Por Augusto C. Acuña -
Estudio Acuña & Asociados

El Fideicomiso de construcción llamado Al Costo, es un contrato por el cual una o varias personas aportan bienes, dinero, servicios  o derechos al administrador Fiduciario para que éste los afecte al fideicomiso (el cual tiene por finalidad) con dichos bienes construir o desarrollar el proyecto inmobiliario, llegando a su terminación realizando la adjudicación a los fiduciantes, beneficiarios o destinatarios finales de los  bienes resultantes de la gestión.

La característica peculiar de este tipo de fideicomiso, es que no busca un fin de lucro en una renta, si no únicamente, destinar los fondos necesarios para cumplir con el fin (construcción de un edificio, condominio, etc), aportando los fiduciantes los costos necesarios para su construcción.

Este tipo de fideicomisos, a priori  no vende por Boleto de Compraventa, si no que son únicamente los inversores que se incorporan o sus cesionarios, los que serán adjudicados por el resultado del proyecto.

Esta ausencia de ganancia, vinculado a que los integrantes del fideicomiso como aportantes del costo la realizan como Fiduciantes Beneficiarios, resulta un aspecto relevante a la hora de impuestos tales como Ganancias y Ganancia Mínima presunta.

La Figura del Fideicomiso al Costo, como esquema dentro de los Fideicomisos inmobiliarios, es la más utilizada. En función de la imposibilidad de aplicar mecanismos de actualización, los proyectos desde pozo aplican luego de una planificación y una estimación del costo inicial, una estimación del costo con el índice de la CAC (Cámara Argentina de la Construcción, esquema ampliamente utilizado en este tipo de emprendimientos), que le otorga una herramienta a los desarrolladores y a los inversores de certidumbre sobre los montos a aportar al proyecto para su construcción.

En un contexto inflacionario, resultaba dificultoso el poder estimar el costo del proyecto sin evaluar el incremental de costos, sobre todo en rubros como mano de obra y materiales que repercutirán en el desarrollo, más allá del inicio del mismo.

El DNU dictado en fecha 6 de marzo de 2017, establece que determinados instrumentos quedarán exceptuados de la aplicación de la prohibición de indexar prevista en los art. 7 y 10 de la ley de Convertibilidad (aún vigentes), permitiendo en el Art. 5 aplicar mecanismos de actualización a:

a) Préstamos con garantía hipotecaria, de conformidad con lo establecido en los artículos 2205 y subsiguientes del Código Civil y Comercial de la Nación, a los que podrá aplicarse el Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER) previsto en el artículo 4° del Decreto N° 214 del 3 de febrero de 2002.

b) Valores negociables con o sin oferta pública, por plazos no inferiores a DOS (2) años, a los que podrá aplicarse el Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER) previsto en el artículo 4° del Decreto N° 214 del 3 de febrero de 2002.

c) Contratos de obra o aquellos que tengan por objeto el desarrollo de actividades relacionadas con la construcción, comercialización y financiamiento de inmuebles, obras de infraestructura y desarrollos inmobiliarios, todos por plazos no inferiores a DOS (2) años, a los que podrá aplicarse el Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER), previsto en el artículo 4° del Decreto N° 214 del 3 de febrero de 2002, o el Índice del Costo de la Construcción (ICC), para el Gran Buenos Aires que publica el INSTITUTO NACIONAL DE ESTADÍSTICA Y CENSOS (INDEC), para vivienda unifamiliar modelo seis.

Los incisos a) y b) resultan relevantes para los créditos hipotecarios y Fideicomisos Financieros respectivamente, siendo el inciso c) el que resulta aplicable a los Fideicomisos Inmobiliarios. Establece la posibilidad (no la obligación) de utilizar el Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER) o el índice del Costo de la Construcción (ICC) para el Gran Buenos Aires que publica el INDEC.

EL Fideicomiso al Costo posee muchos riegos y problemas, tales como presupuestos defectuosos o incompletos, mala gestión del desarrollador, errores en la construcción y demás aspectos que implican mayores costos para el inversor. Estos problemas no están vinculados al esquema de aportes, sino a problemas humanos de gestión, por lo que claramente se diferencian los desarrolladores profesionales y competitivos de otros que terminan con juicios por defraudación fiduciaria o daños y perjuicios.

El esquema de actualización previsto por el DNU 146-17 permite reemplazar el esquema de la estimación del costo con el índice de la CAC (Cámara Argentina de la Construcción) por alguno de los previstos por el decreto, ya sea el CER o ICC Gran Buenos Aires. Si uno mide el comportamiento de ambos índices, se observa un desempeño similar, por lo que seguramente los próximos desarrollos por fideicomisos al Costo tendrán en cuenta estos índices y los utilizaran para aplicarlo especialmente sobre las cuotas, ya que en la práctica se toman anticipos y cuotas que acompañan la construcción hasta el final de obra.

Decir que el Fideicomiso al Costo “ha muerto” (como tuve que leer en un artículo estos días) porque aparecen esquemas de actualización para los desarrolladores que venden, creo que dista mucho de la realidad; especialmente para los desarrolladores al costo, los cuales no comparten la filosofía de los que venden directamente por Boleto de compraventa y que utilizan la figura como un mero instrumento, eliminando las ventajas para los inversores que posee el Fideicomiso previstas hoy en el Código Civil y Comercial.

Hasta el DNU, no estaba permitida la venta de inmuebles en pozo indexada, por lo que los desarrolladores de emprendimientos o fideicomisos comerciales (solo venden por boleto de compraventa) tenían que recurrir a esquemas de dudosa legalidad tales como la redeterminación de precios u otros. Estos esquemas no son los utilizados por los Fideicomisos al Costo claramente, siendo este último un esquema que “compite” con los esquemas tradicionales de venta.

Los desarrolladores que venden por Boleto de compraventa o los Fideicomisos Comerciales son los beneficiarios del esquema de indexación incorporado por el Decreto, ya que podrán vender financiado con un esquema en pesos que no se vea afectado por la inflación.

El Fideicomiso Al Costo se podrá seguir utilizando tanto para proyectos de edificios, complejo de condominios u otros destinos; ya sea con el esquema de estimación del Costo por la CAC o por los índices previstos en el Decreto 146-17, los cuales serán válidos para estimar el costo. Lo relevante a tener en cuenta en este esquema, es que el inversor aporta el costo real, por lo que controlar al desarrollador durante la obra e invertir con constructores profesionales será clave.