El 11 de junio de 2020, El Congreso de la Nación aprobó el proyecto de ley que introduce cambios en la regulación de alquileres y que implica asimismo una modificación del Código Civil y Comercial de la Nación.

El proyecto de ley que introduce cambios en la regulación de alquileres ya contaba con la aprobación de la Cámara de Diputados de la Nación. El 11 de junio pasado, fue convertido en ley en el Senado de la Nación y entrará en vigencia una vez publicado en el Boletín Oficial. De esta manera, se modifica el Código Civil y Comercial de la Nación en cuanto a los contratos de locación. Entre sus cambios más relevantes se destacan los siguientes:

• Domicilio electrónico: el locador y el locatario podrán constituir un domicilio electrónico (e-mail) en el cual se tendrán por válidas y vinculantes las notificaciones que se cursen en el marco del contrato de locación. Todos los emplazamientos y/o comunicaciones que allí se practiquen serán plenamente eficaces.

• Resolución anticipada del contrato: se mantiene el mismo régimen que permite la resolución anticipada luego de transcurridos seis meses de contrato, pero incluyendo un plazo de notificación previa de un mes. Sin embargo, se agrega que, en el caso de las locaciones destinadas a vivienda, no corresponde el pago de indemnización alguna cuando la resolución se notifica con tres meses de anticipación o más –habiendo transcurridos al menos seis meses de contrato–.

• Plazo mínimo y renovación: se eleva el plazo mínimo de todos los contratos de locación inmueble, independientemente del destino locativo, de dos a tres años, con las excepciones ya existentes en el artículo 1199 del Código Civil y Comercial de la Nación (embajadas, fines turísticos, guarda de cosas, etc.). Asimismo, en las locaciones destinadas a vivienda, dentro de los tres meses anteriores a la terminación, cualquiera de las partes puede convocar a la otra en forma fehaciente para negociar una prórroga al contrato en un plazo no mayor a quince días. En caso de silencio o negativa del locador, siempre que esté debidamente notificado, el locatario puede terminar el contrato anticipadamente sin penalidad.

• Indexación: los contratos de locación, cualquiera sea su destino, estarán exceptuados de lo prohibición de indexar dispuesta en los artículos 7° y 10 de la Ley de Convertibilidad N° 23.928 y sus modificatorias. Sin embargo, en los contratos de locación de inmuebles destinados a uso habitacional, los ajustes al canon locativo ahora deben realizarse únicamente en forma anual y no semestral como se permitía en el pasado. Dichos ajustes deberán sujetarse en partes iguales al IPC (Índice de Precios al Consumidor) y al RIPTE (Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables). El canon locativo debe fijarse como valor único y por períodos mensuales, lo que implica que no pueden pactarse alquileres escalonados.

• Garantías: en las locaciones habitacionales, en el caso de requerirse una garantía, el locatario deberá proponer al locador al menos dos alternativas, entre las que se encuentran título de propiedad inmueble, seguro de caución, fianza o garantía personal del locatario a través de constancias de ingresos. El locador no puede requerir una garantía que supere el equivalente a cinco veces el valor mensual de la locación, salvo que se tratase del supuesto en el que la garantía sea por ingresos, en el cual podrá elevarse dicho valor hasta un máximo de diez veces. Bajo tales condiciones, el locador debe aceptar una de las garantías propuestas por el locatario. Cabe mencionar que el locador podría optar por no celebrar el contrato cuando las garantías propuestas no lo satisfagan.

• Cargas y contribuciones del inmueble: se elimina la facultad de las partes de pactar que las cargas y contribuciones que gravan el inmueble, así como las expensas extraordinarias, queden a cargo del locatario.

• Reparaciones: en caso de negativa o silencio del locador a realizar reparaciones urgentes, el locatario puede realizarlas por sí mismo y a cargo del locador transcurridas veinticuatro horas corridas de la notificación. Si las reparaciones no fuesen urgentes, el locador tiene un plazo de diez días corridos para realizarlas.

• Depósito: en las locaciones habitacionales, se limita el monto del depósito de garantía a un solo mes, equivalente su valor al primer mes de alquiler, independientemente de la cantidad de años pactados como plazo contractual. Asimismo, se incluye la obligación del locador de devolver al locatario el depósito actualizado conforme al valor del último mes de alquiler vigente. El locador deberá hacer efectivo al momento de la restitución de la tenencia del inmueble.

• Registro de contrato: los contratos de locación de inmueble deberán ser declarados por el locador ante la Administración Federal de Ingresos Públicos de la Nación (AFIP) dentro del plazo, en la forma y con los alcances que dicho Organismo disponga, bajo pena de las sanciones establecidas en la Ley N° 11.683 de Procedimiento Fiscal (multas). En el supuesto que se inicien acciones judiciales, el juez interviniente debe informar a AFIP la existencia del contrato previo a la notificación de la demanda.

• Programa Nacional de Alquiler Social: se crea el Programa Nacional de Alquiler Social destinado a la adopción de medidas que tiendan a facilitar el acceso a una vivienda digna en alquiler mediante una contratación formal. El Ministerio del Interior, Obras Públicas y Vivienda será el Organismo Rector, a través de la Secretaría de Vivienda.

Los cambios son aplicables a los nuevos contratos que se celebren luego de la publicación de la norma en el Boletín Oficial.