La Hipoteca Divisible sobre Bien Futuro

La reciente promulgación del Decreto de Necesidad y Urgencia 1017/2024 (el “Decreto”) establece un hito para el sector inmobiliario argentino, al introducir un marco innovador y esperado durante años por el mercado: la figura de la hipoteca divisible. Esta nueva herramienta, que redefine los alcances del artículo 2191 del Código Civil y Comercial, abre un abanico de oportunidades para estructurar garantías hipotecarias en proyectos inmobiliarios en desarrollo.

El mercado inmobiliario argentino ha estado esperando durante mucho tiempo una regulación de estas características. Aunque el Código Civil y Comercial ya preveía la posibilidad de dividir la hipoteca en su artículo 2191, esta disposición parecía haber pasado desapercibida debido a la falta de una reglamentación específica que la hiciera operativa. El Decreto 1017/2024 no solo visibiliza esta herramienta, sino que también la reglamenta, brindando claridad y seguridad jurídica para su implementación.

Ahora bien: ¿Qué es la Hipoteca Divisible?

Históricamente, las hipotecas han sido indivisibles, por lo que todo el bien hipotecado garantizaba la totalidad del crédito asociado. Sin embargo, como se mencionó anteriormente, el artículo 2191 del Código Civil y Comercial contempla la posibilidad de acordar la divisibilidad de la garantía respecto del crédito y de los bienes afectados, aunque hasta ahora no había una reglamentación concreta que lo hiciera viable.

El Decreto materializa esta posibilidad y regula la figura de la hipoteca divisible, diseñada específicamente para proyectos inmobiliarios en desarrollo.

En este esquema, un desarrollador que accede a financiamiento hipotecario puede garantizar el crédito con el inmueble en su totalidad. No obstante, con la hipoteca divisible, esa garantía puede fraccionarse en "porciones" asociadas a unidades funcionales específicas, como departamentos o lotes. Estas porciones pueden transferirse a los compradores de dichas unidades, quienes pueden utilizarlas como garantía para obtener financiamiento para sus propias adquisiciones.

Beneficios de la Hipoteca Divisible

La incorporación de esta figura trae consigo ventajas significativas tanto para desarrolladores como para compradores.

Los desarrolladores pueden acceder a créditos hipotecarios para financiar proyectos completos, mientras que los compradores obtienen garantías propias al adquirir una porción de la hipoteca vinculada a su unidad.

Este esquema evita comprometer el resto del desarrollo y dinamiza el flujo de financiamiento en todas las etapas del proyecto. Además, cada unidad funcional puede estar vinculada a una fracción específica de la hipoteca, lo que reduce riesgos y aporta seguridad jurídica a todas las partes involucradas.

Además, la posibilidad de financiar la compra desde etapas iniciales de alguna forma “participando” de la hipoteca del desarrollador, incrementa la atracción de proyectos en pozo, facilitando su comercialización y reduciendo barreras para los compradores.

Requisitos para su Implementación

Para que un inmueble sea objeto de una hipoteca divisible, deben cumplirse ciertos requisitos clave previstos en el Decreto. El inmueble debe estar libre de gravámenes, salvo que los existentes sean aceptados por el acreedor. Asimismo, es obligatorio presentar un proyecto formal que identifique las unidades funcionales o lotes afectados por la hipoteca. Finalmente, el Registro de la Propiedad Inmueble correspondiente debe incluir la nota de divisibilidad de la hipoteca, asegurando que esta particularidad quede reflejada en la inscripción registral. Estas hipotecas podrán ser cedidas, securitizadas o integradas en fideicomisos financieros, lo que amplía aún más las posibilidades de financiamiento y comercialización.

Hipoteca sobre el Derecho Real de Superficie

El Decreto 1017/2024 no solo introduce la figura de la hipoteca divisible, sino que también amplía el alcance del derecho real de superficie, permitiendo la constitución de hipotecas sobre este derecho en proyectos inmobiliarios en pozo. Este avance es particularmente relevante, ya que ofrece una alternativa innovadora y eficiente para que los desarrolladores puedan financiar sus emprendimientos, permitiendo a su vez que los compradores también puedan financiar la compra de las unidades funcionales mediante préstamos hipotecarios.

¿Qué es el Derecho Real de Superficie?

El derecho real de superficie es una figura contemplada en el Código Civil y Comercial de la Nación que otorga a una persona el permiso para construir, forestar o plantar sobre un terreno ajeno por un período determinado, sin adquirir la propiedad del suelo. Este derecho permite a los desarrolladores inmobiliarios trabajar en terrenos que no les pertenecen, facilitando la realización de proyectos sin necesidad de adquirir la titularidad completa del inmueble.

Con la reglamentación introducida por el Decreto, ahora es posible constituir hipotecas sobre el derecho real de superficie que recae sobre una unidad funcional en construccion, lo que significa que este derecho puede ser utilizado como garantía para obtener financiamiento en proyectos inmobiliarios. Esta innovación representa una solución clave para proyectos en etapas iniciales, especialmente en situaciones donde los desarrolladores no cuentan con suficientes recursos propios o buscan optimizar sus estructuras de financiamiento.

Este esquema brinda una nueva vía para obtener capital sin necesidad de recurrir a esquemas tradicionales que implican mayores riesgos para los propietarios.

Además, una vez avanzado el proyecto, las hipotecas sobre las unidades funcionales asociadas al derecho de superficie pueden transferirse a los compradores, permitiéndoles financiar sus adquisiciones de forma independiente y facilitando la comercialización del desarrollo.

Durante el desarrollo, las hipotecas sobre las unidades funcionales asociadas al derecho de superficie son utilizadas por los “compradores” de las unidades funcionales como garantía para obtener sus propios créditos hipotecarios. Esto facilita la comercialización y disminuye los riesgos para todas las partes involucradas.

La posibilidad de hipotecar el derecho real de superficie no solo moderniza el marco jurídico, sino que también abre un abanico de oportunidades para el financiamiento y la estructuración de proyectos.

La Registración de Boletos de Compraventa:

En el ámbito del mercado inmobiliario argentino, los boletos de compraventa son instrumentos ampliamente utilizados. Sin embargo, estos solo confieren un derecho personal para exigir la escrituración, sin constituir un derecho real sobre el inmueble. Para garantizar su oponibilidad frente a terceros, el artículo 1170 del Código Civil y Comercial de la Nación establece la necesidad de cumplir con los siguientes requisitos:

• La firma del boleto debe realizarse entre el comprador y el titular registral del inmueble.
• Es necesario haber abonado al menos el 25% del precio pactado.
• El documento debe contar con fecha cierta.
• Se requiere la existencia de posesión o publicidad registral.

En el caso de propiedades existentes, la entrega de la posesión de las mismas cumple con el cuarto requisito. No obstante, en el marco de operaciones relacionadas con inmuebles en construcción —conocidos como “en pozo”—, la posesión no es posible, quedando únicamente la opción de recurrir a la publicidad registral. Hasta la sanción del Decreto, este tipo de publicidad no era aplicable a los boletos de compraventa, dejando a los compradores en una situación de vulnerabilidad.

El reciente Decreto introduce un cambio significativo al impulsar la registración de boletos de compraventa, tanto para inmuebles ya construidos como para aquellos proyectados bajo propiedad horizontal u otros regímenes de subdivisión, incluso antes de la finalización de las obras. La registración, en línea con las disposiciones del artículo 1170, asegura la publicidad del acto y otorga prioridad jurídica a los derechos de los compradores.

Este avance normativo no solo protege los intereses de los adquirentes, sino que también contribuye a la dinamización del mercado inmobiliario. Al formalizar los boletos de compraventa, se fomenta su circulación y la negociabilidad de los derechos sobre unidades en desarrollo, facilitando así el acceso a créditos sin necesidad de esperar a la finalización de las construcciones (por ejemplo, mediante la cesión en garantía de los boletos registrados).

La registración de boletos de compraventa representa un paso trascendental para consolidar un mercado inmobiliario más seguro, ágil y eficiente, promoviendo la inversión en proyectos habitacionales y fortaleciendo el financiamiento del sector.

Conclusiones

El Decreto 1017/2024 responde a una necesidad histórica del mercado inmobiliario argentino, proporcionando herramientas modernas que fomentan la inversión y el desarrollo sostenible. La correcta implementación de estas figuras dependerá de la colaboración entre desarrolladores, entidades financieras, asesores legales y compradores, quienes deberán garantizar la seguridad jurídica y financiera en cada etapa del proceso.

Con la reglamentación de la figura de la hipoteca divisible, la expansión del derecho real de superficie y el registro de los boletos de compraventa, el mercado inmobiliario cuenta con un marco legal que abre nuevas puertas para el crecimiento y la innovación. Sin duda, este avance representa un impulso significativo para un sector clave de la economía argentina.