La Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial resolvió que no resulta razonable imputarle responsabilidad a la sociedad fallida por el pasivo generado durante su gestión como administradora ante la alta morosidad existente en el pago de expensas por parte propietarios que integran el consorcio.

En el marco de la causa “Construcciones Riazor SA s/ concurso preventivo s/ incidente de revisión (promovido por Consorcio de Coprop. del Edificio Riazor)”, el incidentista apeló la resolución que habiá desestimado parcialmente la verificación del crédito insinuado.

Cabe señalar que la sociedad fallida se había desempeñado como adminsitradora del consorcio actor entre octubre de 1994 y enero de 2005.

La incidentista había reclamado la verficación de un crédito comprensivo de un saldo de caja retenido indebidamente y de sumas de dinero entregadas por los propietarios para el pago de obligaciones del consorcio que nunca habían sido satisfechas.

En su resolución, el juez de grado decidió verificar únicamente aquel saldo de caja que no había sido restituido al consorcio de propietarios y desestimó lo demás, fundando tal rechazo en que el reclamo sería materia de responsabilidad contractual y el consorcio actor no incluyó en el objeto de su demanda el juicio de la conducta de la administradora como pasible de indemnización, a la vez que entendió que en la causa no se había probado la indebida utilización de los fondos recibidos de los propietarios, ni cual ha sido su destino, ni si éstos eran suficientes para afrontar las obligaciones del consorcio.

Al analizar la causa, los jueces que integran la Sala E remarcaron que “la materia del recurso refiere al presunto crédito originado por la supuesta administración irregular del consorcio”, mientras que “esta es una cuestión de responsabilidad por el actuar ilícito de la sociedad administradora y no una deuda pecuniaria propiamente dicha”.

Los camaristas explicaron que “al no estar controvertido que el vínculo que unía a las partes es de naturaleza convencional, y encuadrado el caso en la órbita de la responsabilidad contractual, cabe destacar que los presupuestos para reclamar indemnización son: i) el incumplimiento del deudor; ii) la imputabilidad de ese incumplimiento; iii) el daño sufrido por el acreedor; y iv) la relación de causalidad entre el incumplimiento y el daño experimentado (conf. CNCom, Sala D, "Rodriguez Sergio c/ Pereiro Eduardo s/ ordinario", del 30.07.09; con cita de: Llambías, J., "Tratado de derecho civil - obligaciones", Buenos Aires, 1967, T. I, p. 111, N° 98; y Bustamante Alsina, J., "Teoría general de la responsabilidad civil", p. 86, N° 170)”.

A ello, los magistrados añadieron que “contrariamente a lo dicho por el Juez a quo, en la demanda se introdujo la cuestión de la responsabilidad de la sociedad fallida”, pero “el accionante no formuló adecuadamente el planteo y con la prueba obtenida tampoco logró demostrar la relación causal entre el incumplimiento y el daño invocado”.

Los  jueces consideraron que “si bien se ha evidenciado la existencia de obligaciones devengadas al tiempo en que la fallida era la administradora del consorcio actor, lo cierto es que no logró acreditar su culpabilidad”, ya que “el perito contador dio cuenta de la alta morosidad existente al 21.01.05 en el pago de expensas de los propietarios que integran el consorcio (un cobro pendiente de expensas de $ 60.220,55)”.

Los magistrados resaltaron que “esta morosidad es dirimente para resolver la cuestión, pues el valor disponible en caja ($ 14.822,01) era insuficiente para afrontar -cuanto menos- las deudas informadas por AFIP, OSPERYHRA, FATERYH,SUTER y H y la Cooperativa de Provisión de Obras y Servicios Públicos de San Clemente del Tuyú Ltda”.

En la sentencia del 13 de diciembre de 2011, la mencionada Sala añadió que “la propia ley 13.512: 8 impone la obligación de los propietarios de pagar "las expensas de administración y reparación de las partes y bienes comunes del edificio, indispensables para mantener en buen estado sus condiciones de seguridad, comodidad y decoro..."”, por lo que “de acuerdo con este precepto legal, las expensas constituyen la esencia del régimen horizontal, cuyo correcto funcionamiento depende del escrupuloso cumplimiento de la colaboración recíproca exigida a cada propietario (conf. Papaño - Kiper - Dillon - Causse;; ob. cit, pág. 63)”.

Los jueces concluyeron que “no resulta razonable imputarle responsabilidad a la sociedad fallida por el pasivo generado durante su gestión como administradora cuando los propios propietarios integrantes del consorcio adeudaban por expensas la suma de $ 60.220,55”, por lo que rechazaron el recuros presentado.