Al rechazar la nulidad de la cláusula del contrato de locación de inmueble en la que se planteó una actualización del canon locativo que se encontraba subordinada a que legalmente se permitiera cualquier tipo de ajuste en las locaciones en determinada fecha de pago y ante la previsión de un aumento del precio a partir del segundo año dentro de la misma cláusula, la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil remarcó que una cosa es prever distintos precios ciertos a pagarse por el locatario durante el plazo de vigencia del contrato, mientras que otra es pactar una actualización monetaria.

En los autos caratulados "Faure, Marcelo Eduardo C./ Vinales, Carolina María s/ Nulidad de Acto Jurídico", el actor demandó la nulidad de la cláusula quinta del contrato de locación de vivienda celebrado con la Sra. C. M. V. por sí y como presidente del directorio de Fiduciaria Los Alcanfores S.A., alegando que dicha cláusula adolecía de nulidad absoluta por vulnerar normas de orden público que impiden sin excepción todo tipo de mecanismos contractuales indexatorios sean explícitos o implícitos.

En su demanda, el actor expuso que suscribió el contrato en condiciones de presión y abuso del estado de necesidad en que se hallaba, por parte de la locadora. En tal sentido, explicó que se trató de una locación de dos años de plazo, del 1° de diciembre de 2003 al 30 de noviembre de 2005, en la que se pactó un canon locativo de $ 18.000 para el primer año y de $ 36.000 para el segundo, ambos pagaderos por adelantado, equivalentes, en consecuencia a $ 1.500 y $ 3.000 mensuales, respectivamente.

Resulta de trascendencia señalar que el último párrafo de la citada cláusula estableció que “si se permitiese cualquier ajuste en las locaciones para la fecha de pago (se alude al pago del segundo año del contrato, que debía hacerse el 1° de diciembre de 2004) y el costo de vida, precios minoristas, hubiese aumentado desde diciembre de 2003 hasta noviembre de 2004 en más de un 50%, se ajustará dicho canon locativo tomando como base lo que exceda del cincuenta por ciento del costo de vida que la locadora asume dentro del presente contrato".

Ante el recurso de apelación presentado contra la sentencia de grado que rechazó la sentencia de grado, los jueces de la Sala F señalaron que si el planteo del recurrente “deviene de la lesión derivada de las condiciones de presión y abuso del estado de necesidad en que se hallaba, la cuestión no giraría alrededor de la nulidad de una cláusula indexatoria sino de la prueba de la explotación de su necesidad por parte de la locadora”.

En relación a ello, los camaristas confirmaron lo resuelto por el juez de grado en cuanto a que el locatario “no da ninguna razón valedera que justifique que fuera forzado a suscribir el contrato, como no sea el supuesto estado de necesidad aludido y no probado”.

Por otro lado, los magistrados explicaron que “si en cambio, su planteo es propiamente la nulidad absoluta de la cláusula quinta del contrato de locación, más allá de las cuestiones de hecho, lo que debería surgir de dicha cláusula es un contenido violatorio a normas legales de orden público”.

En cuanto a este planteo, el tribunal destacó que “la ley 23.091 permitió el reajuste de los alquileres mediante la aplicación de índices oficiales (art. 3°), pero no es menos cierto que a partir del 1° de abril de 1991, y en virtud de la ley 23.928 –llamada de convertibilidad del Austral–, cuya vigencia, en este punto, mantuvo la ley 25.561, quedó prohibida toda actualización monetaria, indexación por precios, variación de costos o repotenciación de deudas, y se derogaron las disposiciones legales que autorizaban tales actualizaciones (arts. 7° y 10 de la ley citada)”.

En la sentencia del 30 de junio el presente año, los Dres. José Luis Galmarini, Fernando Posse Saguier y Eduardo A. Zannoni juzgaron que “no es exacto sostener que la cuestionada cláusula aplicó una indexación por costo de vida, precios minoristas, para el segundo año del canon locativo”, debido a que “la actualización quedó subordinada a que, eventualmente, se permitiese cualquier ajuste en las locaciones para la fecha de pago, lo cual como es obvio no ocurrió”.

Tras puntualizar que en el caso bajo análisis se previó para el segundo año de vigencia del contrato un aumento del canon, respecto al original, llevándolo de $ 18.000 a $ 36.000, la mencionada Sala explicó que “medió una expectativa inflacionaria, seguramente, pero esto no significa que se haya aplicado una indexación”.

Al confirmar la resolución recurrida, los jueces concluyeron que “una cosa es prever, escalonada o progresivamente, distintos precios ciertos a pagarse por el locatario durante el plazo de vigencia del contrato”, mientras que “otra es pactar una actualización monetaria, según índices, del canon locativo original”.