Por Jorge C. Resqui Pizarro

Una nueva vuelta de tuerca ha dado el gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires con el denominado programa Expensas Claras (1)que a partir de la Disposición Nº 856/GCABA/DGDYPC/14(2)pasa a denominarse Mis Expensasy modifica, en buena parte, lo establecido en la ahora derogada Disposición N° 2.450/DGDYPC/13 (3).

Si bien se mantienen en la nueva norma, varios de los fundamentos de la anterior ahora desechada (4), la piedra basal del sistema ideado es la de unificar las pautas y los criterios dispuestos en la normativa vigente (ley local 941(5)modificada por las leyes 3254 (6)y 3291(7); decreto reglamentario 551/2010 (8)), por lo que se aprueban modelos únicos para la confección de las liquidaciones de expensas y recibos de pagos, que cuenten con la información legalmente requerida, lo que permitirá facilitar la tarea de los administradores de consorcios sometidos al régimen de la propiedad horizontal (ley 13.512 (9)), como así también, su control por parte de los copropietarios coadyuvando a una mayor transparencia.

Las fuentes legales de la novísima normativa son:  i) obligaciones impuestas por los artículos 9°(10)y 10°(11)de la ley 941 y sus modificatorias;  ii) la “despapelización” para el cuidado del medio ambiente, por mandato del art, 41 de la CN,arts, 26 y 104, inc,27º de la CCBA, ley general del ambiente (25,675) y ley local 2903, por la que se adhirió a la "Carta de la Tierra", aprobada por la Comisión de la Carta de la Tierra en la reunión celebrada en las oficinas centrales de UNESCO en París en marzo de 2000.

Así las cosas, los Administradores de Consorcios deberán enviar a los copropietarios las liquidaciones de expensas, efectuadas conforme al Modelo Único de Liquidación de Expensas, a través de los siguientes medios (art,4º de la disposición): 

a) Adjunto a un correo electrónico, o;

b) Incrustado en un correo electrónico en formato HTML, o;

c) Disponible en un sitio web de acceso exclusivo de los propietarios correspondientes en el cual se la pueda visualizar, descargar e imprimir. En este caso deberá ser enviado, al momento de su generación, un correo electrónico comunicando su emisión con el vínculo correspondiente, o;

d) Cualquier otro medio digital.

Los Administradores de Consorcios quedan exceptuadosdel cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 4° de la Disposición en comentario, cuando los copropietarios, individualmente o por medio de asamblea, soliciten expresamente el envío de la liquidación de expensas en soporte papel. En ningún caso podrán apartarse del Modelo Único de Liquidación de Expensas establecido por la norma.

En aquellos casos en que la Asamblea de Copropietarios solicite el envío de la liquidación de expensas en soporte papel, cada copropietarioindividualmente podrá requerir el envío de la liquidación por alguno de los medios previstos en el art, 4°.

Los Administradores de Consorcios, además, deberán extender recibos de pago de expensas conforme al Anexo II de lamencionada Disposición. Los copropietarios, individualmente o por medio de asamblea, podrán requerirle al Administrador de Consorcio el envío de los comprobantes respaldatorios depago(12).

El envío se hará sólo a solicitud expresa de los copropietarios y dentro de los30 días corridos de efectuado el requerimiento, y por los mismos medios que los establecidos en el art,4º supra señalado.

Asimismo, los Administradores de Consorcios quedan exceptuados del envío de los comprobantes respaldatorios de pago en formato digital cuando los copropietarios individualmente soliciten su envío en soporte papel. La entrega se realizará en las unidades funcionales de quienes la soliciten a costa del copropietario.

La Dirección General de Defensa y Protección al Consumidor pondrá a disposición en el sitio web oficial del Registro Público de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal (www.buenosaires.gob.ar/consorcios) losAnexos I y II aprobados por la Disposición 856/2014.

Se sustituyen, de este modo, los modelos únicos de liquidación de expensas y recibos de pago previstos en la derogada Disposición 2450/2013 por solamente dos incorporados a la norma por sendos anexos.

Aunque la norma en exámenno contempla en su articulado(si una referencia en sus considerandos) sanción alguna por incumplimientos, el juego armónico con el artículo 15° de la ley 941 y sus modificatorias, al establecer las infracciones de las cuales puede ser pasible el administrador, entre las cuales se encuentra el inciso d, que alude al incumplimiento de las obligaciones impuestas por los artículos 9° y 10°, cuando obedezcan a razones atribuibles al administrador, permite determinar el castigo.

A partir de los 60 días de la publicación en el Boletín Oficial de la norma, los Administradores de Consorcios deberán adecuar la liquidación de expensas, la emisión de los recibos de pago de expensas y el envío de comprobantes respaldatorios de pago a lo previsto en los párrafos precedentes.

Pese a que la Administración comunal – acertadamente – informa en uno de los considerandos de la norma que los comprobantes de los gastos liquidados por los administradores de consorcios, en la mayoría de los casos denunciados ante el Registro Público de Administradores de PH, no se encuentran a disposición de los consorcistas; por la nueva disposicióndeja de ser una obligación insustituible por parte de los administradores el dar a conocer digitalmente toda la documentación respaldatoria, exista formal petición o no de los comuneros, y pasa a ser una obligación sólo a solicitud expresa de los copropietarios y dentro de los 30 días corridos de efectuado el requerimiento y sólo de lo que sea solicitado, en un claro retroceso, seguramente fundado en el reclamo de las cámaras empresarias que reúnen a los mandatarios de consorcios en PH.

Finalmente, esperamos que ésta disposición, sea el último hito de un largo derrotero impuesto por el gobierno local, para la definitiva transparencia en la presentación de los ingresos y gastos consorciales así como de los estados patrimoniales de los entes, por parte de sus mandatarios.

(1) Recordemos que la primera versión del programa Expensas Claras surgió de un acto administrativo de la Secretaría de Gestión Comunal y Atención Ciudadana dependiente de la Jefatura de Gabinete del gobierno comunal (la mentada Res.408) y ante su inconsistencia parcial y desviación como reglamentaria de la ley local 941 reformada por las leyes 3254 y 3291, (creadora del Registro Público de Administradores de Consorcios sujetos al régimen de la propiedad horizontal y reguladora de la actividad de los mandatarios legales de los consorcios en el ámbito de la ciudad autónoma) fue objeto de una medida cautelar de no innovar decidida en diciembre de 2012 por la Dra. Andrea Danas, titular del Juzgado en lo Contencioso Administrativo y Tributario Nº 9 de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires a instancias de una de las corporaciones que reúne a administradores de consorcios, la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI) y socios de dicha entidad que co-accionaron un amparo.

(2) De fecha 03/04/2014 publicada en el Boletín Oficial de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires N° 4372, del 07/04/2014.

(3) En fecha 13/08/2013, en el Boletín Oficial de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires nº 4214, se publicó la Disposición nº 2450 de la Dirección General de Defensa y Protección al Consumidor del gobierno local por la que se regula lo que denominamos la nueva versión o versión II del programa Expensas Claras  que fuera establecido por la Resolución 408 SECGCYA/12 y derogado por la Resolución 436/ SECGCYA/13, publicada en el BOCBA 4206 del 01/08/13.

(4) En nuestro trabajo “La nueva versión de Expensas Claras. Un soplo de aire fresco en pos de la transparencia administrativa en los Consorcios y el derecho a la información de los consorcistas y Consorcios consumidores” (www.abogados.com.ardel 03/10/2013) expresamos: “En definitiva, este reacomodamiento de EC hace augurar un futuro de mayor transparencia en el manejo de los negocios y bienes ajenos por el lado de los administradores de consorcios regidos por la ley especial de PH en la ciudad autónoma y un mejor cumplimiento y reconocimiento del derecho a la información de los consorcistas y Consorcios, adecuándolos a los preceptos de la ley 24.240 (y sus modificatorias, hasta la 26.361), en particular sus arts. 4 y 19 y a la garantía de raigambre constitucional (cf. arts. 42 de la CN y art.46 de la CCABA).

En consecuencia, no hesitamos en reconocerle al instrumento normativo el carácter de “revolucionario” en la materia, siguiendo la línea y el sentido de la ley 941 y su reforma”.

(5) Publicación en el Boletín Oficial de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires  BOCABA Nº 1601, 03/01/2003. Sanción 03/12/2002. Promulgación 27/12/2002.

(6) Publicación en el Boletín Oficial de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires del 04/12/2009, BOCABA Nº 3315. Sanción 05/11/2009. Promulgación 27/11/2009.

(7) Publicación en el Boletín Oficial de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires del 08/01/2010, BOCABA Nº 3336. Sanción 26/11/2009. Promulgación 30/12/2009.

(8) Publicación en el Boletín Oficial de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires del 20/07/2010, BOCABA Nº 3364. Sanción 13/07/2010.

(9) Publicación en el Boletín Oficial de la República Argentina del 18/10/1948, promulgada en 13/101948 por decreto Nº 31.815 y sancionada por el Honorable Congreso de la Nación en 30/09/1948.

(10) Artículo 9º.- Obligaciones del Administrador. En el ejercicio de sus funciones deben: (…) l) Los recibos de pagos de expensas deben ser numerados y contener los siguientes datos:

a) Denominación y domicilio del consorcio

b) Piso y departamento

c) Nombre y apellido del/a propietario/a

d) Mes que se abona, período o concepto

e) Vencimiento, con su interés respectivo

f) Datos del/a administrador/a, firma y aclaración, CUIT y número de inscripción en el Registro

g) Lugar y formas de pago (…).

(11) Artículo 10º.- De las liquidaciones de expensas: Las liquidaciones de expensas contendrán:

a) Datos del administrador (nombre, domicilio, teléfono, C.U.I.T. o C.U.I.L., Nº de inscripción en el Registro).

b) Datos del consorcio, con el N° de CUIT y Clave de Identificación en el Sindicato Único de Trabajadores de Edificios de Renta y Horizontal.      

c) Detalle de los ingresos y egresos del mes anterior y el activo o pasivo total.       

d) Nombre y cargo del personal del consorcio, indicando categoría del edificio, N° de CUIL, sueldo básico, horas extras detalladas, período al que corresponde el pago, detalles de descuentos y aportes por cargas sociales a cargo del consorcio.      

e) Detalle de los pagos por suministros, servicios y abonos a contratistas, indicando nombre de la empresa, dirección, N° de CUIT o CUIL, Nº de matrícula, trabajo realizado, elementos provistos, importe total y en su caso, cantidad de cuotas y número de cuota que se abona.

f) Detalle de pagos por seguros, indicando nombre de la compañía, número de póliza, tipo de seguro, elementos asegurados, fechas de vencimiento de la póliza y número de la cuota que se abona.

g) El recibo del administrador por el cobro de sus honorarios, detallando N° de C.U.I.T., número de inscripción en el Registro de Administradores, consignando su situación fiscal, importe total y período al que corresponde.

h) En caso que existieran juicios por cobro de expensas o por otras causas en los que el Consorcio sea parte, se indicará en la liquidación mensual todos los datos del mismo (número de juzgado interviniente y expediente, carátula, objeto y estado) y capital reclamado.

i) Incluir el resumen de movimientos de la cuenta bancaria del Consorcio correspondiente al mes anterior.      

(12) Esto se funda en el art.9 f ,de la ley 941 modifica por las leyes 3254 y 3291 C.A.B.A.: “Obligaciones del Administrador. En el ejercicio de sus funciones deben: (…) f) Conservar la documentación del consorcio y garantizar el libre acceso de los consorcistas a la misma.