El avance en materia de créditos hipotecarios que permitirá solucionar el problema de la vivienda para mucha gente ha sido significativo en los últimos meses. 

Las condiciones parecen estar dadas para que esta herramienta, pueda empezar a crecer. Solo para tener un contexto, en Chile los créditos hipotecarios representan entre el 15 y el 16 % del PBI, en Brasil entre el 8%  y el 9 %. En Argentina no llega ni siquiera al 0,9 %. Por otra parte, existe en Argentina un gran déficit de viviendas. Mientras que la necesidad a cubrir se mide en números de cinco dígitos, la capacidad actual de la industria para producir viviendas, no supera las 200.000 unidades por año.  Los créditos actualizados por UVA son un gran avance y, de hecho, los bancos no dan abasto para atender la demanda. 

Además, el gobierno ha promovido el dictado de otras normas con el objetivo de impulsar el desarrollo de nuevas líneas de crédito para determinados desarrollos (por ej: aquellos que todavía no están en condiciones de ser subdivididos y escriturados). En este sentido las nuevas normas del BCRA (Resoluciones A 6250 y A 6297) incluyen  en la clasificación de Garantías a: (i) los Fideicomisos de Garantía, (ii) las prendas o cesiones en garantía de boletos de compraventa de terrenos, lotes, parcelas o de galpones, locales, oficinas, cocheras y viviendas ya construidos respecto de los cuales no pueda constituirse hipoteca por no encontrarse inscripto el inmueble en el registro correspondiente; iii) la cesión en garantía de derechos sobre desarrollos inmobiliarios implementados a través de fideicomisos o sociedades constructoras, siempre que se cumpla con determinados requisitos. 

Por ejemplo, en el caso de los Fideicomisos de Garantía constituidos para respaldar el pago de las financiaciones otorgadas para la construcción de inmuebles, será necesario cumplir con los siguientes requisitos:

(i) El titular del dominio debe ceder al fideicomiso en garantía: a) el inmueble donde se construirá el desarrollo; b) los derechos y demás bienes resultantes de la ejecución de las obras; y c) los derechos de comercialización;  

(ii) El producido de la comercialización deberá destinarse a la cancelación de las obligaciones contraídas por el prestatario;  

(iii) El Fiduciario deberá tener facultades para realizar controles y para desplazar las personas designadas para llevarlas a cabo en caso de incumplimientos o mal desempeño;  

(iv) Los bienes cedidos deberán encontrarse libre de gravámenes; 

(v) Si hay otros beneficiarios además del Banco, los contratos deben contener una clausula estableciendo que, en caso de incumplimiento del pago por el deudor, el banco tendrá preferencia en el cobro frente a los restantes beneficiarios del producido del fideicomiso;  

(vi) La escritura de transferencia fiduciaria de los bienes inmuebles fideicomitidos y el contrato de fideicomiso, deberá contener una cláusula por la cual el fiduciante preste conformidad  para que en caso de verificarse el incumplimiento del contrato de fideicomiso (por ej. no se construyó el inmueble), el fiduciario quede facultado para disponer su propiedad en forma plena; y 

(vii) El boleto de compraventa de las unidades del emprendimiento (que deberá formar parte del contrato de fideicomiso de garantía) deberá indicar que existe dominio fiduciario sobre el inmueble en el cual se desarrolla la construcción, identificando el fiduciario del fideicomiso de garantía. 

Esto otorga relevancia a instrumentos ya existentes (participaciones en fideicomisos, boletos de inmuebles a construir, etc.) creando una herramienta que dinamizará cierto tipo de operaciones, permitiendo a ciertos actores tomar préstamos bancarios afectando estos nuevos instrumentos a modo de garantía. Así, tanto el comprador de una unidad como el desarrollador del proyecto podrán solicitar préstamos bancarios afectando como garantía los derechos respectivos que cada uno de ellos tenga en el proyecto.

Como contrapartida, estos nuevos instrumentos legales servirán como instrumento de garantía al banco en el caso en que el prestatario (sea éste el desarrollador, el constructor o el usuario final, etc.) no cumpla con sus obligaciones de pago. 

Sin embargo, falta mucho todavía para que el crédito hipotecario sirva tanto como una herramienta real y de base para solucionar déficit de vivienda como para que se convierta en un protagonista sustancial de la economía real. 

Entre varios aspectos sustanciales que todavía deben encararse se encuentran: 

 - Seguridad jurídica: la prohibición de indexar de la ley de convertibilidad sigue vigente. Han habido pocas excepciones a esta regla establecidas por ley y el régimen de actualización de UVAs surge de un DNU (Decreto de Necesidad y Urgencia). No es claro todavía como pasaría el régimen de actualización en UVAs la prueba de un cuestionamiento en sede judicial, ni lo que dirá una calificadora de riesgo de un bono que securitice estos activos sobre el tema indexación. Sería ideal contar con una ley que afiance las UVAs, del mismo modo que se hizo con las UVIs. 

- Reforma Fiscal: Es imperioso bajar el costo impositivo e implementar otras reformas, como el ajuste por inflación, para que un sistema de créditos hipotecarios funcione a escala. Solo para dar un par de ejemplos: hay jurisdicciones en donde el impuesto de sellos aplica al préstamo y, además, a la hipoteca, lo cual implica duplicar el costo de ese impuesto, o el caso de los fondos de economía real que se crearon para el blanqueo que tributan ganancias en dos niveles (a nivel del fondo y a nivel del inversor cuando distribuye ganancias).  

- Mercado de Capitales: uno de los factores necesarios para que el tema tome verdadera escala es que se den las condiciones para poder “securitizar” los créditos hipotecarios (Securitizar = “empaquetar” un grupo de créditos en un producto – como un bono-  que se pueda colocar en el mercado, para ser adquirido por inversores institucionales y así inyectar mas dinero al sistema de préstamos).  Para esto no solo es necesario contar con seguridad jurídica (nadie invierte en un producto que podría puede controvertirse judicialmente) sino que se necesita la presencia de inversores institucionales y hoy el principal inversor institucional (sino el único) es el ANSES 

Sería ideal que el gobierno pueda tratar y dar soluciones concretas a estos temas para poder dar el impulso necesario que permitiría un desarrollo amplio y sostenible de esta nueva herramienta.