Por Jorge C. Resqui Pizarro
Estudio Lavoro & Asociados

Hace pocos días se publicó la Disposición 777/GCABA/DGDYPC/13(BOCABA Nº 4134) por la que, entre otros temas, se derogó la Disposición 525-DGDYPC-10 y se modificó la 6013- DGDYPC-09, estableciendo que el seguroque deberán satisfacer los administradores de consorcios gobernados por la ley 13.512 en el Ciudad Autónoma de Buenos Aires, conforme al art.12 e de la ley 941(1), reformada por las leyes 3254 (2)y 3291 (3)(creadora del Registro Público de Administradores de la CABA y reguladora de la actividad de quienes ejerzan dicha función en nuestra urbe) será el de responsabilidad profesional, poniendo fin, de ese modo, a una serie de idas y vueltas que lo único que lograron, hasta el momento, es que la prescripción contenida en el artículo ut supra citado no fuera puesta en práctica.

I. Antecedentes.

La mentada ley 941 establece en su "Artículo 12.- Declaración jurada: Los/as administradores/as inscriptos/as en el Registro creado por esta ley, deben presentar anualmente un informe con el siguiente contenido, el que tendrá carácter de declaración jurada: (…)e) Declaración jurada patrimonial ante el consorcio y aprobada por este, destinado a garantizar sus responsabilidades como administrador. Esta declaración podrá sustituirse por la constancia de la constitución a favor del consorcio de propietarios, a cargo del administrador, de un seguro de responsabilidad profesional emitido por una compañía de seguros (…)” (4).

Por su parte, en uso de sus facultades para dictar las normas instrumentales e interpretativas necesarias para la mejor aplicación del citado régimen legal (art.4º del decreto reglamentario 551/2010 GCABA) (5), la Dirección General de Defensa y Protección al Consumidor dispuso como máxima autoridad de aplicación con las facultades de vigilancia, contralor y aplicación establecidas en dicha normativa, mediante Disposición N° 6013-DGDYPC-2009 , artículo 3°.- La declaración jurada patrimonial prevista en el artículo12 inciso "e" de la Ley 941 modificada por la Ley 3254, deberá acreditarse de modo fehaciente ante la autoridad de aplicación antes del 30 de junio de 2010. Cuando el patrimonio neto del Administrador declarado y acreditado, sea inferior a la tercera parte de la sumatoria de las expensas de los Consorcios bajo su administración devengadas durante los últimos doce meses, deberá garantizar, mediante seguro de caución o aval bancario a sus administrados, el cumplimiento de las obligaciones derivadas de la relación contractual que los vincula. La suma asegurada de dichas garantías, para cada consorcio, no podrá ser inferior al 33% de la sumatoria de las expensas del mismo devengada durante los últimos 12 meses"(6).

Asimismo, a posteriori emitió la Disposición N° 525-DGDYPC-2011, la que en su artículo 1º establece: “Los Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal deberán acreditar en calidad de tomador, la contratación de una póliza de caución, que garantice a la Dirección General de Defensa y Protección al Consumidor del Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires en su calidad de beneficiario asegurado, la percepción de la suma máxima establecida en el Artículo 11 de la Ley 941 por infringir la presente Ley” y en el 2º: “Para el casos en que el Administrador de Consorcios de Propiedad Horizontal hayan optado por la constitución de una póliza de caución garantizando a sus administrados el cumplimiento de las obligaciones derivadas de la relación contractual que los vincula de acuerdo a lo dispuesto por el Art. 3 de la Disposición6013/09 - DGDYPC, la póliza exigida en el Art. 1 de la presente Disposición se incluirá como una sección separada en la póliza de caución que garantiza a sus administrados el cumplimiento de sus obligaciones"

Sin lugar a dudas, la primera de las disposiciones reseñadas más arriba desnaturalizaba y se daba de bruces con la exigencia de la contratación de un seguro de responsabilidad profesional en defecto de la declaración jurada patrimonial - obligación en cabeza de los administradores – instaurada por el referido inc. e) del art.12 de la ley 941 reformada y la segunda era ya un verdadero dislate al crear por medio de una disposición un nuevo seguro de caución ahora teniendo como beneficiario asegurado a una dependencia de la administración pública comunal.

Empero, la autoridad de aplicación en materia de consumidores y usuarios de la Ciudad, lejos de reconocer su errónea interpretación de la ley y la manifiesta arbitrariedad en el ejercicio de sus facultades reglamentarias, desanda el camino emprendido – entendemos que ésta vez con acierto – y decide ahoramodificarel artículo 3° de la Disposición N° 6013-DGDYPC-2009 y dejar sin efectola Disposición N° 525-DGDYPC-2010 con el argumento “ que se ha corroborado la imposibilidad de que se tome tal seguro, se procederá a instar a los administradores que a los fines y efectos de dar cumplimiento con el inciso e) del Artículo 12° de la Ley 941 deberán tomar un seguro de responsabilidad profesional” (7).

II.-La renovada reglamentación del art. 12 e. de la ley 941modificada.

Así las cosas, el nuevo dispositivo normativo fija que para dar legal cumplimiento al artículo 12° inc. e) de la Ley 941 los administradores deberán obtener la aprobación de la declaración jurada patrimonial por parte del consorcio administrado o bien contratar en calidad de tomador un seguro de responsabilidad profesional con una compañía de seguros legalmente habilitada (art. 2º, Disposición 777/GCABA/DGDYPC/13).

Esto es, se respeta el espíritu y la letra de la ley local. Muchos ríos de tinta hemos desplegado desde que la autoridad de aplicación de la ley del Registro Público de Administradores comenzó un sostenido y prolongado intento de desmembramiento de esa norma. Se ha criticado con dureza las disposiciones y resoluciones exorbitantes, desproporcionadas y hasta modificatorias por vía de normativa de menor rango – y por ello prístinamente ilegales y anticonstitucionales por violar el principio de supremacía y jerarquía normativa – lo que nos ha llevado, incluso, a plantear por ante el Tribunal Superior de Justicia de la Ciudad una acción directa de inconstitucionalidad(8). Vale decir, la arbitrariedad e irrazonabilidad manifiesta con la que ha venido actuando la repartición fue una constante.

Por suerte, en esta ocasión la administración ha estado a la altura de sus funciones y competencia. Sin embargo, volvió a cometer un erroren el art.1º de Disposición 777/13 al decir que se deja sin efecto el artículo 3° de la Disposición N° 6013-DGDYPC-2009 y la Disposición N° 525-DGDYPC-2010ya que el art.3º de la primera disposición enunciada sólo se modifica o sea, en rigor, se deja sin efecto una parte de el, como veremos infra.

Ahora bien,  de acuerdo al juego armónico entre el art.12 e de la ley 941 reformada y su reglamentación por intermedio de la Disposición 777/13, que deberían hacer los administradores de inmuebles sometidos a la propiedad horizontal inscriptos en el Registro capitalino: presentar con carácter de declaración jurada un informe anual ante dicha dependencia en el que deberá constar, entre otros datos, la presentación por ante el Consorcio de una declaración jurada patrimonial y aprobada por aquel, destinada a garantizar sus responsabilidades como administrador. Esta declaración podrá sustituirse por la constancia de la constitución a favor del consorcio de propietarios, a cargo del administrador, de un seguro de responsabilidad profesional emitido por una compañía de seguros. Lo dicho se completa con la mención que formula la novel disposición con respecto a una compañía de seguros legalmente habilitada, ergo autorizada por la Superintendencia de Seguros de la Nación (SSN) (9).

Cabe aclarar que están exentos de esta obligación los/as administradores/as voluntarios/as gratuitos/as que son todos/as aquellos/as propietarios/as que residan en unidades funcionales de edificios y cumplan la función de administrador sin percibir retribución alguna.  

Paralelamente, se aplica el art.12 del anexo I del decreto reglamentario 551/2010 CABA (10).

Y cómo funciona el procedimiento instaurado por la ley y reglado por la Disposición 777/13?.De la siguiente manera, a nuestro criterio :el administrador de PH deberá anualmente someter a consideración de la asamblea consorcial su declaración jurada patrimonial y cuando el patrimonio neto del Administrador declarado y acreditado, sea inferior a la tercera parte de la sumatoria de las expensas de los Consorcios bajo su administración devengadas durante los últimos doce meses, deberá garantizar, mediante la constancia de la constitución de un seguro de responsabilidad profesional a favor del consorcio de propietarios, a cargo del administrador, emitido por una compañía de seguros legalmente habilitada, el cumplimiento de las obligaciones derivadas de la relación contractual que los vincula. La suma asegurada de dichas garantías, para cada consorcio, no podrá ser inferior al 33% de la sumatoria de las expensas del mismo devengada durante los últimos 12 meses.

Finalmente deberá cumplimentar lo previsto en el art.3º de la comentada Disposición (11).

III.- Qué es y para que sirve un seguro de responsabilidad profesional.

Se tiene dicho en doctrina que la responsabilidad civil profesional requiere necesariamente que la persona tenga la titulación académica correspondiente para ejercer una profesión, como por ejemplo, un médico, un dentista, un abogado, un biólogo; etc..

Sin perjuicio de ello hay otras actividades profesionales que no requieren ningún tipo de titulación académica y que también pueden producir un daño económico a terceras personas disminuyendo de esta manera su patrimonio, y por tanto también tienen una responsabilidad civil profesional aunque debido a la ausencia de la titulación específica necesaria el termino correcto sería responsabilidad civil por errores y omisiones.  Una de esas actividades es la de administrador de una finca.

“Del actuar del administrador surge una diversidad de relaciones jurídicas y obligaciones cuyo incumplimiento puede traer aparejada su responsabilidad personal o la del conjunto de copropietarios o del consorcio de propietarios –según que se niegue o se le reconozca personería a dicho ente- “(12).

De allí que la obligación contenida en el art.12, inc. e) y reglamentada por la Disposición 777/GCABA/DGDYPC/13 deviene acertada y a tono con las más modernas concepciones sobre la responsabilidad civil profesional y su modo de aseguramiento.

“Sobre el administrador de un consorcio pesa un especial deber de obrar con prudencia y conocimiento, porque se trata de un profesional que ofrece sus servicios y porque lo hace en interés ajeno. Así en la relación que vincula al administrador con los propietarios el elemento psicológico de la confianza adquiere un rango predominante, ya que uno de los contratantes se presuponen cualidades peculiares en virtud de las cuales la otra parte lo escoge”(13).

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(1) Publicación en el Boletín Oficial de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires  BOCABA Nº 1601, 03/01/2003. Sanción 03/12/2002. Promulgación 27/12/2002.

(2) Publicación en el Boletín Oficial de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires del 04/12/2009, BOCABA Nº 3315. Sanción 05/11/2009. Promulgación 27/11/2009.

(3) Publicación en el Boletín Oficial de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires del 08/01/2010, BOCABA Nº 3336. Sanción 26/11/2009. Promulgación 30/12/2009.

(4) El subrayado nos pertenece.

(5)Publicación en el Boletín Oficial de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires  BOCABA N° 3464, 20/07/2010.

(6) El resaltado es propio.

(7) Considerando antepenúltimo de la nueva Disposición 777/GCABA/DGDYPC/13 .

(8) Se atacaron los siguientes actos administrativos: a) Disposición nº 3570 de la  Dirección General de Defensa y Protección del Consumidor (DGDYPC) de fecha 21 de septiembre de 2011;

b) Disposición nº 1000 de la Dirección General de Defensa y Protección del Consumidor (DGDYPC) de fecha 15 de mayo de 2012;

c) Disposición nº 1698 de la Dirección General de Defensa y Protección del Consumidor (DGDYPC) de fecha 23 de agosto de 2012;

e) Disposición nº 1001 de la Dirección General de Defensa y Protección del Consumidor (DGDYPC) de fecha 15 de mayo de 2012 y

f) Resolución nº 408 (parcialmente), de la Secretaría de Gestión Comunal y Atención Ciudadana, de fecha 18 de septiembre de 2012.

(9) Ver www.ssn.gov.ar.

(10) “Todo dato consignado en la declaración jurada es susceptible de control por la autoridad de aplicación.

La inclusión de datos, informaciones o documentos falsos, no veraces o contrarios a la normativa aplicable se considera incumplimiento y hace pasible de la aplicación de sanciones, sin perjuicio de las acciones civiles o penales que correspondan.

Junto con la declaración jurada el administrador debe acompañar la actualización del certificado del Registro de Juicios Universales, del Registro Nacional de Reincidencia y Estadística Criminal, y del certificado de aprobación y/o actualización del curso de capacitación en administración de consorcios de propiedad horizontal. Asimismo debe actualizar el domicilio constituido, y la constancia de CUIT”.

(11) Los administradores deberán aportar la opción ejercida en base a la presente en la declaración jurada respecto de los periodos 2010-2011-2012 completando en el informe del aplicativo, que a dichos efectos se encontrará disponible.

a) Para el caso de la declaración jurada patrimonial aprobada por el consorcio: en la solapa de Seguros del nuevo aplicativo de Declaraciones Juradas como tipo de seguro; otros; no posee, motivo por el cual no posee: declaración jurada patrimonial ante el consorcio aportando la fecha de aprobación.

b) Para el caso de haber optado por contratar un seguro de responsabilidad profesional se deberá cargar la información respectiva en la solapa de Seguros del nuevo aplicativo de Declaraciones Juradas como tipo de seguro; otros y todos los datos que allí se requieran (vg CUIT, n° de póliza, fecha, etc.).

(12) C.Nac. Civ., Sala H, 9/8/1999, in re "Consorcio Güemes 3732 v. Rodríguez, María L.” JA 2000-I-517 y ss..

(13) Idem sentencia citada en nota ant..