Agustín A. Pérez Cambiasso, socio del Estudio Nicholson & Cano, Abogados, comentó el nuevo Código Civil y Comercial, y dijo que “en diversos aspectos viene a atender ciertas necesidades de regulación normativa que había en el ámbito inmobiliario. A mí me parece que, en ese sentido y en el marco del mercado inmobiliario, el Código ha cubierto y satisfecho las expectativas en lo que hace a la regulación de fondo en materia de contratos y derechos reales”, enfatizó.

Pérez Cambiasso repasó con abogados.com.ar los cambios en materia de obligaciones de dar sumas de dinero, y las nuevas figuras contractuales y derechos reales que incorpora el Código. El siguiente es un resumen de la entrevista:

¿Cómo afecta al mercado inmobiliario el hecho de que se pueda cambiar la moneda de pago pactada?

Va a ser un tema muy discutido, que indudablemente necesitará de la interpretación doctrinaria y sobre todo jurisprudencial. Porque queda una cuestión interpretativa -y aparente contradicción-, entre el artículo 765 del nuevo Código y el artículo 766 que le sigue (e, inclusive, considerando también el artículo 772 que regula las denominadas “obligaciones de valor”). El primero muy claramente dice que las obligaciones de dar sumas de dinero expresadas en moneda extranjera se van a considerar como obligaciones de dar cantidades de cosas y el deudor podrá optar por cancelarlas dando el equivalente en moneda de curso legal. Y el segundo, también muy claramente, dice que en las obligaciones dinerarias el deudor debe entregar la cantidad correspondiente de la especie designada. Ahí aparece una contradicción o al menos una duda interpretativa. A su vez, aquel artículo 765 no dice cual será la pauta de equivalencia a considerar. Tampoco se aclara si esta normativa es de orden público, o si va a poder ser dejada de lado por voluntad de las partes. Ya hay algunos constitucionalistas que están distinguiendo el caso de los contratos de consumo y de adhesión, que podría considerarse de orden público, de los contratos donde exista una relación privada con fuerzas equiparadas, cuando podría considerársela como ley supletoria. Para los supuestos de venta de viviendas nuevas (incluyendo los casos de “venta en pozo”) van a ser hipótesis de contratos de consumo. En cambio, en el contrato de obra particular entre un comitente y un contratista seguramente se va a plantear la discusión.

¿Por qué el contrato de venta de vivienda nueva es de consumo?

Porque así lo dispuso en su momento la Ley N° 24.240 de Defensa del Consumidor. A partir de ella, en dicho rubro (y también en los lotes con ese destino: construcción de vivienda nueva), el mercado inmobiliario ha quedado incorporado en el régimen que regula las relaciones de consumo. Y, ahora, con el nuevo Código, las mismas también tienen regulación en dicho cuerpo normativo. Es decir, aquello que tiene que ver con las ventas de viviendas nuevas, o lo que se llama “venta en pozo”, y lotes con ese destino, está alcanzado por el régimen de defensa del consumidor.

¿El contrato de compraventa inmobiliaria cambia de alguna manera?

Sustancialmente se reitera lo que ya estaba regulado en el Código Civil actualmente vigente.

¿Y en la locación de cosas?

Acá sí ya aparecen tres cambios importantes. En primer lugar, el nuevo Código supera una problemática que se venía dando que es la referida al plazo máximo de 10 años, extendiéndolo a 20 para destino habitacional o de vivienda y hasta 50 para los restantes destinos. Esto en el mercado inmobiliario era un gran punto pendiente, porque había supuestos que presentaban necesidades de mayor extensión temporal, y por ser un plazo de orden público, todo lo que se pactara más allá de los 10 años no tenía fuerza vinculante. Esta circunstancia había motivado que muchos locadores y locatarios en situaciones de necesidad, por ejemplo con importantes inversiones que el locatario iba a realizar en un terreno y que le iban a demandar un lapso mayor para amortizarlas, se presentaran en la Justicia pidiendo la homologación o convalidación de plazos superiores, y ya había varios antecedentes jurisprudenciales haciéndoles lugar, y algunos otros contrarios a la petición. En segundo término, se ha unificado el plazo mínimo en 2 años, antes era 2 para vivienda y 3 para destinos comerciales u otros destinos. Quedan a salvo, y se mantienen, algunas excepciones, en las cuales se admiten términos menores de 2 años. El tercer punto que también ha tocado una norma de orden público, es el concerniente a la rescisión anticipada a favor del locatario. O sea, el derecho del locatario, transcurrido determinado tiempo, de dejar la locación, preavisando al locador y pagando una indemnización. En el nuevo Código no hay un plazo para el preaviso, que antes era de 60 días. Se mantiene el requisito de que hayan transcurrido 6 meses, pero ya no dice que haya que anoticiar con 60 días de anticipación (como lo había establecido la Ley de Locaciones Urbanas N° 23.091). Sólo se habla de notificación fehaciente. Se supone que, igualmente, debería haber un preaviso, pero habrá que esperar para ver qué opinan sobre dicho término la doctrina y la jurisprudencia. Se mantiene igual la indemnización tarifada de un mes y medio de alquiler, si se ejerce durante el primer año, y de un mes, si se ejerce transcurrido ese plazo. Por su parte, en las locaciones excepcionales de plazos menores a 2 años, se establece una indemnización agravada: dos meses de alquiler.

¿Qué ocurre en el contrato de obras y servicios respecto de la fijación de precios?

Parece mantenerse la desregulación en materia de precios. Si bien se dice en varios pasajes de la nueva regulación que hay que tomar en cuenta las normas locales, el concepto general que establece el nuevo Código en el artículo 1255 es que las leyes arancelarias no pueden cercenar la facultad de las partes para fijar los precios. Al respecto, hay que recordar que se planteó un debate a partir de los ’90, y en especial con el agregado introducido en el artículo 1627 del Código actual, sobre si la regulación de los honorarios profesionales son materia federal, ámbito en el que quedaron desregulados por esa norma, o de la legislación local. Los colegios profesionales defendieron su competencia y la de las provincias para fijar los aranceles, y el estado nacional sostuvo en cambio su competencia regulando la materia a través de los artículos aplicables al contrato de locación de obras y de servicios. El nuevo Código mantiene la libertad de las partes para fijar los precios, pero parece que en esta temática (honorarios de las actividades profesionales) el debate va a seguir por las mismas razones antes indicadas.

¿Hay otras novedades respecto de estos contratos?

En materia de obras, se incorpora el concepto de “recepción provisional” (y, por ende, también el de “recepción definitiva”), que existían en los usos y costumbres. Y, entre ambas, un período en garantía “técnica”, donde se da el acceso inmediato del contratista, y durante el cual se van corrigiendo los faltantes o defectos. Por otra parte, se mantiene la responsabilidad por ruina como de orden público, por un plazo de 10 años.

Se incorpora la concesión, que no estaba legislada en el derecho privado...

Sí, se ha venido utilizando entre privados esa figura, e inclusive, por ejemplo, como una variante frente a la locación. Pero sobre todo se ha desarrollado en la práctica (usos y costumbres) la Concesión del servicio privado (por ejemplo, el restaurante de un barrio privado, o el buffet de un club deportivo, etc.). Generalmente, va ligada a un bien específico (lugar físico), que permita la explotación del servicio, por ejemplo, el recinto del restaurante. Al incorporarla al nuevo Código, llama la atención que se haya puesto un limitante respecto de la extensión temporal, que no puede ser menor a 4 años. Aunque, si hubiera instalaciones, como puede ocurrir en el ejemplo dado, el plazo es de 2 años, con lo cual se asimila al plazo mínimo de la locación.

¿Se incluyen cambios en la regulación de los fideicomisos?

Ahí lo más importante tal vez sea la posibilidad del fiduciario, que administra el fideicomiso, de ser a su vez beneficiario, algo que hasta ahora la ley vigente no contemplaba. También una nueva obligación legal para el fiduciario de contratar un seguro de responsabilidad civil que cubra los daños causados por las cosas fideicomitidas, que no existía, y que seguramente implicará un costo más en la estructuración, sobre todo porque, si no lo contrata (o lo hace de manera insuficiente), se prevé una responsabilidad objetiva del fiduciario, en tanto titular de la cosa. Hay que recordar que, bajo esta figura, el administrador del fideicomiso no responde con su propio patrimonio por las obligaciones y/o daños derivados de las cosas fideicomitidas, salvo mala praxis. Esto ahora va a mantenerse en la medida en que contrate el seguro (y que, asimismo, lo haga por montos suficientes). Por otra parte, en la nueva regulación se otorga bastante sencillez a la transmisión del patrimonio fiduciario, en caso de sustitución del fiduciario. Ocurre que uno de los grandes inconvenientes que tenían los fideicomisos, en los casos de fiduciarios personas físicas, era el fallecimiento. Ahora el nuevo Código establece expresamente que en esos casos, para transmitir el patrimonio fideicomitido, en la medida en que esté demostrada la verosimilitud del derecho / interés, cualquier tercero interesado, sin intervención judicial, va a poder otorgar los actos e instrumentos necesarios para que el Registro tome razón y el fideicomiso pueda seguir funcionando inmediatamente con un nuevo fiduciario. Asimismo, la nueva regulación viene a subsanar un defecto que se observaba en la normativa del fideicomiso, que lo había dejado como un dominio “imperfecto”.

¿Y qué novedades hay sobre derechos reales?

Se incorporan cuatro nuevos derechos reales (o mejor dicho tres, y la ampliación de uno ya existente): el de Conjuntos Inmobiliarios (clubes de campo, barrios cerrados, parques industriales, etc.), el de Tiempo Compartido, el de Cementerio Privado y el de Superficie. Respecto de este último, hay que recordar que ya existía el Derecho de Superficie Forestal, como derecho real, pero ahora se extiende a cualquier tipo de destino (por ejemplo, para hacer una construcción y explotarla sobre inmueble ajeno). Sin dudas, esta última figura va a permitir resolver alguna problemática bastante peculiar del mercado inmobiliario, como son los casos conocidos como “derechos de construcción”, o “derechos de sobreelevar”, que son muy comunes en la construcción de complejos inmobiliarios (como ser, complejos de dos, tres o cuatro torres, o más, inclusive con destinos mixtos), y para lo cual no existía hasta el momento un soporte en el ámbito de los derechos reales. Los plazos previstos para la superficie son muy amplios, 50 años para forestación y plantación, y 70 para construcciones. A esto se suma la incorporación al nuevo Código del derecho de Propiedad Horizontal, que ya tenía una ley específica (Ley N° 13.512).

¿Hay cambios en los derechos reales que ya estaban incorporados?

Sí. En el Condominio, que es el dominio compartido por varias personas sobre una cosa, hasta ahora la indivisión máxima es de 5 años, y con la nueva regulación se extiende hasta 10 años ese plazo. En la Propiedad Horizontal, por su parte, se reconoce la personalidad jurídica del Consorcio de Propietarios, que hasta ahora era una entidad “sui  generis”, cuya capacidad estaba muy discutida. Asimismo, se permite algo que en la práctica ya existía, pero que ahora se consagra legislativamente, cual es la existencia de “subconsorcios”. Se modifica el Régimen de Prehorizontalidad, que es todavía un cuerpo normativo de orden público, regulado por la Ley N° 19.724, y que establece la obligación del propietario que pretenda en el futuro enajenar propiedades por el régimen de propiedad horizontal, de afectar previamente el bien a dicho régimen y luego inscribir los boletos de compraventa que vaya suscribiendo. A partir de la futura entrada en vigencia del nuevo Código, esto se deroga y la Prehorizontalidad se incorpora con tres artículos en el Código Civil y Comercial, dentro del Título de Propiedad Horizontal. En virtud de la nueva regulación, ya no va a hacer falta inscribir el proyecto y sus enajenaciones, pero sí aparece la obligatoriedad del propietario, en reemplazo de todo ello y antes de comenzar a enajenar unidades (en pozo, por ejemplo), de contratar un seguro a favor del adquirente (se supone que será un seguro de caución), que cubra los perjuicios que podría causar al comprador la circunstancia de que no se cumpla con la obra y con su boleto de compraventa. Es obligatorio al punto que, si no cumpliera con este requisito, el vendedor no le podría reclamar nada al comprador.