Mucha controversia generó en los medios de comunicación la resolución del flamante Inspector General de la  IGJ, Ricardo Nissen, que ordena la disolución y liquidación de la franquicia de la reconocida compañía inmobiliaria internacional RE/MAX.

La disputa está en torno a la legalidad del régimen de franquicias y subfranquicias sin corredores matriculados al frente de cada una que utiliza la empresa REMAX Argentina SRL para expandirse por todo el país.

A Continuación, luego de un detenido y minucioso análisis nos permitimos opinar al respecto.

I.- Antecedentes

El representante legal del  Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de La Ciudad de Buenos Aires, en defensa de derechos colectivos, presentó una denuncia contra REMAX Argentina S.R.L, sociedad constituida bajo la legislación argentina y RE/MAX Internacional, sociedad extranjera.

La denuncia esgrime que, la sociedad extranjera ejerce una conducta antijurídica, que no respeta lo normado por el ordenamiento jurídico Nacional, ni la organización de una actividad profesional para la que se requiere matrícula habilitante, tanto en CABA como en el interior del País. 

En primer lugar, se destaca que el corretaje es una profesión independiente, que deja de ser meramente una actividad comercial,  estando regulado por  normas imperativas, Ley Nro. 20.266 y 2.340, esta última,  de Ciudad Autónoma de Buenos Aires. Ello sin perjuicio de la normativa local de cada Jurisdicción.

Asimismo, el denunciante manifiesta que la normativa prohíbe el ejercicio de la actividad de corredor por entes no matriculados, sean estos personas humanas o jurídicas y se impide en la práctica,  que un corredor matriculado pueda inscribir en los registros del Colegio de Corredores, como nombre de fantasía propio a una marca registrada de titularidad de una o dos sociedades, no habilitadas para ejercer el corretaje  en la República Argentina. 

A mayor abundamiento el denunciante señala,  que la franquicia RE/MAX, no está legalmente habilitada para ejercer el corretaje y en modo alguno podría obtener que su marca sea inscripta en los registros del Colegio de Corredores, dado que el contrato de franquicia celebrado por las sociedades mencionadas posee un nulo e inoponible objeto. Contrariando los términos del Artículo 124 de la Ley General de Sociedades. 

Otro de los puntos objeto de la denuncia, es que RE/MAX brinda cursos y otorga “títulos” de “agentes inmobiliarios” sin habilitación oficial, por lo tanto es una actividad  que viola las leyes Nro.24.521 art. 23 y 26.206 art. 5 y 13 y añade que incluso se ha celebrado un curso de capacitación con el sindicato de trabajadores de AFIP.

Añade que la actividad se realiza en competencia desleal, al ofrecer servicios a precios inferiores a su costo por encontrarse al margen de los gastos que deben afrontar los trabajadores matriculados.

Luego de haber sido intimada a contestar la denuncia, a lo largo de 58 párrafos REMAX ARGENTINA S.R.L., se presentó y sin proponer prueba alguna, manifestó: 

“Que la utilización de nombres de fantasía por parte de los corredores inmobiliarios que incluyen la marca RE/MAX, genere frente a los clientes y consumidores inmobiliarios la apariencia de que mi mandante puede ejercer la actividad inmobiliaria” “Que dentro de la propaganda de REMAX Argentina se exhiba como una inmobiliaria única” 

Luego afirmó:

• “Que RE/MAX argentina no forma parte de un grupo multinacional o extranjero ni es controlada ni directa ni indirectamente  por ningún grupo o sociedad extranjera, ni tiene vínculo societario alguno  con la sociedad RE/MAX Internacional INC.”
• “Que la propia CUCICBA dictó resoluciones  la legitimidad de las actividades por ella desarrollada”

Asimismo REMAX Argentina S.R.L. manifestó,  que no se dedica al corretaje inmobiliario, sino que solamente lo hacen los corredores matriculados; Que no dicta cursos en violación de las leyes de educación nacional y superior sino cursos de contenido exclusivamente comercial referidos a prácticas comerciales.; Que el modelo de negocio que RE/MAX lleva a cabo no es el corretaje, sino que consiste en celebrar contratos de franquicia, vinculadas a la estructura y decoración de las oficinas, como así también el uso de marcas, logos, diseños y capacitaciones relativas a aspectos comerciales de la actividad inmobiliaria.

La entidad denunciada agregó un apartado  denominado precedentes judiciales donde refirió que,  ha presentado varios pedidos de nulidad en contra de las resoluciones dictadas por el CUCICBA, ya que consideraron que se extendieron en sus facultades. Particularmente, la resolución Nro. 349 de la justicia en lo contencioso Administrativo y Tributario de la Ciudad, en la que se confirma la sentencia que declaró la nulidad de la Resolución General 349/16 dictada por CUCICBA que impide a personas que asisten a un corredor inmobiliario llevar a cabo publicaciones.

Si bien, el CUCICBA derogó la resolución cuestionada, la medida continuaba vigente a raíz de su inclusión en el Código de Ética. Respecto de esta situación la Justicia porteña entendió que el hecho de que la prohibición cuestionada se encontrara plasmada en el Código de Ética, y no en una resolución del Consejo Directivo, no altera la solución propiciada.  

A través de la resolución 349/16 primero, y de la modificación al capítulo II.3 del Código de Ética después, CUCICBA prohibió publicitar fotografías, números telefónicos, direcciones de correo electrónico u otros medios que identifiquen o conduzcan al contacto directo con terceros no matriculados.

Ciertamente, CUCICBA puede sancionar la emisión de publicidades que se aparten de la ley 2340. Lo que resulta irrazonable es que, a fin de evitar eventuales transgresiones, introduzca una prohibición excesivamente amplia que comprenda actos no vedados por la legislación que rige esta actividad profesional. 

Desde esta perspectiva, aun si por vía de hipótesis se admitiera que el Código de Ética pudiese incluir previsiones relativas al contenido de las publicaciones de los corredores inmobiliarios, asiste razón a la jueza de grado cuando concluye que una disposición de esta índole constituye un exceso reglamentario. 

La Corte ha admitido la validez de reglamentaciones que, aun cuando no hayan sido contempladas por el legislador de manera expresa, se ajusten al espíritu de la norma reglamentada o sirvan a la finalidad esencial que ella persigue (Fallos: 325:645; 330:2255). 

Sin embargo, ha tachado por irrazonables aquellas que restringen indebidamente los derechos reconocidos en la ley o se apartan de su espíritu (Fallos 333:777). Tomando este último caso, la Cámara confirma la nulidad de dicha resolución.

II.- Aspecto Societario y Contractual RE/MAX

Una vez sustanciado los planteos, la IGJ investigó el objeto del reclamo, analizando la parte societaria y contractual entre las sociedades denunciadas.

Respecto al objeto social de REMAX ARGENTINA S.R.L. el estatuto dispone que “La sociedad tendrá por objeto dedicarse por cuenta propia o de terceros o asociada a terceros a la comercialización dentro de todo el territorio de la República Argentina, de franquicias para la prestación de servicios vinculados a la actividad inmobiliaria, incluyendo, pero sin limitarse, el otorgamiento de licencias para el uso de la marca RE/MAX, sus logos y diseños asociados, la comercialización de merchandising y la organización y dictado de cursos de capacitaciones referidos a los servicios conexos a la actividad inmobiliaria”.

REMAX ARGENTINA S.R.L. posee los derechos y obligaciones del contrato de franquicia suscrito con RE/MAX INTERNATIONAL INC., siendo el único instrumento denunciado en las actuaciones que vincula a ambas sociedades.

La vinculación entre las sociedades se hizo por medio de la web de RE/MAX argentina con la internacional, pero que solamente remite links sin ningún otro tipo de vinculación.

III.- Resolutorio

La Inspección General de Justicia, mediante la Resolución N°350/2020, de 23 hojas que lleva la firma de su titular, Ricardo Nissen, se hizo lugar a la denuncia presentada por el CUCICBA, y  prohibió a la empresa RE/MAX ejercer la actividad inmobiliaria en nuestro país, por desarrollar un objeto ilícito, debiendo iniciar el proceso judicial de “disolución y liquidación” en el marco de lo dispuesto en los Artículos 18 y 19 de la Ley 19.550 de sociedades comerciales.

IV.- Fundamentos de la Resolución de IGJ

• El organismo entiende que la sociedad RE/MAX INTERNATIONAL INC, realiza actos con habitualidad en Argentina, ello surge de la interpretación de la web internacional de RE/MAX, por lo tanto se encuentra violentado el art. 118 de la Ley  19.550, norma imperativa y de orden público societario, justificada en la soberanía estatal y se fundamenta en la necesidad de asegurar el eficaz ejercicio del poder de policía. La consecuencia a dicho incumplimiento es la inoponibilidad absoluta de dicha persona jurídica, careciendo esta de todo derecho para reclamar derechos que le competen en función de los contratos celebrados.

• El sistema de franquicias de RE/MAX INTERNACIONAL INC, constituye un mecanismo destinado a violar la legislación argentina en materia de específicas exigencias para el desarrollo de las actividades de intermediación inmobiliaria. Ello porque existe una red de franquicias de segundo grado o subfranquicias de REMAX ARGENTINA S.R.L., a numerosos agentes o corredores inmobiliarios, estructurándose de esta manera un grupo económico de subordinación, no basado en relaciones de participación societaria sino en los especiales vínculos de dominación, ejerce indirectamente el corretaje inmobiliario eludiendo la legislación local. Siendo que el contrato de franquicia entre estas sociedades constituye una elusión de todo el régimen normativo argentino. El art. 9 de la Ley 2.340 prohíbe que los corredores inmobiliarios puedan constituir sociedades de los tipos previstos en el art. 118, y según el organismo por lo dicho en los puntos anteriores, al ejercer un control una sociedad extranjera se estaría violentando la normativa de la ciudad.

• La exteriorización de la marca RE/MAX por parte de esas subfranquiciadas, genera en favor de éstas la falsa apariencia de pertenecer a un grupo económico, lo que las beneficia en base a una publicidad engañosa, que, a su vez, beneficia a la franquiciante, permitiéndole participar indirectamente de una operatoria que no podría realizar por sí misma, en forma directa".

• La Ley 20.266, establece que el ejercicio de las actividades de remate y corretaje, debe ser ejercida por personas humanas que se propongan realizar tales actividad y cuenten con un título universitario expedido o revalidado en la República, permitiendo que tales constituyan sociedades de cualquiera de los tipos previstos en la Ley De Sociedades, excepto cooperativas. Por lo tanto entiende que la legislación argentina solamente permite que una sociedad con la actividad del corretaje, solamente tiene que ser constituidas conforme la legislación argentina y en los tipos que ella regula.

• La sociedad REMAX ARGENTINA SRL, a pesar de encontrarse comprendida en los tipos societarios, tampoco cumpliría con los requisitos exigidos por la normativa. El art. 15 de la Ley 20.266 que establece que únicamente los martilleros matriculados y con título habilitante, puedan constituir sociedades a tales fines. 

• A su vez, el objeto de la sociedad no es único y exclusivo, circunscripto al corretaje inmobiliario, conforme lo establece el art. 31 de la ley 20.266.

• El organismo insiste en que REMAX ARGENTINA SRL, brinda cursos, como “capacitaciones”, pero que engañosamente le otorgan a los cursantes título profesional para desarrollar el corretaje inmobiliario. El art. 62 Ley 26.206, exige que los servicios educativos estarán sujetos a la autorización, reconocimiento y supervisión de las autoridades educativas jurisdiccionales. A su vez, según el art. 63 inc b., de la misma normativa, establece que deben cumplir con los lineamientos de la política educativa Nacional.

• RE/MAX promueve inmobiliarias sin empleados, ya que basan su estructura de negocios en contratar a personas a las que en su mayoría mantienen como monotributistas, lo que no genera ningún costo para la franquicia principal, y tampoco creación de fuentes de trabajo, sino una competencia desleal con las restantes inmobiliarias, ya que red local de Re/Max, por su parte, tiene más de 150 oficinas, en 42 ciudades del país.

• El art. 1512 del Código Civil y Comercial de la Nación, establece “…Hay franquicia comercial cuando una parte, denominada franquiciante, otorga a otra, llamada franquiciado, el derecho a utilizar un sistema probado, destinado a comercializar determinados bienes o servicios bajo el nombre comercial, emblema o la marca del franquiciante, quien provee un conjunto de conocimientos técnicos y la prestación continua de asistencia técnica o comercial, contra una prestación directa o indirecta del franquiciado…”. Siguiendo lo normado, es que entiende que RE/MAX INTERNACIONAL INC, recibe habitualmente beneficios económicos de la actividad que indirectamente realiza en la argentina por intermedio de su franquicia REMAX ARGENTINA SRL. La primera de ellas según entiende no está inscripta en el país, motivo por el cual es de aplicación los art. 398 y 399 del Código Civil y Comercial, que establece que no son transmitirles derechos abarcados por una prohibición legal y asimismo, que el propio transmitente no puede transferir a otro un derecho mejor o más extenso que el que posee.

V.- Fundamentos que no tuvo en cuenta la IGJ

• Ocurre que en Estados Unidos, país de origen de RE/MAX, la actividad inmobiliaria se concibe de una manera diferente a la Argentina. Allá existen tres niveles para trabajar: bróker, agente y asistente. La responsabilidad es siempre del bróker pero quienes forman parte de los otros dos niveles no necesitan título habilitante. En Argentina, en cambio, la ley equipara el agente y el corredor inmobiliario, que debe tener título universitario, por lo que no existe el agente independiente. Es por eso que los corredores locales sostienen que lo que hace RE/MAX de abrir franquicias por todo el país con agentes independientes (no matriculados) al frente es ejercicio ilegal de la profesión.

• El yerro en la resolución es la prohibición de un modelo de negocios, que no se encuentra prohibido. RE/MAX no tienen como actividad prestar servicios inmobiliarios por sí, sino prestar los símbolos, logos etc, para que un martillero, legalmente matriculado, preste dichos servicios. No existe prohibición alguna en la normativa argentina a franquiciar alguna actividad profesional, en este caso el corretaje. Cualquier servicio profesional, podría franquiciarse, siempre y cuando dicha actividad no sea delegada en personas sin habilitación colegial. Por lo tanto el único límite que establece la Ley 20.266, es que un no profesional (o no habilitado) desarrolle actividades profesionales para las que requiere una habilitación o matrícula. Por ello, el objeto social no es la prestación de servicios inmobiliarios.

• Los vendedores de RE/MAX, son profesionales que se desarrollan libremente, pero que utilizan los logos símbolos de RE/MAX, cobrando la sociedad constituida en Argentina una comisión, obviamente por el uso de dicha marca. Todas las oficinas de RE/MAX están a cargo de uno o varios corredores inmobiliarios, quienes administran la misma.

• RE/MAX no es la única marca que utiliza el sistema de franquicias. Este modelo de negocio está también utilizado por otras del mismo rubro como Max Plen Soaje Pinto.

• Respecto a los servicios educativos que presta, la interpretación que hace de la Ley Nacional de Educación, es errónea, toda vez que esta no establece que cualquier servicio de capacitación tiene que tener su autorización por parte del ministerio de educación para hacerlo. Si RE/MAX querría expedir títulos “OFICIALES”, debería solicitar la autorización correspondiente al Ministerio de Educación. Ahora bien, las capacitaciones que brindan las empresas a los empleados, la enseñanza que brindan cientos de personas de manera privada y particular para la preparación de estudiantes y profesionales, no están prohibidos. La ilegalidad estaría dada si RE/MAX estaría otorgando títulos como oficiales y que no lo sean, cuestión que no es así, sino que la misma son capacitaciones. 

• El marco probatorio llevado a cabo fue escueto, IGJ, entendió que RE/MAX INTERNACIONAL INC, recibe ingresos habituales de REMAX ARGENTINA S.R.L., que dichas participaciones podrían aparecer ficticiamente calificadas como regalía cuestión que no solo no fue acreditada, sino que fue presunta, afectando de esta manera la defensa en juicio de REMAX ARGENTINA S.R.L., y el principio de razonabilidad, ya que sin ninguna prueba que acredite sus dichos, llega a una conclusión y aplica una de las sanciones más gravosas de la LGS.

VI.- A modo de colofón 

Conforme lo expuesto, el supuesto accionar de RE/MAX y las razones de soberanía, justifican que La Inspección General de Justicia, haya tomado el rol funcional activo que le compete. Creemos que las sociedades que son constituidas con la finalidad de evadir la aplicación del derecho querido por el legislador., en pos de obtener un beneficio económico, deben ser sancionadas, y con mayor severidad cuando entra en juego el interés general.

En el caso particular, RE/MAX aún tiene tiempo de apelar la resolución conforme lo establece la RGI 7/2015, que otorga 15 días hábiles administrativos para interponer dicho recurso, así de esta manera evitar la disolución.