En el marco de la emergencia pública establecida por la Ley 27.541, el pasado 29 de marzo se ha publicado el Decreto 320/20 que establece la suspensión de desalojos, la prórroga de contratos, el congelamiento de precios de alquileres, entre otras medidas, hasta el 30 de septiembre.

Desalojos

Suspende en todo el territorio nacional, hasta el día 30 de septiembre del año en curso, la ejecución de las sentencias judiciales por falta de pago (6 meses).

Se suspenden los plazos de prescripción de estos procesos (Art.2).

Esta medida alcanzará también a los lanzamientos ya ordenados que no se hubieran realizado a la fecha de entrada en vigencia del presente decreto.

Prórroga de Contratos

Prórroga, hasta el día 30 de septiembre, la vigencia de los contratos de locación de los inmuebles, cuyo vencimiento opere desde el 20 de marzo hasta el 30 de septiembre.

“La parte locataria podrá optar por mantener la fecha del vencimiento pactado por las partes o por prorrogar dicho plazo por un término menor al autorizado en este artículo. El ejercicio de cualquiera de estas opciones deberá notificarse en forma fehaciente a la parte locadora con antelación suficiente que deberá ser, por lo menos, de QUINCE (15) días de anticipación a la fecha de vencimiento pactada, si ello fuere posible” (Art. 3).

Congelamiento de precios de alquileres

Hasta el 30 de septiembre del año en curso, se dispone el congelamiento del precio de las locaciones de los contratos de locación de inmuebles contemplados en el artículo 9°. Durante la vigencia de esta medida se deberá abonar el precio de la locación correspondiente al mes de marzo del corriente año.

La misma norma regirá para la cuota mensual que deba abonar la parte locataria cuando las partes hayan acordado un precio total del contrato.

Las demás prestaciones de pago periódico se regirán conforme lo acordado por las partes (Art. 4).

Subsistencia de fianza

Hasta el 30 de septiembre o hasta que venza la prórroga, también se prorrogará las obligaciones del fiador aun cuando el fiador no haya dado un nuevo consentimiento (Art. 5).

No resultarán de aplicación, el artículo 1225 del Código Civil y Comercial de la Nación ni las causales de extinción previstas en los incisos b) y d) del artículo 1596 del Código Civil y Comercial de la Nación.

Deudas por diferencia de precio

La diferencia que resultare entre el monto pactado contractualmente y el que corresponda pagar por el congelamiento del precio, deberá ser abonada de 3 a 6 cuotas, mensuales, iguales y consecutivas. La primera cuota se pagará conjuntamente con el canon locativo correspondiente al mes de octubre.

“No podrán aplicarse intereses moratorios, compensatorios ni punitorios, ni ninguna otra penalidad prevista en el contrato, y las obligaciones de la parte fiadora permanecerán vigentes hasta su total cancelación, aun sin su consentimiento (Art. 6).”

“…Las partes podrán pactar una forma de pago distinta que no podrá ser más gravosa para la parte locataria que la establecida en el primer párrafo de este artículo...”

Deudas por falta de pago

Las deudas que se generen desde la fecha de entrada en vigencia del presente decreto (29 de marzo) y hasta el 30 de septiembre, y sean originadas por la falta de pago, por pagos realizados fuera de los plazos contractuales pactados o por pagos parciales, deberá ser abonada en cuotas mensuales, iguales y consecutivas, al menos en tres cuotas, y como máximo seis cuotas. La primera cuota se pagará conjuntamente con el canon locativo correspondiente al mes de octubre.

“…Podrán aplicarse intereses compensatorios, los que no podrán exceder la tasa de interés para plazos fijos en pesos a TREINTA (30) días, que paga el Banco de la Nación Argentina…”

“…No se aplicarán intereses punitorios ni moratorios, ni ninguna otra penalidad, y las obligaciones de la parte fiadora permanecerán vigentes hasta la total cancelación…” (aun sin su consentimiento).

No se podrá finalizar el contrato por falta de pago. (Art. 7).

Bancarización

La parte locadora, dentro de los 20 días, deberá comunicar a la parte locataria, los datos necesarios para que esta pueda, si así lo quisiera, realizar los pagos por transferencias bancarias o depósitos por cajero automático (Art. 8)

Contratos alcanzados

Los beneficios del Decreto sólo son aplicables a los siguientes contratos de locación (Art. 9)

• De inmuebles destinados a vivienda única urbana o rural.
• De habitaciones destinadas a vivienda familiar o personal en pensiones, hoteles u otros alojamientos similares.
• De inmuebles destinados a actividades culturales o comunitarias.
• De inmuebles rurales destinados a pequeñas producciones familiares y pequeñas producciones agropecuarias.
• De inmuebles alquilados por personas adheridas al régimen de Monotributo, destinados a la prestación de servicios, al comercio o a la industria.
• De inmuebles alquilados por profesionales autónomos para el ejercicio de su profesión.
• De inmuebles alquilados por Micro, Pequeñas y Medianas Empresas (MiPyMES) conforme lo dispuesto en la Ley N° 24.467 y modificatorias, destinados a la prestación de servicios, al comercio o a la industria.
• De inmuebles alquilados por Cooperativas de Trabajo o Empresas Recuperadas inscriptas en el INSTITUTO NACIONAL DE ASOCIATIVISMO Y ECONOMÍA SOCIAL (INAES).

Excepción. Vulnerabilidad del locador

Quedan excluidos del congelamiento del precio del alquiler los contratos de locación, cuya parte locadora dependa del canon convenido en el contrato de locación para cubrir sus necesidades básicas o las de su grupo familiar primario y conviviente, debiéndose acreditar debidamente tales extremos (Art. 10).

Exclusión

“…Quedan excluidos del presente decreto los contratos de arrendamiento y aparcería rural contemplados en la Ley Nº 13.246 con las excepciones previstas en el artículo 9° inciso 4, y los contratos de locación temporarios previstos en el artículo 1199 del Código Civil y Comercial de la Nación…” (fines de turismo, exposición u oferta de cosas o servicios en un predio ferial, etc). (Art.11).

Mediación obligatoria

Se establece la obligatoriedad de la mediación prejudicial obligatoria para los casos de ejecución y desalojos (Art. 12).