserva que generalmente se pacta a favor del arrendador. (Art. 446)

En otro orden, se modifican los plazos de desalojo tanto para los buenos como malos pagadores, con respectos a los regímenes existentes previo a la LUC. En ese sentido, se reduce el plazo de desalojo por buenos pagadores, de un año o seis meses (según se encuentren en el régimen legal o libre contratación) a 30 días (art. 453), y con respecto a los malos pagadores, se reduce de 20 a 6 días (art.462). Asimismo, se considera que la mora de arrendatario se efectiviza al tercer día hábil contando luego de la intimación, teniendo en cuenta que en los regímenes anteriores, se prevé que para que la constitución de mora se efectivice se obtendrá al termino de los diez días posteriores de la intimación (según dispone el art. 55 Dec-ley 14.219). Además, en el nuevo régimen, se prevé que la intimación de pago se pueda realizar por intermedio de telegrama colacionado, por oposición a los regímenes precedentes, que debían realizarse por vía judicial.

Finalmente, con respecto a la etapa de lanzamiento, también se prevé reducciones en cuanto a los plazos. En efecto, sin perjuicio de que se mantiene el plazo de quince días para los buenos pagadores, no es así para los malos pagadores, los cuales tendrán un plazo de cinco días para hacer efectivo el lanzamiento. A su vez, respecto a la posibilidad de prórroga de dicho lanzamiento, se establece que el mismo debe solicitarse con dos días  de anticipación de la fecha del lanzamiento (condición que no es necesario para los otros regímenes arrendaticios), y, en cuanto a los plazos de dicha prorroga, se establecen para los buenos pagadores, una prórroga de siete días (art. 457), y cinco para los malos pagadores (art. 466), que diferencia de los regímenes precedentes estos podrían llegar alcanzar un prorroga de hasta de sesenta días.

Concluyendo con la presente, creo es menester mencionar, que la misma constituye a una nueva forma de arrendamiento, con la cual no deroga los regímenes anteriores, sino que, simplemente, se propicia la agregación de un nuevo régimen arrendaticio al servicio de la ciudadanía, la cual podrá, de acuerdo a sus conveniencias, contratar o no bajo dicho régimen.

Por Paul Laborda