Por Silvana Wasersztrom y Lucila Estevez
Zang, Bergel y Viñes Abogados
 
Introducción

La Resolución General AFIP Nº 2820/2010 (B.O. 05 de mayo de 2010) crea el Registro de Operaciones Inmobiliarias en el que se deben inscribir los sujetos que intervienen en la compraventa y/o locación de bienes inmuebles.

Al considerarse que es necesario extender los alcances de la norma a mayor cantidad de operaciones económicas vinculadas con bienes inmuebles, establecer un plazo para el debido cumplimiento, e implementar un régimen de información que debe cumplir quien asuma la figura de locador, arrendador o cedente, surge la Resolución General AFIP Nº 3139/2011 (B.O. 01 de julio de 2011).

Los cambios más significativos que implementa la Resolución General Nº 3139/2011, son los siguientes:

TITULO I - Registro de Operaciones Inmobiliarias

Artículo 1

En su versión anterior la normativa nada decía respecto a la ubicación de los bienes inmuebles, la nueva Resolución, agregó que deben estar “situados en el país”, por lo tanto se soluciona el cuestionamiento de la inscripción de un nacional que realiza las operaciones económicas respecto de inmuebles ubicados fuera de los límites del país.

También agrega sujetos en los exceptuados: las instituciones pertenecientes al Estado Nacional, Provincial o Municipal y la CABA, excluyendo los casos del artículo 1º de la Ley Nº 22.016 de Tributos.

Artículo 2

Dentro de las operaciones comprendidas, en el apartado b.2) que refiere a la locación de inmuebles rurales, agrega que la superficie “arrendada, cedida o afectada al contrato y/o cesión” sea igual o mayor a treinta hectáreas. Previo a esta modificación se podía interpretar que las treinta hectáreas correspondían al inmueble en su totalidad y no solamente a la parte afectada al contrato. Lo mismo sucede con el apartado f) que recepta el supuesto de los derechos reales.

Este artículo agrega una figura que no había sido contemplada hasta el momento por la normativa vigente, y es la de la cesión de la nuda propiedad con reserva de usufructo de inmuebles, quien resulta cedente queda obligado a incorporarse al Registro.

TITULO II – Régimen de información

El régimen de información recepta la nueva figura de la cesión de la nuda propiedad con reserva de usufructo de inmuebles, disponiendo que el cedente deberá cumplir con el régimen de información, mientras en el caso de los bienes inmuebles de la sociedad conyugal, quien debe cumplir con la obligación es el cónyuge a quien se le atribuyen las rentas.

Asimismo en el apartado que dispone las excepciones al régimen de información, la nueva modificación a la Resolución, agrega supuestos contemplados en la Ley del Impuesto al Valor Agregado, las operaciones económicas sobre inmuebles que se encuentren situados en Tierra del Fuego e Islas del Atlántico Sur, y los inmuebles afectados a las operaciones de la Resolución General Nº 3075: complejos comerciales no convencionales, ferias, mercados o similares.

Respecto de la información a presentar, cuando el agente que debe informar se encuentre frente a una locación de bienes inmuebles, la locación de espacios fijos o móviles delimitados dentro de bienes inmuebles, la cesión de derechos reales y/o cesiones o contratos que impliquen derechos de uso a título oneroso sobre inmuebles urbanos y/o a cualquier título sobre inmuebles rurales, deberán efectuarlo por el monto total prescindiendo del monto de renta bruta de cada una.

El plazo para dar cumplimiento al deber de informar está establecido por la Resolución General Nº 2820/2010, disponiendo como límite el día 26 del mes siguiente al que se cumplan las obligaciones impuestas por el deber de información. Por otro lado, la modificación de los contratos deberá informarse hasta el último día hábil del mes siguiente al que se produzcan.

La Resolución General Nº 3139/2011 agrega la forma de informar el monto total cuando se trate de locaciones, cesiones o contratos en los que la contraprestación se realice “en especie” o “en efectivo con precio determinable”. Dicha información será realizada en término, cuando se notifica antes del último día hábil de mes siguiente al que se perciba o finalice el servicio.

TITULO III – Disposiciones Generales

La Resolución General Nº 2820/2010 dispone que los términos de la resolución entrarán en vigencia a partir de primer día del tercer mes de publicada en el Boletín Oficial.

La Resolución General Nº 3139/2011, nada dice respecto de los incisos a) y b) del artículo 21 de la resolución, mientras modifica el inciso c) y agrega el d).

Los nuevos plazos incorporados por esta resolución son: en el inciso c), las disposiciones referidas a:

_ Los contratos de locación y la cesión de derechos reales, sobre inmuebles reales y las operaciones que impliquen Intermediación en la compraventa y/o alquiler de bienes inmuebles, siempre que sea sobre bienes inmuebles rurales comenzarán a regir a partid el 01 de junio de 2011.

_ Los contratos de locación, la locación de espacios o superficies fijas o móviles delimitadas dentro de bienes inmuebles y la cesión de derechos reales, a título oneroso sobre inmuebles urbanos y las operaciones que impliquen Intermediación en la compraventa y/o alquiler de bienes inmuebles, no comprendidos en el párrafo anterior, regirán a partir del 01 de enero de 2012.

Inciso d), la presentación de la información de los contratos celebrados con anterioridad al 01 de junio del 2011 y 01 de febrero de 2012, siempre que se encuentren vigentes a dichas fechas, se tendrá por cumplida en término, conforme a los siguientes plazos:

_ Los contratos de locación y la cesión de derechos reales, a cualquier título, cesión de derechos reales sobre inmuebles reales y las operaciones que impliquen Intermediación en la compraventa y/o alquiler de bienes inmuebles, siempre que involucren bienes inmuebles rurales, si se informa hasta el 31 de julio de 2011.

_ Los contratos de locación, la locación de espacios o superficies fijas o móviles delimitadas dentro de bienes inmuebles y la cesión de derechos reales a título oneroso sobre inmuebles urbanos y las operaciones que impliquen Intermediación en la compraventa y/o alquiler de bienes inmuebles, no comprendidos en el párrafo anterior, hasta el 28 de febrero de 2012.

_ La obligación de empadronarse se considerará cumplida si el empadronamiento se realiza hasta el 31 de julio de 2011, inclusive.

ANEXOIII – Datos a suministrar sobre contratos de locación y/o cesión de bienes inmuebles

Respecto a los datos a suministrar, la Resolución 3139/2011, hace algunos agregados que a continuación enumeraremos:

_ En el apartado referido a los inmuebles.

Inciso a) Bienes inmuebles. Descripción. Agrega inmuebles por accesión, inmuebles – Artículo 2316 del Código Civil e Inmuebles por carácter representativo.

El inciso d) Superficie locada, arrendada o cedida.

Inciso g) Destino del inmueble objeto del contrato de locación o cesión: Agrega: vivienda.

_ Respecto de los sujetos intervinientes.

En el inciso b) datos del locatario o cesionario, agrega como punto 3.- De corresponder, tipo y Nº de Documento de identidad.

_ Respecto del contrato de locación y/o cesión

Al final del inciso a) agrega “leasing” o distribución de frutos. Tratándose de cesión de nuda propiedad con reserva de usufructo deberá indicarse tal circunstancia.

En el inciso c) agrega un párrafo final, disponiendo que tratándose de locaciones y/o cesiones en las cuales se desconoce la fecha de finalización deberá consignarse como tal el día 31 de diciembre de 2009.

Incorpora el punto 4. al inciso d), conceptualizando: efectivo con precio determinable: cuando la contraprestación pactada sea en efectivo sujeta a cotizaciones futuras, la cual al momento de informar la resulta indeterminada.

Por (ultimo al final del inciso e) se incorpora una aclaración entre paréntesis: finalización cosecha, finalización campaña, finalización contrato, etc.)

A modo de conclusión, podemos decir que la nueva resolución modificatoria de la Resolución General N° 2820/2010, Resolución General N° 3139/2011, tiene por objetivo expandir el ámbito en el cual los operados de compraventa y/o locación de bienes inmuebles deben inscribirse en el Registro de Operaciones Inmobiliarias, así como establecer plazos bien determinados para cada situación, y solicitar una mayor cantidad de datos específicos, incluyendo asimismo nuevas categorías de inmuebles, como informativas dentro de cada apartado.

Recepta una nueva figura: la de la cesión de la nuda propiedad con reserva de usufructo de inmuebles

De esta manera se puede lograr un mejor control de la industria del comercio de bienes inmuebles, tanto compraventa como locación, y ahora también de la cesión.