Debido a la naturaleza del crédito por expensas que sigue a la cosa, la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil resolvió que no existe ningún impedimento para intimar al comprador en subasta a que deposite en autos la totalidad de la deuda por expensas generadas con anterioridad a la compra del bien en la subasta, ello bajo apercibimiento de rematar nuevamente el inmueble en caso de incumplimiento

En el marco de la causa “Cons. de Prop. Av. Libertador 2687/89/91 c/ Sanchiño Molina, Juan Julián y otro s/ Ejecución de expensas”, la parte actora solicitó enderezar la demanda ejecutiva contra el adquirente en subasta en el proceso ejecutivo que tramitara ante otro tribunal.

Por su parte, el adquirente en subasta se opuso a ello al considerar que resulta inadmisible que se enderece demanda contra su persona luego de dictada la sentencia de trance y remate.

El juez de grado admitió la pretensión del consorcio y dispuso perseguir el cobro del crédito contra su actual propietario, siendo ello apelado por este último.

El recurrente se agravió  de que un juez de un fuero distinto al que ordenara el remate, luego de haber dictado sentencia en un juicio, extendió la condena a quien no fue parte. En segundo lugar, se quejó de los alcances de la obligación, ello considerando que con anterioridad se transfirió desde el juzgado donde se efectuó la subasta la suma correspondiente al capital, con lo cual no deben computarse los intereses correspondientes.

El voto mayoritario de los jueces que componen la Sala H, compuesto por los Dres. Kiper y Fajre, precisó que “al tratarse de una deuda por expensas generada por el anterior propietario del inmueble los sucesivos sucesores particulares de dominio del mencionado inmueble limitan su responsabilidad a la cosa adquirida”.

En el fallo dictado el 30 de septiembre pasado, la mayoría del tribunal entendió que “en el caso de enajenarse por cualquier título unidades que reconocen deuda por expensas comunes, del juego armónico de los art. 8 y 17 de la ley 13512, y 3266 del Código Civil ya actual art. 2049 del Código Civil y Comercial, resulta que el transmitente no se libera de dicha deuda si ésta se devengó durante su titularidad, mientras que también le puede ser exigida al adquirente, cuya responsabilidad se limita a la cosa adquirida sin responder con todo su patrimonio”.

Por otro lado, los magistrados determinaron que “el crédito por expensas comunes que se ejecuta, implica una deuda típica del inmueble puesto que se origina por la sola existencia del bien sometido al derecho real de propiedad horizontal”, por lo que “debido a la naturaleza del crédito por expensas -que sigue a la cosa- no existe ningún impedimento para intimar al comprador en subasta a que deposite en autos la totalidad de la deuda por expensas generadas con anterioridad a la compra del bien en la subasta, ello bajo apercibimiento de rematar nuevamente el inmueble en caso de incumplimiento (arg. arts. 8 y 17 de la ley 13512)”.

Por su parte, la Dra. Abreut de Begher remarcó que “de las constancias obrantes en autos surge que la presente ejecución se inició contra el propietario de la unidad funcional nro. 7 del inmueble ubicado en la Av. Del Libertador 2687/89/91, Piso 2do. “B”, Capital Federal, por la deuda generada mientras revestía la calidad de propietario de la mencionada unidad funcional”.

Como consecuencia de ello, dicha magistrada entendió que “más allá de la responsabilidad en el pago de las expensas que deba asumir el adquirente en subasta por tratarse de una obligación "propter rem", lo cierto es que no es parte en las presentes actuaciones por lo que mal puede serle reclamado el crédito en estas actuaciones”, por lo que “si la deuda por expensas ha nacido en cabeza del titular del dominio o, en otros términos, si las expensas corresponden a la época en que él era el propietario, las debe como una deuda común y todos sus bienes están afectados”.