Por el Decreto de Necesidad y Urgencia 1017/2024 (DNU-2024-1017-APN-PTE - Hipotecas. Disposiciones.) publicado en el BORA n° 35.546 de fecha 13/11/2024, el Poder Ejecutivo Nacional implementa las hipotecas divisibles, las que podrán constituirse sobre inmuebles sujetos a proyectos inmobiliarios para la posterior división y afectación al régimen de propiedad horizontal o conjuntos inmobiliarios, o para subdivisiones originantes de parcelas del dominio común.

En su artículo 2° se determinan los requisitos del acto constitutivo: “El acto constitutivo de la hipoteca divisible deberá cumplir con los siguientes requisitos:

1) El dominio del inmueble deberá constar libre de gravámenes o los existentes deben ser reconocidos por el acreedor;

2) Deberá contar con un proyecto que determine la modalidad de la subdivisión, en el que deberá constar el número, características y destino de las futuras unidades funcionales o lotes de terreno, que describa el proyecto urbanístico; y

3) Deberá contener la conformidad de las partes a fin de que, una vez concluida la división del inmueble y transferido el dominio o constituido el derecho real de superficie a favor de cada adquirente, se proceda conjuntamente con la división del crédito y de la garantía hipotecaria que, desde ese momento, afectarán individual e independientemente a cada unidad o lote o superficie por el saldo que le pudiere corresponder a estos últimos.

En la oportunidad de dividirse el inmueble objeto del desarrollo inmobiliario, el crédito y la hipoteca, podrá también transferirse a los respectivos adquirentes el dominio correspondiente o el derecho de superficie de las distintas unidades o lotes resultantes de la aludida división. Cada uno de los adquirentes asumirá el saldo de deuda correspondiente a su propia unidad funcional o lote, conforme a las condiciones convenidas con el acreedor hipotecario. Si el saldo de deuda se hubiera cancelado con anterioridad a la transferencia correspondiente, el dominio y el derecho real de superficie de la unidad funcional o lote respectivo quedarán libres de toda deuda y del gravamen hipotecario oportunamente constituido”.

La novel norma establece que cuando los Registros de la Propiedad Inmueble registren estas nuevas hipotecas, deberán dejar constancia expresa en el asiento respectivo que el gravamen hipotecario se encuentra afectado a la divisibilidad.

Las inscripciones o anotaciones posteriores sobre el inmueble objeto del desarrollo inmobiliario no podrán afectar la ulterior división del inmueble ni del crédito ni de la garantía hipotecaria, salvo sentencia judicial.

Y al constituirse las hipotecas divisibles para proyectos inmobiliarios, las partes podrán autorizar su cesión, securitización, integración a fideicomisos financieros y emisión de letras hipotecarias, pudiendo pactarse el sistema de ejecución de hipotecas.

El DNU también dispone que el titular del derecho de superficie podrá constituir hipoteca sobre el derecho real de superficie, es decir sobre la rasante, vuelo o subsuelo, o sobre el derecho a construir en el inmueble, dentro del plazo de duración del derecho de superficie.

Para ello, el acto constitutivo de la hipoteca sobre el derecho real de superficie deberá cumplir con los requisitos establecidos en el artículo 2208 y ccdtes. del Código Civil y Comercial de la Nación (CCyCN).

Asimismo, cuando el objeto del derecho real de superficie recaiga sobre una parte del inmueble deberá ser descripto con las precisiones y características propias de un documento cartográfico, en las condiciones que la normativa aplicable en la materia lo determine según la jurisdicción en que se encuentre.

Por su parte, los Registros de la Propiedad Inmueble, cuando tomen conocimiento de derechos de superficie que prevean como indemnización la transmisión del dominio pleno deberán dejar constancia expresa en el asiento respectivo.

Al constituirse las hipotecas sobre el derecho real de superficie para proyectos inmobiliarios las partes podrán autorizar su cesión, securitización, integración a fideicomisos financieros y emisión de letras hipotecarias.

Además, se faculta a la Comisión Nacional de Valores (CNV) a autorizar a las entidades que cumplan con los requisitos que establezca la normativa que dicte al efecto, a anotar los boletos de compraventa, y todo otro contrato sobre unidades construidas o proyectadas bajo el régimen de propiedad horizontal o cualquier otro régimen de subdivisión del suelo, que prometan la entrega del derecho real de dominio o superficie sobre un inmueble futuro, sobre el cual no se pueda ejercer la posesión, en razón de la inexistencia de situación constructiva suficiente.

Se considerará que los boletos de compraventa o documentos similares anotados en los términos de este decreto contarán con la publicidad establecida en el inciso d) del artículo 1170 del CCyCN.

A estos efectos, las entidades autorizadas deberán corroborar que el instrumento a anotar contemple:

a. La identificación del inmueble que será objeto de la futura afectación;

b. La incorporación del proyecto en el que consten individualizadas cada una de las unidades o lotes que serán objeto de los boletos de compraventa a anotar.

Las entidades autorizadas podrán emitir certificados de titularidad y de gravámenes de los boletos de compraventa anotados, en caso de corresponder.

Las entidades autorizadas, también, deberán notificar, de manera fehaciente, al Registro de la Propiedad Inmueble de la jurisdicción que corresponda, la afectación al presente régimen formalizada por el titular de dominio conforme el artículo 10, el cual deberá tomar razón de dicha comunicación según la forma y plazos procesales previstos en la Ley N° 17.801 (cfr. artículo 12 del DNU).

Por otra parte, se invita a las provincias a adoptar, por sí o a través de la autoridad local o dependencia que resulte competente, las medidas que fueren necesarias para la implementación de la anotación de los boletos de compraventa o cualquier otro contrato equivalente.

En adición, se sustituye el artículo 2071 del CCyCN, por el siguiente:

“ARTICULO 2071.- Seguro. Al celebrar contratos sobre unidades construidas o proyectadas bajo el régimen de propiedad horizontal, el titular del dominio del inmueble podrá constituir un seguro a favor del adquirente, para el riesgo del fracaso de la operación de acuerdo a lo convenido por las partes.”

La Autoridad de Aplicación de lo determinado en el DNU reseñado será el Ministerio de Economía de la Nación, quien podrá dictar las normas operativas y complementarias que resulten pertinentes.

Por su lado, se encomienda a la CNV, promover la estandarización de las hipotecas en su generación a fin de facilitar la titulación en letras hipotecarias y su colocación en el mercado de capitales; al Banco Central de la República Argentina (BCRA) generar las comunicaciones que correspondan con el objetivo de promocionar, ante las entidades financieras, los nuevos alcances del instituto de hipoteca sobre el derecho real de superficie como herramienta de garantía válida para fortalecer el sistema de créditos hipotecarios y a la Superintendencia de Seguros de la Nación (SSN) promover el desarrollo de coberturas de riesgos provenientes de operaciones de crédito hipotecario en el marco de lo establecido por el inciso 2 del artículo 24 de la Ley N° 20.091 y sus modificatorias.

Entre sus fundamentos, el DNU expresa “Que desarrollar un mercado de créditos hipotecarios en la REPÚBLICA ARGENTINA es urgente, considerando en primer lugar que el país atraviesa un déficit de vivienda, con gran parte de la población sin acceso a la casa propia ya que por décadas los gobiernos anteriores no impulsaron medidas reales y efectivas para el acceso a los créditos hipotecarios”.

La presente medida entró en vigencia el día de su publicación.

Sin hesitación, podemos colegir que se abren múltiples interrogantes sobre el contenido de este DNU y su aplicación, siendo el primero si es apegado a nuestro bloque de constitucionalidad modificar un código de fondo (el CCyCN) por un decreto de necesidad de urgencia que, a primera vista, no encuentra asidero en las razones que permiten ejercer esta atribución por el PEN conforme nuestro sistema republicano.