La Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil a la empresa vendedora de un inmueble a abonar al comprador una suma en concepto de cláusula penal ante la imposibilidad de escriturar en virtud del accionar de la demandada.

La parte actora apeló la sentencia de grado dictada en la causa “Berardi Enrique Pascual c/ Cefa S.R.L. y otro s/ daños y perjuicios”, en cuanto hizo lugar a la demanda en la que se reclamaban una serie de daños y perjuicios producidos por un incumplimiento contractual.

La recurrente cuestionó que no se haya hecho aplicación de la cláusula penal pactada, alegando que es un error decir que las erogaciones que tuvo que realizar fueron por reparaciones cuando la empresa nunca terminó de construir el edificio, como se había comprometido. A ello, añadió que debía aplicarse la cláusula penal incluso por la falta de escrituración.

 Cabe señalar que en el presente caso el actor y un representante de la demandada suscribieron un boleto en el cual se instrumentó que Cefa S.R.L. le vendería al actor un departamento que estaba en proceso de terminación que se regiría conforme las disposiciones de la ley 13.512.

La empresa tenía que terminar el departamento y otorgar la pertinente escritura traslativa de dominio, comprometiéndose el actor abonar el saldo, a la vez que se estableció una cláusula penal diaria de U$S 50 para el caso de que alguna de las partes no cumpla con lo acordado.

Posteriormente se celebró un nuevo acuerdo mediante el cual la empresa entregaba la posesión del bien y afirmaba que habría de terminar con la obra dentro de los noventa días. En dicha ocasión el actor le entregó otra importante suma de dinero al representante de la compañía.

En su demanda, el actor alegó que tiempo después, luego de haber enviado una serie de cartas documento, tuvo que contratar a otra empresa para que realice trabajos en el edificio.

En base a ello, el juez de grado entendió en relación a la cláusula penal que correspondía considerar que del detalle de los trabajos realizados en el inmueble surgía que se trataron de tareas desarrolladas sobre elementos que ya se habían instalado en el lugar, a raíz de lo cual entendió que no podía sostenerse que el departamento jamás se hubiera terminado, obligación asumida por Cefa S.R.L., por lo que decidió que como el actor no probó dicho extremo se tenía que rechazar lo reclamado en concepto de cláusula penal.

Al analizar el presente caso, los jueces de la Sala H explicaron que “la obligación de escriturar pesa sobre ambas partes”, ya que “para cada uno, vendedor y comprador, es una obligación y un derecho a la vez”, a raíz de lo cual “ambos deben instar la celebración del acto y ajustar su conducta a los principios de lealtad y buena fe”.

A pesar de ello, los camaristas entendieron que en el presente caso “Cefa S.R.L. no mostró ningún tipo de interés en celebrar dicho acto”, debido a que “de los informes del Registro de Propiedad resulta que no sólo el edificio no ha sido sometido al régimen de la ley 13.512 sino que el bien se encuentra embargado e hipotecado”, concluyendo que resulta “imposible escriturar el inmueble en virtud del accionar de la parte demandada”.

En base a que “el inmueble nunca fue terminado por Cefa S.R.L. y de que no se pudo escriturar por su exclusiva culpa”, la mencionada Sala juzgó que correspondía condenar a la demandada a abonar una suma de dinero en concepto de cláusula penal.

Por otro lado, los Dres. Claudio M. Kiper, Liliana E. Abreut de Begher y Sebastián Picasso mencionaron que el artículo 656 del Código Civil establece que “los  jueces podrán, sin embargo, reducir las penas cuando (por) su monto desproporcionado con la gravedad de la falta que sancionan, habida cuenta del valor de las prestaciones y demás circunstancias del caso, configuran un abusivo aprovechamiento de la situación del deudor”.

En la sentencia dictada el 28 de febrero del presente año, dicho tribunal determinó que si se tiene en cuenta “la fecha de la mora y que de la aplicación lisa y llana de la cláusula pactada en el boleto resulta una cantidad excesiva”, corresponde reducir la cantidad estipulada como cláusula penal.