Tal como es de dominio público, en fecha muy reciente (12/04/2022), la Sala M de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil extendió la responsabilidad por incumplimiento a todos los intermediarios y/o participes en la cadena de ventas por la frustración culpable de una operación inmobiliaria[1].

En los hechos, el interesado en la obtención de un departamento ingresó en la página de internet de REMAX, siendo derivado por el sitio –al encontrar el inmueble pretendido- a la oficina de “REMAX CENTRAL” desde la cual, a su vez, le fue asignado un Agente Inmobiliario para que interviniera en la operación en particular.

En el “iter” subsiguiente arbitrado con vista a la eventual adquisición del bien, el interesado –luego de contactarse con el operador indicado- visitó la Unidad Funcional de referencia y, tras considerarla de su interés, efectuó una oferta de compra haciendo entrega de un importe simbólico (U$S 1.000), el que fue aceptado por la vendedora.

Posteriormente, se le requirió al potencial adquirente un refuerzo de seña, el que se perfeccionó mediante la entrega por parte del mismo de U$S 5.700 adicionales, condicionándose la operación a la obtención de los informes pertinentes del Registro de la Propiedad Inmueble para lo cual, siempre en línea directa con el eventual perfeccionamiento de la operación, el interesado entregó U$S 300 adicionales, con imputación a “gastos de gestoría”.

Como los informes obtenidos parecían no poseer mácula, las partes en la operatoria firmaron el Boleto de Compraventa para concretar la operación (el 22/07/2016), con la participación de los Agentes de REMAX.

Sin embargo el negocio no pudo llegar a buen fin porque, cuando el Escribano designado llevó a cabo el “Estudio de Títulos”, constató la existencia de una inhibición general de bienes anterior que pesaba sobre el potencial enajenante que, al haber sido inscripta con anterioridad (18/05/2016) volvió imposible la concreción del negocio.

¿Cómo culminó toda esta saga?

Pues, el adquirente frustrado promovió una demanda por los perjuicios sufridos, reclamando el daño directo, daño moral y la aplicación de un resarcimiento adicional en concepto de “Daño Punitivo”.

Más allá de los avatares del caso, y de los comentarios medulares que mereciera en medios especializados[2], lo cierto es que el precedente en cuestión puede llegar a tener –según lo entendemos- derivaciones de enorme significación en toda operatoria encuadrable en el marco de la Ley de Defensa al Consumidor, y también en  contrataciones anudadas en torno a modernas figuras mercantiles que tengan una conclusión desafortunada.-

Así. Por ejemplo, en el decisorio en cuestión la Alzada terminó responsabilizando, además de a quienes efectuaron la venta en forma directa, a la subfranquiciante “MAXRE SRL”, que gira bajo el nombre comercial de REMAX CENTRAL, quienes reconocieron haber firmado el Boleto, y a REMAX ARGENTINA SRL. Ésta, como argumento exculpatorio principal sostuvo que no correspondía declararla responsable en los términos de la Ley de Defensa del Consumidor, porque el art. 2º de la misma excluía a los profesionales liberales resultando inaplicable en la especie el art. 40 de dicho cuerpo legal.

Por otra parte, REMAX ARGENTINA SA, filial nacional de la Empresa principal con sede en Estados Unidos, argumentó que no poseía responsabilidad alguna derivada de los hechos objeto de juicio porque se hallaba legalmente habilitada para otorgar subfranquicias a otros sujetos –como MAXRE SRL- y que, en su condición de franquiciante, no debía ser considerada responsable por el franquiciado, atento lo dispuesto por el art. 1520 inc. a del Código Civil y Comercial de la Nación.

Lo revolucionario del caso, que auguro habrá de tener una enorme repercusión en materia de responsabilidad contractual, es que la Alzada –para justificar la elongación de la misma a todos los vinculados con la operatoria objeto de juicio- desembarca en una temática que ha venido siendo objeto de estudio por parte del suscripto desde hace varias décadas, y que tiene que ver con el denominado “Principio del Efecto Relativo de los Contratos”.

Como se sabe, el principio general es que los contratos tienen efectos relativos y se extienden únicamente a las partes, pero con el tiempo -y la mejor prueba de ello es el Art. 1021 del CCyCN que regula la cuestión- ha decidido dejar a salvo la posibilidad de que existan excepciones previstas por la ley.

Si nos remitimos al Art.1073 del Código citado, veremos que el mismo establece que existe conexidad contractual “…cuando dos o más contratos autónomos se hallan vinculados entre sí por una finalidad económica común previamente establecida, de modo que uno de ellos ha sido determinante del otro para el logro del resultado perseguido. Esta finalidad puede ser establecida por la ley, expresamente pactada, o derivada de interpretación, conforme con lo que se dispone en el Art.1074.”

Como “Ubi lex non distingue non distingüere debemus”, y la redacción del texto legal en momento alguno diferencia cuales son los contratos encuadrables en esta figura y cuáles no, en modo alguno cabe efectuar una distinción que ni siquiera fue tenida en mente por el legislador al concebir el precepto.

Por otra parte, no solo coincido con el autor que ya he citado[3] en el sentido de que la interpretación debe ser amplia, sino también con la postura de mi recordado amigo Jorge Mosset Iturraspe, recientemente desaparecido, de que como el acento se debe poner en el negocio y no en el contrato[4], hay que ponderar –en lo principal- “la finalidad económica común”, que no es otra cosa que lo que las partes tuvieron en cuenta en contratar.

En el caso, y más allá de que se trató de un contrato de franquicia[5], aunque bien pudo ser cualquier otro de los habitualmente denominados “Contratos de Empresa”, y que la codemandada principal en autos (“REMAX ARGENTINA SRL”) invocó como argumento exculpatorio –lo que no fue atendido por la Alzada- que el inciso “a” del Art.1520 del CCyCN[6], dispone la irresponsabilidad del franquiciante por las obligaciones incumplidas del franquiciado, lo cierto es que la Justicia hizo mérito de que el propio precepto citado por la apelante, establece que dicho “waiver” sólo opera en la medida en que no haya una disposición expresa en contrario.

Así las cosas, no sólo la Cámara aplicó la Ley de Defensa del Consumidor sino que, además, debido a la publicidad realizada y a la conexidad contractual existente –que habría tenido una incidencia directa en la contratación- extendió la responsabilidad por el daño a todos los intervinientes en la operatoria, debiendo ponderarse que, como el Art.42 de la Constitución Nacional posee una jerarquía superior imposible de desconocer, debe prevalecer siempre sobre la normativa relativa al contrato de que se trate (recuérdese que, en la especie, era una franquicia) si ello perjudica a los consumidores.

Tal como veo las cosas desde hace tiempo[7], con sustento en calificada doctrina extranjera[8], y más allá de que algún autor anclado en el pasado pretenda ver en el control “por los especiales vínculos” un resabio “… de la Italia fascista”[9], lo cierto es que comienza a despuntar una nueva realidad.

Es que, si a la postura aperturista que hoy empieza a exhibir la Justicia le sumamos la consagración legal de la “…Dependencia Económica” (vid Decreto 274 del 2019)[10], y el hecho de que en la obra más importante concebida en la materia se extiende “…el concepto de posición dominante” y las posibilidades de sanción que apareja “...a los casos en que un sociedad ejerce el control sobre otra, como en los casos previstos en el Art.33 de la Ley General de Sociedades”[11], nos encontramos frente “a un antes y un después”.

¿Por qué sostengo lo anterior?

Pues, porque en los hechos, va a ser sumamente dificultoso que en lo sucesivo, en los supuestos de vinculaciones empresarias como la concesión, la distribución, la franquicia o análogos en los que, al claro cuadro de dominación se le suma siempre la existencia de una “Finalidad económica común” y “Contratos conexos”,  todos y cada uno de los vinculados logren evadir su responsabilidad frente al “mal fin” del negocio[12].

Un párrafo aparte reside en establecer si, asimismo, habrá de reconocerse una acción directa contra aquellos sujetos que no están vinculados, como se pregunta algún autor con cita de Quaglia[13], refrescando los interrogantes que se formulara hace tres décadas Jacques Ghestin[14], recibiendo profundas críticas de Jean Luc Aubert[15].

Empero, y más allá de la amplitud interpretativa que se proponga no parece que nuestro derecho admita hoy esta posibilidad, la que solo sería factible de estar la misma contemplada expresamente (Art.736 del Código de Fondo), lo que no existe actualmente en materia de conexidad.

Sin defecto de lo anterior, y como adelanto en el título, de aquí en más los operadores económicos y jurídicos, antes de encarar un contrato que involucre una vinculación interempresaria, deberán ser especialmente cautelosos en materia de responsabilidad.