El 30 de mayo de 2019 se publica en el boletín Oficial el decreto 382/2019, una norma con disposiciones de carácter impositivo tendiente a morigerar la carga tributaria que pesa sobre la inversión directa en la economía real de fondos de inversión y fideicomiso. En algunos supuestos, como señalaremos más adelante, esta carga sufre una reducción más que significativa en el caso de determinadas inversiones.

Ya con la ley de sinceramiento fiscal (ley 27260[i]) se había incorporado la posibilidad de evitar el ingreso del impuesto especial dispuesto mediante la aplicación de los fondos  de ciertas alternativas de inversión dirigida a fondos comunes de inversión cerrados con objeto vinculado con la economía real. Dentro del marco de esa ley se estructuraron fondos con objeto principalmente enfocado en la industria de la construcción, pero luego de la etapa inicial no hubo mayor actividad en el sector.

Sabemos que la construcción es una industria que tiene efecto multiplicador sobre la economía y fundamentalmente que existe una necesidad insatisfecha estructural en el rubro de vivienda familiar en todo el país. Nuestra cultura- a diferencia de otras- considera el sueño del techo propio como un objetivo de superación social, y constituye una aspiración común a todos los sectores sociales pero muy especialmente aquellos que integran la franja de la población de ingresos medios y bajos.

Los fondos y fideicomisos previstos en el artículo 206 de la ley 27.440

Es por lo expresado en el punto anterior que resulta importante considerar el régimen impositivo que consagra el decreto que comentamos respecto de la vivienda destinada a los sectores de ingresos medios y bajos. El decreto establece que quedarán exentos de impuesto a las ganancias aquellos tenedores de certificados de participación en fideicomisos o fondos comunes de inversión cerrados autorizados a la oferta pública de acuerdo con la ley de financiamiento productivo (ley 27.440) y las normas reglamentarias emitidas por la autoridad de aplicación (Comisión Nacional de Valores), cuyos activos estén al menos integrados en un setenta y cinco por ciento ( 75%) por valores hipotecarios o créditos hipotecarios[ii]o desarrollos de proyectos inmobiliarios destinados a abastecer la demanda de los sectores de ingresos medios y bajos, siempre y cuando el plazo de liquidación del fondo o fideicomiso sea de diez años y se conserven todos los requisitos establecidos por la ley y la reglamentación para su inclusión en el régimen especial.

Al respecto cabe consignar que de conformidad con la Subsecretaria de la Vivienda el valor de las propiedades involucradas tiene un monto de 200.000 UVAS lo que equivale a la fecha a aproximadamente ciento veinte mil dólares estadounidenses.

La posibilidad de descargar en este tipo de vehículos carteras de las entidades financieras que les permitirán a las mismas obtener nuevos fondos para continuar con el círculo virtuoso de asignación de crédito puede resultar un impulsor de la actividad y renovar la posibilidad de acceso al crédito de la demanda de vivienda insatisfecha.

Pero hay aún más en este segmento de vehículos: en primer lugar la liquidación del fondo cerrado o del fideicomiso debe ocurrir luego del plazo de diez años a partir de su constitución, aunque la integración de las cuotapartes o certificados se realice en forma escalonada (lo cual se adapta a las necesidades de un proyecto inmobiliario con una curva de inversión más acentuada en el inicio y en algunos tramos de la construcción).

Si tenemos en cuenta que la inversión es líquida por cuanto los certificados de participación y/o las cuotapartes pueden negociarse, y además que de conformidad con el artículo 6º del decreto las ganancias que distribuyan los fideicomisos y los fondos comunes de inversión comprendidos en las facilidades otorgadas por el decreto (art 1º del dec.382/2019), será posible obtener una renta exenta y en caso de necesidad liquidar la inversión, recuperando teóricamente a través del precio de mercado, el capital invertido originariamente. Las utilidades distribuidas en todos intercalariamente tributarán un 15% sobre las ganancias que en los casos de los beneficiarios del exterior por aplicación del artículo 93, inciso h) de la ley 20628 se reduce a una alícuota efectiva del 13,5%. Claro está que el recupero del capital como consecuencia de la liquidación del fondo o fideicomiso solamente puede ocurrir luego de transcurrido el plazo de diez años desde la constitución.

Por supuesto que la madurez de la inversión estará ligada al momento de cada desembolso en el caso de vencimientos escalonados para la integración de cuotas o certificados, y será menor si existe un mercado secundario fluido.

Ahora bien en el caso que nos ocupa- solamente en este caso- los tenedores de cuotapartes o certificados pueden ser no solamente personas físicas sino también inversores institucionales tales como los define el decreto ( el Estado nacional, Provincias, CABA , Municipalidades, las Entidades Autárquicas, las sociedades del Estado y las empresas del Estado; organismos internacionales, personas jurídicas de derecho público; fondos fiduciarios públicos, el fondo de Garantía de Sustentabilidad ( Anses); cajas previsionales; los fondos comunes de inversión; bancos y entidades financieras públicas y privadas; fondos comunes de inversión; fidecomisos financieros con oferta pública; compañías de seguros, de reaseguros y aseguradoras de riesgos de trabajo; las sociedades de garantía recíproca; las personas jurídicas registradas en la Comisión Nacional de Valores como agentes cuando actúen por cuenta propia; las personas jurídicas distintas de las enunciadas anteriormente que al momento de efectuar la inversión cuenten con inversiones en valores negociables y/o depósitos en entidades financieras por un monto equivalente a Trescientas Cincuenta Mil UVAS);y además de ello los beneficiarios del exterior.

El objeto de la norma es claro: apuntalar el financiamiento de la vivienda social, ampliando el elenco de inversores que pueden acceder a la exención impositiva pautada, que a su vez proporcionan un abanico de inversores permanentes en el mercado, lo que puede dar mayor profundidad y liquidez al mercado de estos certificados de participación y/o cuotapartes de fondos comunes de inversión. No es casual el amplio marco para los inversores y la inclusión de los beneficiaros del exterior.

Es claro que estos beneficios se agotan con esta figura dado que la exención es solamente aplicable a estos casos y siempre que cumplan con los requisitos establecidos por la ley y el decreto.

Para aquellos fondos comunes cerrados o fideicomisos autorizados a la oferta pública, se fija una alícuota del 15% reservada a las personas humanas y a las sucesiones indivisas  siempre y cuando  el plazo de liquidación del fondo sea de cinco años a partir de la fecha de su constitución, independientemente del escalonamiento de las integraciones sucesivas, en función del proyecto, y no se produzca una liquidación anterior.

Es decir que el contribuyente tendrá una porción de sus ganancias sujetas a la alícuota que le corresponde y aquella proveniente de los fondos regulados por el artículo 206, pero que no cumplan con el requisito del plazo de diez años desde su constitución hasta su liquidación.

Nuestro país tiene experiencia en materia de securitización de activos y contamos con estadísticas e información sobre el comportamiento de los deudores del sistema de créditos hipotecarios. Asimismo la tecnología ha evolucionado favoreciendo la posibilidad de integrar carteras crediticias que con su historial de cumplimiento puedan integrar las carteras de los fondos o de los fidecomisos.

En resumen esta herramienta servirá para encauzar la inversión privada hacia áreas que requieren de un producto financiero apto para absorber ahorros y a su vez incrementar la actividad constructora con su derrame sobre el resto de la economía.

Un paso pequeño pero por algo se empieza.

Los fondos y fideicomisos del artículo 205 de la ley 27440

Estos vehículos de inversión cuando estén autorizados a la oferta pública y tuvieran por objeto la inversión directa en proyectos inmobiliarios o agropecuarios forestales o de infraestructura y/o financiamiento o inversión en otros proyectos, empresas o activos a través de valores negociables u otro instrumento financiero, derivado, certificado o cualquiera de  sus variantes o combinaciones , no deben tributar por las rentas que distribuyan a sus inversores, sino que tales utilidades  quedarán gravadas en cabeza del beneficiario o cuotapartista, de acuerdo a su posición frente al impuesto, incorporando la rentas obtenidas y distribuidas por el vehículo de inversión a las propias, como rentas de tercera categoría. La excepción ocurre, como es lógico, en el caso de los beneficiarios del exterior, quienes tributarán mediante retención en la fuente.

A su vez, no se incluirá en la base imponible del impuesto el incremento del valor patrimonial ni las utilidades en la parte que se encuentren generadas por ganancias acumuladas en ejercicios iniciados con anterioridad al 1º de enero, ni aquellas que hubieron tributado el impuesto, ni las que se hubieren capitalizado.

Las rentas no distribuidas por el vehículo de inversión se acumularán hasta su distribución, momento en el cual se presumirá que las rentas distribuidas responden en primer orden a aquellas generadas en el ejercicio más antiguo.

Conclusión

Al igual que con la factura electrónica que una vez en movimiento la economía servirá para dar un financiamiento más transparente a las pequeñas y medianas industrias, el decreto pone a disposición del mercado herramientas que lo vinculan con la economía real, último y primordial destinatario del ahorro público.