Días atrás, y con motivo de las medidas anunciadas para reforzar el Plan Nacional de Viviendas, el Presidente Macri pidió al Congreso que “avance pronto” con cambios en la regulación de los alquileres, y afirmó “estamos trabajando para cuidar a todos aquellos que alquilan, que hoy sienten también que les falta previsibilidad, y que no saben si van a poder seguir pagando sus alquileres”.

En esta línea, el pasado 16 de octubre la iniciativa del ejecutivo obtuvo un dictamen favorable de la Comisión de Legislación General de la Honorable Cámara de Diputados de la Nación. Según fuentes legislativas, el proyecto de reforma sería tratado en el recinto una vez aprobado el presupuesto 2019. De ser aprobado en la Cámara de Diputados, la iniciativa deberá remitirse a la Cámara alta para su sanción definitiva.

El Proyecto presupone una serie de modificaciones al Código Civil y Comercial de la Nación (“CCCN”). En concreto, reforma los artículos 75, 1196, 1198, 1201, 1204, 1209, 1221 y 1222; incorpora los artículos 1187 bis, 1196 bis, 1204 bis y 1221 bis; así como también incluye disposiciones complementarias reflejadas en los artículos 12 a 16 del dictamen.

¿Qué aspectos del contrato de locación se modificarían?

(i) El plazo mínimo para las locaciones de vivienda actualmente de 2 años, se extiende a tres. Asimismo, dentro de los últimos dos meses de la relación locativa, cualquier de las partes puede convocar a la otra a efectos de acordar la renovación. En caso de silencio del locador, o frente a su negativa de llegar a un acuerdo, el locatario podrá resolver el contrato de manera anticipada sin pagar la indemnización correspondiente.

(ii) El costo de las comisiones u honorarios por servicios prestados por inmobiliarias deberá ser afrontado por el propietario, y no podrán superar los máximos establecidos en cada jurisdicción (por ejemplo, en Capital Federal son del 4,15%), y si no los hubiere, no podrán ser mayores a un mes de alquiler.

(iii) Los ajustes se harán semestralmente y surgirán de un valor promedio entre el índice de precios al consumidor (IPC) y el coeficiente de variación de salarios (CVS), ambos elaborados por el INDEC.

(iv) Las partes del contrato podrán constituir un domicilio electrónico en el que las notificaciones tendrán carácter válido y vinculante.

(v) Si el destino es habitacional, no podrá requerirse al locatario un depósito por cantidad mayor del importe equivalente a un mes de alquiler. Asimismo, el reintegro del depósito deberá efectivizarse en el momento de la restitución del inmueble. Tampoco podrá exigirse el pago de alquileres anticipados por periodos mayores a un mes.

(vi) En materia de garantías, los locatarios podrán brindar recibos de sueldo, avales bancarios, fianzas, seguros de caución, garantías personales o reales, entre otros instrumentos. Asimismo se dispone que la Secretaría de Vivienda y Hábitat, generará mecanismos para apoyar a quienes tengan dificultades para cumplir con los requisitos.

(vii) El contrato de locación con destino habitacional podrá ser rescindido por el inquilino si han transcurrido seis meses. Si se anula en el primer año de vigencia, deberá abonar una indemnización correspondiente a un mes y medio de alquiler. Si es después del año, será de un mes. Se aclara que si se acuerda un plazo de notificación previa superior a los tres meses, no corresponderá el pago de indemnización alguna si han transcurrido al menos seis meses.

(viii) Todos los contratos de locación de inmueble deberán ser registrados por el locador ante la AFIP, dentro del plazo, forma y alcance que dicho organismo disponga.

Cabe señalar que de acuerdo al potencial artículo 1187 bis del CCCN, lo descripto precedentemente podrá ser modificado por acuerdo de partes, cuando se trate de locaciones de inmuebles con destino comercial en las que el valor mensual del alquiler sea superior a 5.000 unidades de valor adquisitivo actualizables por “CER” –Ley 25.287 (“UVA”) o a locaciones de inmuebles con destino habitacional en las que el canon locativo sea superior a 3.000 unidades de valor adquisitivo actualizables por “CER” –Ley 25.287 (“UVA”).

Representantes del sector inmobiliario cuestionaron algunos puntos incluidos en este proyecto de reforma. En particular, el que más resistencia genera es el vinculado a la forma de actualización de los contratos. Estiman que un contrato actualizado a través de UVA, hubiese sido una mejor alternativa.

Seguramente las nuevas medidas implicarán en la mayoría de los casos un traslado de los costos de los propietarios a los precios de alquiler. No obstante ello, de producirse tal situación, el incremento se haría en meses sucesivos, lo que significaría que el locatario lo cancelaría en un plazo de tres años.

En otro orden, es posible que los nuevos cambios generen una caída de rentabilidad que implicará, en lo inmediato, cierta retracción de la oferta en algunas grandes ciudades de nuestro país.

Sin perjuicio de ello, considero que en términos generales el proyecto en cuestión resulta positivo y equilibrado para todos los actores involucrados.

Si bien es cierto que parte de una lógica “pro-inquilino” que pretende fortalecer la posición de la parte más vulnerable del contrato y así evitar posibles abusos de parte de los propietarios, también aspira a otorgar mayor previsibilidad en el vínculo locador-locatario, los que enmediano plazo llegarán naturalmente a un equilibrio que no implicará el retiro de propiedades del mercado de alquiler.