Por Guillermo Cash 1.- Un verdadero “leading case” en materia de propiedad horizontal En los autos “Consorcio de Propietarios Libertad 1031/33/35 c/ Teryazos, Michael William s/ Acciones del Art. 15 de la Ley 13.512”, la Sala “E” de la Excma. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil dictó un relevante fallo, a raíz de la demanda del consorcio actor tendiente a obtener el cese de los alquileres temporarios con fines turísticos. El fallo anotado interpreta que la “vivienda” se refiere al lugar donde se encuentra el domicilio permanente, por lo que no es posible comprender en el concepto de vivienda “la posada fugaz y sucesiva de diversos ocupantes pasajeros”.Tales contratos de alquileres temporarios con viajeros turistas los celebraba directamente una empresa comercial, invocando la representación del titular respectivo, un ciudadano canadiense que adquirió el departamento asesorado por la misma firma. En la sentencia de la primera instancia (Civil nº52), en razón de las características contractuales que fueron demostradas, fue considerado que dichas locaciones temporales constituían un contrato atípico asimilable al hospedaje, implicando una explotación comercial, ya que también incluían la provisión de servicios turísticos. En base a ello, el juez de grado había intimado el cese de los alquileres temporarios y fijó una multa diaria por cada día de demora en acatar la sentencia, atento constituir una actividad en violación a la prohibición de realizar actividades comerciales. 2.- La Cámara confirmó y realizó precisiones. Como se dijo, al confirmar la sentencia de grado, la Cámara encontró la oportunidad para señalar algunas precisiones en el caso concreto, respecto del concepto del destino de “vivienda familiar” o “vivienda” que se consigna habitualmente en los Reglamentos de Copropiedad y Administración que rigen en gran parte de los edificios residenciales ubicados en la Ciudad de Buenos Aires. Esto último lo predicó sin contradecir la calificación contractual atípica que realizó el sentenciante de grado, quien hizo especial mérito de la explotación comercial comprobada en el juicio. Contrariamente a lo ocurrido en el caso “Consorcio Callao”, en la sentencia de Alzada que comentamos no se tuvo por comprobado que los alquileres a viajeros turistas perturbaban el normal desarrollo de la vida consorcial ( Civil 24, “Consorcio de Prop. Callao 626 c. Palacio, Cora María”, LL 21/04/2009), sino que se examinó si las locaciones objetadas resultaban compatibles con las previsiones del Reglamento, respecto del destino exclusivo deo como “casa habitación de los propietarios y/o miembros de su familia, o a quienes los propietarios, cedan, alquilen o transfieran sus derechos”. Yendo al fondo de la cuestión, el fallo de Cámara concluye en forma dirimente que “una interpretación razonable de un reglamento de copropiedad que incluya la clásica disposición a la que se aludió debe llevar a reputar prohibidos estos alquileres temporarios en la generalidad de los casos”. 3. El art. 6 de la Ley 13.512 versus art. 2º Ley 23.091. Con toda claridad el artículo 6 de la Ley 13.512 la prohibición de destinar las unidades funcionales a fines distintos de los previstos en el reglamento de copropiedad. Hasta el fallo sentado, se presentaban frecuentes dudas respecto del alcance de las cláusulas del reglamento que restringían el destino de las unidades a la “vivienda” de sus propietarios u ocupantes. En tales casos, podía interpretarse que el concepto comprendía a todo tipo de habitación, aunque fuera con fines turísticos. Coincidiendo con una cita de doctrina del Dr. Bossert (LL 2007-F-1318), la Cámara no encuentra óbice en la distinción establecida por el art. 2º de la Ley 23.091 de locaciones urbanas, sino que la señala en apoyo de sus argumentos. Si el destino exclusivo de la finca es la morada de sus habitantes, las unidades no podrán ser arrendadas a personas de paso por esta ciudad por breves períodos, ya que dicha habitación del carácter de domicilio permanente que caracteriza al término “vivienda”. En el supuesto de marras, el alquiler a los turistas no se condice con la expresión “casa habitación”, aún tomando su acepción más amplia. A los extremos indicados por la Cámara, se agregó como agravante la comprobación de la explotación realizada por una firma comercial, concluyendo en el rechazo de las quejas del apelante contra la sentencia de grado.