Cesión y sublocación en el Código Civil y Comercial

Por Juan Ignacio Ruiz

 

La cesión de posición contractual en un contrato de locación y la sublocación son dos supuestos distintos regulados en la Sección 5, Capítulo 4, Título IV del Código Civil y Comercial de la Nación (“CCCN”)

 

Poniendo primeramente el foco en lo previsto por el artículo 1213, el mismo considera cesión a la sublocación de toda la cosa. El artículo 1213 se ve complementado a su vez por el artículo 1214 que indica que el locatario puede dar en sublocación parte de la cosa locada. Por ello puede concluirse que solo se puede sublocar el uso y goce parcial de la cosa locada, pues la sublocación de la totalidad de la cosa locada implicará siempre cesión de la posición contractual.

 

Las principal diferencia entre uno y otro supuesto radica en que en función de lo dispuesto por el Capítulo 27, Título IV, la cesión de la posición contractual implica que el cedente se aparta de sus derechos y obligaciones, los que son asumidos por el cesionario, mientras que en el caso de la sublocación se trata de un nuevo contrato entre el sublocador y sublocatario al que se le aplican las normas previstas en el CCCNpara los contratos de locación. En el caso de una cesión se reconoce que los contratantes cedidos, en este caso el locador, puede conservar sus acciones contra el cedente, el locatario, si ha pactado con este el mantenimiento de sus derechos para el caso de incumplimiento del cesionario, debiendo notificarle el incumplimiento al cedente dentro de los treinta días de producido el incumplimiento.

 

Esto nos llevaría a concluir que de haber un contrato de sublocación sobre toda la cosa, en realidad estaríamos ante una cesión de posición contractual, y el canon locativo debería ser abonado al locador y nunca al locatario cedente, dado que este se ha apartado de sus derechos y obligaciones, y de haberse pagado el canon al locatario ello carecería de efectividad contra el locador, sinque sea posible presentar al locatario cedente como un acreedor aparente.

 

La sublocación en cambio consiste en un nuevo contrato con una serie de acciones directas entre locador y sublocatario conforme el artículo 1216, tales como las relativas al cobro del alquiler adeudado por el locatario en la medida de la deuda del sublocatario, resarcimiento de los daños causados por uso indebido de la cosa, pudiendo el sublocatario a su vez obtener a su favor el cumplimiento de las obligaciones asumidas en el contrato de locación.

 

Se ha sostenidoque lo prescripto en arts. 1213 a 1216 no cambiaría el principio que existía en el Código Civil. La cesión seguiría siendo excepcional estando autorizada si se cumple con la norma de cesión de posición contractual del Art. 1636 y ss. Código Civil y Comercial (es decir siempre y cuando el locador consienta antes, simultáneamente o después de la cesión, solo teniendo efecto desde la cesión, o en su caso desde la notificación al locador si la conformidad se hubiere prestado previamente en el contrato). La sublocación en cambio se autoriza si no hay pacto en contrario y siempre y cuando el locatario siga un procedimiento que consiste en comunicar al locador por medio fehaciente su intención de sublocar dándole un plazo de diez días para oponerse. Su silencio importa conformidad con la intención del locatario. Sin embargo, estas disposiciones difieren notablemente de lo que preveía el Código Civil respecto a que nada impedía además la cesión o la sublocación si el sublocatario propuesto ofrecía todas las condiciones de solvencia y buen crédito según su artículo 1598.El Código Civil además admitía que podía subarrendarse en todo o en parte la cosa arrendada según en su artículo 1583.

 

 

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